Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2009 г. N 11АП-8015/2009

г. Самара

28 октября 2009 г.

Дело N А65-9162/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Морозова В.А.,

судей Терентьева Е.А., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Быковой А.А.,

с участием:

от истца - Антонов Д.В., представитель (доверенность N 610 от 16.04.2009 г.);

от ответчика - Кулагин Д.В., юрисконсульт (доверенность от 04.05.2009 г.);

от третьего лица - Кулагин Д.В., представитель (доверенность от 15.06.2009 г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 октября 2009 года в зале N 3 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 3 августа 2009 года

по делу NА65-9162/2009 (судья Хасаншин И.А.)

по иску открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", Республика Татарстан, г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования", Республика Татарстан, г. Казань,

третье лицо - Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский Государственный Гуманитарный Университет в лице Казанского филиала, Республика Татарстан, г. Казань, о расторжении договора от 19.06.2008 г. и обязании вернуть недвижимое имущество,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования", Республика Татарстан, г. Казань,

к открытому акционерному обществу "Миллениум Зилант-Сити", Республика Татарстан, г. Казань,

об уменьшении покупной цены объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования" (далее - ООО "Центр СРГО", ответчик) о расторжении договора от 19.06.2008 г. и обязании вернуть недвижимое имущество.

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 452, 454, 488, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по упомянутому договору.

ООО "Центр СРГО" подан встречный иск к ОАО "Миллениум Зилант-Сити" об уменьшении покупной цены объектов недвижимости по договору купли-продажи б/н от 19.07.2008 г. на сумму 28748652 руб. (л.д. 38-39).

Встречные исковые требования основаны на статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество имеет скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом, а также тем, что один из объектов недвижимости был реконструирован третьим лицом до момента совершения сделки купли-продажи. Определением суда от 19.05.2009 г. встречный иск ООО "Центр СРГО" принят к производству суда для рассмотрения его совместно с первоначальным иском (л.д. 62).

Определением суда от 08.06.2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский Государственный Гуманитарный Университет в лице Казанского филиала (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.08.2009 г. первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции расторгнул договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и ООО "Центр СРГО" и обязал ответчика возвратить истцу объекты недвижимости: 1) земельный участок площадью 1788 кв. м, кадастровый номер 16:50:01 10 06:0025, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Шмидта, д. 35 (литера А); 2) четырехэтажное здание площадью 3257,9 кв. м, инвентарный номер 4162, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Шмидта, д. 35А; 3) земельный участок площадью 2065,59 кв. м, кадастровый номер 16:50:01 10 06:0023, расположенный по адресу: г.Казань, ул. Шмидта, д. 35Б; 4) четырехэтажное здание площадью 3243,60 кв. м, инвентарный номер 4691, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Шмидта, д. 35 Б, в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу с составлением акта приема-передачи.

Встречный иск ответчика оставлен без удовлетворения.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Считает, что суд первой инстанции рассмотрел дело по существу в нарушении статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик и третье лицо не были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, назначенного на 28.07.2009 г.

По мнению заявителя, предметом договора купли-продажи являлись четыре объекта недвижимости, два из которых были полностью оплачены на момент принятия судом решения по делу. Суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что один из объектов недвижимости был реконструирован третьим лицом, и при обратной передаче здания могут быть нарушены его права и законные интересы на выполненные неотделимые улучшения арендованного имущества. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку тому факту, что истцом принимались и до настоящего времени принимаются платежи по договору купли-продажи, что свидетельствует о его намерении исполнить данный договор.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на неправомерность применения судом первой инстанции пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что со стороны истца не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком договора. Полагает, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе требовать того, что было исполнено до момента расторжения договора купли-продажи. Заявитель апелляционной жалобы считает, что принятое решение нарушает права третьего лица, поскольку запись в реестре о договоре аренды, также как и сам договор аренды между ответчиком и третьим лицом, сторонами не оспаривались. Сторонами также не оспаривалась запись в реестре о наличии права собственности на данные объекты недвижимости за ответчиком.

Кроме того, в апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не определил, как должны быть возвращены денежные средства в сумме 63500000 руб., уплаченные ответчиком на расчетный счет истца, так как при расторжении договора купли-продажи возникает двусторонняя реституция.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции от 03.08.2009 г. отменить в части возврата недвижимого имущества, принять по делу в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи N б/н от 19.07.2008 г., признании задолженности за ответчиком в размере 111000000 руб., отказе в удовлетворении требования о возврате недвижимого имущества и удовлетворении встречных исковых требований. Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило. В судебном заседании представитель третьего лица доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, поддержал и просил ее удовлетворить.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, 19.06.2008 г. между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (продавец) и ООО "Центр СРГО" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 6-10), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в собственность недвижимое имущество:

- земельный участок общей площадью 1788,0 кв. м, кадастровый номер 16:50:01 10 06:0025, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Шмидта, д. 35 (литера А); - четырехэтажное здание общей площадью 3257,90 кв. м, условный номер 16:50:02:00789:001, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул.Шмидта, д. 35А;

- земельный участок общей площадью 2065,59 кв. м, кадастровый номер 16:50:01 10 06:0023, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Шмидта, д. 35Б; - четырехэтажное здание общей площадью 3243,60 кв. м, условный номер 16-16-01/103/2007-224, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Шмидта, д. 35Б.

Согласно пункту 3.1. договора согласованная сторонами цена недвижимого имущества составляет 176000000 руб. за все передаваемые в соответствии с договором объекты недвижимости.

Недвижимое имущество передано ответчику по передаточному акту от 19.06.2008 г. (л.д. 15), и 25.07.2008 г. УФРС по Республике Татарстан была произведена государственная регистрация права собственности ответчика на указанные выше объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.3. договора оплата по договору должна быть произведена покупателем полностью в срок не позднее 14 календарных дней после государственной регистрации права собственности на приобретаемое покупателем недвижимое имущество.

Таким образом, ответчик должен был произвести оплату недвижимого имущества не позднее 08.08.2008 г.

Поскольку в установленный срок оплата за объекты недвижимости в полном объеме не произведена, истец направил ответчику письмо N 296 от 04.03.2009 г., в котором предложил расторгнуть договор от 19.06.2008 г. и вернуть недвижимое имущество по акту приема-передачи (л.д. 19-22).

Данное письмо получено ответчиком 10.03.2009 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление (л.д. 23).

Не получив от ответчика ответа на предложение, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пунктах 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Оценив условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи товара в кредит, поскольку ответчик приобрел по оспариваемому договору недвижимое имущество, оплата которого в соответствии с условиями договора предусмотрена после государственной регистрации права собственности на данное имущество за ответчиком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г. истец рассчитывал получить 176000000 руб. в срок не позднее 14 календарных дней после государственной регистрации за ответчиком права собственности на приобретаемое недвижимое имущество.

Однако в установленный договором срок обязательства по оплате объектов недвижимости ответчиком в полном объеме не выполнены. На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчиком оплачено 60,5 млн. руб., долг по договору составил 115,5 млн. руб., то есть более 50% от цены договора.

В силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Доказательства невозможности надлежащего исполнения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г. ответчиком в материалы дела не представлены.

Отсутствие в течение длительного времени конечного результата, на который истец был вправе рассчитывать при заключении договора, является существенным нарушением ответчиком условий договора.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате переданного ему недвижимого имущества подтвержден материалами дела, а также учитывая соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции на основании положений пункта 2 статьи 450, пунктов 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правомерно удовлетворил первоначальный иск в полном объеме, расторгнув договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г. и обязав ответчика возвратить истцу переданное по договору недвижимое имущество. Рассмотрев встречные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что удовлетворение первоначального иска исключает возможность удовлетворения встречного иска. При этом суд принял во внимание, что переданное по договору недвижимое имущество было осмотрено и принято ответчиком по передаточному акту без замечаний. В передаточном акте стороны указали, что недвижимое имущество передано в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора. Доказательств того, что объекты недвижимости, полученные ответчиком от истца в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2008 г., имеют отступления от обязательных требований и не соответствуют характеристикам, указанным в договоре, истец не представил.

Кроме того, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены на сумму улучшений в размере 11148652 руб., произведенных арендатором помещений - третьим лицом по делу, поскольку обязательственные отношения арендатора и арендодателя могут быть урегулированы в самостоятельном порядке. При этом в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик и третье лицо не были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, назначенного на 28.07.2009г., противоречат материалам дела и судом апелляционной инстанции не принимаются.

В соответствии с частью 9 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, явившиеся в судебное заседание, извещаются о времени и месте нового заседания непосредственно в судебном заседании под расписку в протоколе судебного заседания. О времени и месте судебного заседания, назначенного на 28.07.2009 г. на 10 час. 30 мин., представитель ответчика и третьего лица был извещен непосредственно в судебном заседании 16.06.2009 г., что подтверждается распиской, приложенной к протоколу судебного заседания от 8 - 16 июня 2009 года (л.д. 86). О надлежащем извещении также свидетельствует ходатайство представителя ответчика об отложении судебного разбирательства от 23.07.2009 г. (л.д. 88).

Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности. Данные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое ответчиком решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Ответчиком при подаче апелляционной жалобы излишне уплачена государственная пошлина в сумме 1000 руб., которая подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 3 августа 2009 года по делу N А65-9162/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Центр содействия развитию гуманитарного образования", Республика Татарстан, г. Казань, из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб., излишне уплаченную платежным поручением N 88 от 20 августа 2009 года.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.А. Морозов

Судьи

Е.А. Терентьев О.Е. Шадрина