Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2009 г. N 11АП-9103/2009

г. Самара

N 11АП-9103/2009

09 ноября 2009 г.

Дело N А65-14402/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В.,

от истца - не явился извещен надлежащим образом;

от ответчика - Павлов В.В. доверенность от 15.05.2009г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2009 года

по делу N А65-14402/2009 (судья Гаврилов М.В.)

по иску Исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны", г.Набережные Челны, Республика Татарстан,

к индивидуальному предпринимателю Павловой Ольге Ивановне, г.Набережные Челны, Республика Татарстан,

о взыскании долга, пени и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ

исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ИП Павловой Ольге Ивановне о взыскании 458640 руб. долга по договору аренды земельного участка N 2659 от 24.08.2004 г., 76949 руб.20 коп. - пени за несвоевременную оплату арендных платежей и расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2009 г. иск оставлен без удовлетворения.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме. Обосновывая свои требования тем, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. По мнению заявителя жалобы, истец правомерно применил коэффициент 7,5 в расчетах годового размера арендной платы.

В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы (дополнениями к ней) не согласился, считая их необоснованными по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебное заседание истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, в связи с этим суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы (дополнений к ней), отзыва, суд приходит к выводу ее необоснованности и необходимости оставления без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Набережные Челны от 29.06.2004 г., между администрацией города Набережные Челны (арендодатель) и ИП Павловой О.И. (арендатор) 24.08.2004 г. заключен договор аренды N 2959 земельного участка общей площадью 0,0395 га, расположенного по адресу г. Набережные Челны, район экономико-строительного колледжа по Казанскому тракту для строительства магазина запчастей с пунктом технического обслуживания легковых автомобилей (л.д.12-16).

По акту приема-передачи от 24.08.2004 г. вышеуказанный земельный участок передан арендатору (приложение N 1 к договору) (л.д.16).

Согласно п. 6.1 договора срок аренды установлен до 29.06.2053 г.

Согласно п.2.1. договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством об аренде земли. Годовой размер арендной платы составляет на момент подписания договора 59 457 руб. и вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в течение всего срока действия договора с момента передачи земельного участка, если иное не установлено настоящим договором. В соответствии с п.2.2. договора ежегодно в срок до 1 февраля арендатор в соответствии с действующим законодательством об аренде земли определяет размер арендной платы на текущий год и представляет на утверждение (с приложением документов подтверждающих внесения арендной платы за предыдущий период) расчет арендодателю. Внесение арендной платы без утверждения расчета арендодателем не допускается и является существенным нарушением условий договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в регистрационной службе 21.06.2007 г. (л.д.18-19) и считается заключенным с этой даты.

По мнению истца, с 2006 г. расчет арендных платежей должен был производится, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога 1,5% и поправочного коэффициента 7,5 (л.д.29-31). Однако ответчик арендную плату в повышенном размере не вносил, вследствие чего за ним образовалась задолженность в размере 458640 руб. за период с 01.01.2006 по 31.03.2009 г. , и пени в размере 76949,20 руб.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права. В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Анализируя отношения сторон и расчет иска, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в основу расчета иска положены существенные изменения условий договора (размер арендной платы), поскольку в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение размера арендной платы. Вместе с этим, истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение размера и механизма расчета арендной платы. Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае изменения условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (п.9 Информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда РФ N 59 от 16.02.2001 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При изложенных обстоятельствах, истец не вправе в одностороннем порядке, без согласия истца вносить изменения в условия договора аренды.

Представленные расчеты не носят характера дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку носят односторонний характер. Также истцом не представлены доказательства вручения ответчику нового расчета и подписания двухстороннего соглашения и согласования нового порядка расчетов.

При отсутствии такой регистрации, изменение условий договора в части размера арендной платы за оспариваемые периоды в соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ является не заключенным.

Таким образом, право на одностороннее изменение ответчиком существенного условия договора (изменение арендной платы) в зависимости от изменения законодательства не влечет легитимность этого расчета без соответствующей регистрации изменений в УФРС по Республике Татарстан. В связи с этим доводы апелляционной жалобы в части правомерного применения истцом повышающего коэффициента 7,5 являются необоснованными. Суд первой инстанции, давая оценку сложившимся арендным отношениям, правомерно установил, что заключенным договором аренды не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Положенный в основание исковых требований договор не содержит механизма расчета размера арендной платы, что подтверждает установление размера арендной платы в твердой ставке. При данных обстоятельствах изменение размера арендной платы, установленного в твердой сумме, требовало внесения изменений в договор по соглашению сторон, с обязательной государственной регистрацией таких изменений.

Истцом увеличение размера арендной платы было произведено в одностороннем порядке, без согласования сторон и оформления дополнительного соглашения. В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации внесенных в договор изменений в части размера арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что арендная плата в согласованном договором размере внесена арендатором в полном объеме.

Дополнительное соглашение от 21.04.2009 к договору аренды, предусматривающее изменение размера арендной платы до 180809,00 руб. (л.д.17) не подписано арендатором и не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может быть принято во внимание. Истец также заявил требование о расторжении договора. Основанием для расторжения договора указано несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей, наличие долга по арендной плате. Судом первой инстанции установлено, что арендная плата в согласованном договором размере внесена арендатором в полном объеме.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования, основанные на изменении существенных условий договора, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы и не зарегистрированных в установленном законе порядке, удовлетворению не подлежат. Другие доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в решении суда.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2009 года по делу N А65-14402/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня принятия в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш.Романенко К.К.Туркин