Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2010 г. N 18АП-9620/10

г. Челябинск

21 октября 2010 г.

N 18АП-9620/2010 Дело N А76-6524/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2010 по делу N А76-6524/2010 (судья Гусев А.Г.) в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" - Порсева М.В. (доверенность от 26.03.2010 N 2д), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Горбуновой Е.В. (доверенность от 24.12.2009 N 16261), от Администрации г. Челябинска - Кутепова А.С. (доверенность от 03.06.2010 N 05-195),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Русский дом" (далее - ООО "Русский дом", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, комитет) о признании частично недействительным договора аренды УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 в части расчета платы за аренду земли N1 (с учётом изменения просительной части искового заявления т. 3 л.д. 92-94). Исковое заявление принято к производству, делу присвоен N А76-6524/2010.

КУИиЗО обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Русский дом" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земли УЗ N 00213-К-99 от 09.08.1999 в размере 6 057 581 руб. за период с 01.01.2005 по 21.07.2008, неустойки по договору аренды земли УЗ N 00213-К-99 от 09.08.1999 в размере 3 828 030 руб. за период с 01.04.2005 по 21.07.2008, процентов по договору аренды земли УЗ N 00213-К-99 от 09.08.1999 в размере 1 764 629 руб. за период с 22.07.2008 по 31.05.2010, задолженности по арендным платежам по договору аренды земли УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 в размере 1 280 728 руб. за период с 22.01.2010 по 01.04.2010, неустойки по договору аренды земли УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 в размере 230 530 руб. 80 коп. за период с 01.04.2010 по 31.05.2010 (с учётом изменения просительной части искового заявления, т. 1 л.д. 48-49). Исковое заявление принято к производству, делу присвоен N А76-5032/2010.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.06.2010 (т. 3 л.д. 40) дела N А76-5032/2010 и NА76-6524/2010 объединены в одно производство, делу присвоен NА76-6524/2010.

Решением суда от 12.08.2010 (резолютивная часть от 05.08.2010) в удовлетворении исковых требований ООО "Русский дом" отказано, в удовлетворении исковых требований КУИиЗО отказано (т. 3 л.д. 138-151).

В апелляционной жалобе КУИиЗО (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета, исковые требования комитета удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости земельного участка судом дано неверное толкование закона, регулирующего порядок и методику государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов.

Так, Методикой государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов, утверждённой Приказом Росземкадастра N П/337, установлен исчерпывающий перечень земельных участков, которые с учётом функционального использования, отнесены к группе N 14 по виду функционального использования "прочие земли поселений", и с учётом п. 16 приложения N 2 к Приказу Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 N П/0152 к ним относятся земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей и т.д., тогда как спорный земельный участок отведён для строительства торгового центра.

Податель апелляционной жалобы полагает, что определение кадастровой стоимости земельного участка и внесение сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости является исключительной компетенцией Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), и не входит в полномочия арбитражного суда. Между тем, приняв такое решение, суд без привлечения к участию в деле Управления Росреестра по Челябинской области принял судебный акт о правах и обязанностях указанного лица.

ООО "Русский дом" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также общество в отзыве пояснило, что согласно выписки из государственного кадастра недвижимости на земельный участок площадью 40 695 кв.м с кадастровым номером 74:36:0712005:11 на дату 16.06.2008 в графе 12 и 13 ("кадастровая стоимость" и "удельный показатель кадастровой стоимости") стоит прочерк, ввиду чего требования комитета в части взыскания арендной платы на основании договора аренды УЗ N 00213-К-8 от 09.08.1999 не подлежат удовлетворению, ввиду прекращения данного договора комитетом в одностороннем порядке и на момент прекращения срока действия договора аренды сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка отсутствовали. Утверждение комитета о том, что на спорном земельном участке размещён объект торговли, общественного питания и бытового обслуживания считает противоречащим материалам дела и вступившим в законную силу судебным актам по иным делам, согласно которым установлено размещение на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства. Полагает, что комитетом незаконно в одностороннем порядке произведён перерасчёт арендной платы, поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя изменять перерасчёт арендной платы только в случае индексации ставки земельного налога, ввиду чего увеличение комитетом арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка неправомерно. Таким образом, полагает, что комитетом не доказано наличие условий, позволяющих ему в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью "Фокус" не явился.

С учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает судебный акт подлежащим отмене в силу неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.

Как следует из письменных материалов дела, 09.08.1999 между Администрацией г. Челябинска (арендодатель) и ООО "Русский дом" (арендатор) заключен договор УЗ N 00213-К-99 аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска (т. 1 л.д. 61-66).

Условиями договора предусмотрено предоставление в аренду сроком на 2 года земельного участка площадью 40695 кв.м, находящийся по адресу: г.Челябинск, в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул.Молдавской, пр.Победы, ул.Жилой в Курчатовском районе, для проектирования и строительства 1-ой очереди торгового центра (1.1., 1.4. договора).

За пользование земельным участком арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к договору расчету (форма N 2), расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (форма N 3), которые являются неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора).

Договор аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 заключен на основании постановления главы г. Челябинска N 1020-п от 03.08.1999 (т. 3 л.д. 66), согласно которому земельный участок предоставлен в краткосрочную аренду на два года для проектирования и строительства.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 28.12.2002 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним т. 1 л.д. 22).

Сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 от 18.11.2002 к договору аренды земли N УЗ- 00213-К-99 от 09.08.1999 (т. 1 л.д. 69).

ООО "Русский дом" письмом от 12.05.2006 N 12/05/06 обратилось к заместителю главы г. Челябинска с просьбой о продлении дополнительного соглашения от 18.11.2002 к договору N УЗ 00213-К-99 аренды земли на тех же условиях для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию торгового центра (т. 2 л.д. 54).

Постановлением главы г. Челябинска N 1770-п от 14.11.2002 (т. 3 л.д. 67) продлён срок действия постановления главы г. Челябинска N 1020-п от 03.08.1999 до 01.01.2006, договор аренды N УЗ-00213-К-99 пролонгирован.

Комитет письмом от 25.09.2009 N 11557 сообщил ООО "Русский дом", что договор N УЗ-00213-К-99 аренды земли прекращен 21.07.2008 (т. 2 л.д. 55).

Комитет письмом от 13.08.2009 N 9398 сообщил ООО "Русский дом", что он 21.04.2008 направил в адрес ООО "Русский дом" уведомление об отказе от договора УЗ N 00213-К-99 аренды земли в связи с наличием задолженности по арендным платежам, так как договор расторгнут с 21.07.2008, следовательно, не может быть продлен для завершения строительства (т. 2 л.д. 58).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 116.11.2009 по делу N А76-15396/2009 (т. 2 л.д. 122) обществу "Русский дом" и обществу с ограниченной ответственностью "Аист" отказано в удовлетворении иска о признании одностороннего отказа Администрации г. Челябинска и комитета от договора аренды УЗ N 00213-К-99 от 09.08.1999 незаконным и недействительным, и о признании действующим указанного договора (т. 3 л.д. 51).

30.12.2009 между комитетом (арендодатель) и ООО "Русский дом" (арендатор) заключен договор УЗ N 005580-К-2009 краткосрочной аренды земли г. Челябинска (т. 1 л.д. 14-21).

Условиями договора предусмотрено предоставление в аренду сроком с 05.08.2008 по 01.08.2010 земельного участка площадью 40695 кв.м., находящийся по адресу: г. Челябинск, в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр.Победы, ул.Жилой в Курчатовском районе, для завершения строительства 3-го этапа 1-ой очереди торгового центра (1.1., 1.4. договора).

Размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1.договора) (т. 3 л.д. 13).

Согласно подписанному сторонами расчету платы за аренду земли N 1 к договору аренды, размер арендной платы рассчитан, исходя из площади земельного участка 40 695 кв.м, кадастровой стоимости 287 576 808 руб. 60 коп., ставки арендной платы 0,5% (т. 3 л.д. 13).

Итого, плата за аренду земли составляет 21 140 320 руб.

Согласно словам, написанным от руки на второй странице расчета за аренду земли N 1 к договору аренды земли УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 указано: "до 30.12.2009 - 21 140 320,00".

Согласно п. 2.2. договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Согласно п. 2.3. договора увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы.

Согласно п. 2.4. договора обеспечение уплаты арендной платы за использование земельным участком в период с 01.01.2005 по 05.08.2008 в размере согласно прилагаемому расчету 13 825 939 руб.

Обеспечение арендной платы за использование земельным участком в период с 01.01.2005 по 05.08.2008 в размере согласно прилагаемому расчету 13 825 939 руб. (п. 2.4. договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 22.01.2010 (т. 3 л.д. 14 оборот).

Ссылаясь на наличие у ООО "Русский дом" задолженности по арендной плате по договорам аренды и за фактическое пользование земельным участком, Комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исковые требования ООО "Русский дом" обоснованы тем, что расчёт арендной платы, указанный в договоре, и изменённый арендодателем в одностороннем порядке, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований комитета, суд первой инстанции исходил из того, что комитетом неправомерно применена кадастровая стоимость земельного участка с удельным показателем кадастровой стоимости, относящимся к назначению земельного участка "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания", так как на земельном участке находится объект незавершённого строительства, и договор аренды заключен до завершения строительства, ввиду чего подлежит применению удельный показатель кадастровой стоимости, соответствующий назначению земельного участка "прочие земельные участки".

Принимая во внимание иной удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, суд пришёл к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате.

Отказ в удовлетворении исковых требований ООО "Русский дом" мотивирован судом тем, что ошибочное использование кадастровой стоимости земельного участка в договоре аренды и расчёте арендной платы не является основанием для недействительности договора аренды земельного участка.

Выводы суда нельзя признать верными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Как следует из искового заявления и апелляционной жалобы, комитет взыскивает арендную плату по договорам аренды земли N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 и УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009, а также неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком в период с 22.07.2008 (дата отказа от договора аренды NУЗ-00213-К-99 от 09.08.1999) по 21.01.2010 (дата государственной регистрации договора аренды УЗ N 00558-К-2009 от 30.12.2009).

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ, статья 433 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договоры аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 и УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 22, т. 3 л.д. 14 оборот), 28.12.2002 и 22.01.2010 соответственно.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Договор аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 прекращён арендодателем в одностороннем порядке 21.07.2008, законность отказа проверена в рамках арбитражного дела N А76-15396/2009 (т. 2 л.д. 122), ввиду чего на основании ст. 16 АПК РФ данное обстоятельство не подлежит оценке при рассмотрении настоящего дела.

Факт использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40 695 кв.м в период с 22.07.2008 по 21.01.2010 подтверждается нахождением на земельном участке объекта недвижимости - объекта незавершённого строительства (т. 1 л.д. 78, л.д. 109, 113, 117), и обществом "Русский дом" не оспаривается.

Таким образом, период взыскания арендной платы и неосновательного обогащения:

- с 01.01.2005 по 21.07.2008 - по договору аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999,

- с 22.07.2008 по 21.01.2010 - неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40 695 кв.м,

- с 22.01.2010 по 01.04.2010 - по договору аренды УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009,

определён комитетом верно, соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40 695 кв.м, расположенный: г. Челябинск, Курчатовский район, квартал, ограниченный Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой, относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 1 л.д. 22).

С учётом приведённого правового обоснования размер арендной платы и неосновательного обогащения правомерно определён комитетом на основании нормативных актов, регулирующих порядок определения платы за земельные участки, находящиеся в г. Челябинске, государственная собственность на которые не разграничена:

- за период с 01.01.2005 по 31.12.2006 - на основании решений Челябинской городской Думы от 23.11.2004 N 41/1, от 27.12.2005 N 9/22, постановления главы г. Челябинска от 29.12.2005 N 1526-п;

- за период 2007 г. - на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2008 N 18/7;

- за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 - на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2008 N 18/7;

- за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 - размер неосновательного обогащения составляет 257 193 руб. 61 коп.

- за период с 01.01.2009 по 01.04.2010 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

Правовая позиция общества "Русский дом", изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что изменение арендной платы арендодателем невозможно, поскольку это не соответствует условиям договора аренды, не соответствует нормам материального права, в силу чего не принимается апелляционной инстанцией.

По смыслу норм ч. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 1 ст. 424 ГК РФ, а также абз. 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, являются регулируемой ценой, в силу чего стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за указанные земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

По этому же основанию подлежит также отклонению довод отзыва на апелляционную жалобу о том, что комитетом неправомерно изменён размер арендной платы путём применения размера кадастровой стоимости земельного участка, хотя на момент действия договора аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 согласно кадастровой выписке от 16.06.2008 кадастровая стоимость земельного участка не была определена.

Как следует из вышеперечисленных нормативных актов органов местного самоуправления, устанавливающих порядок определения арендной платы за землю, одним из показателей размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков на основании их кадастровой оценки в пределах кадастрового квартала 07 12 005 утверждены 29.12.2002 (т. 2 л.д. 119), то есть в период действия договора аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999.

В силу этого и принимая во внимание, что ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами, и стороны не вправе применять иной механизм расчёта арендной платы, применение в расчёте арендной платы показателя кадастровой стоимости земельного участка арендодателем является обоснованным.

Устанавливая обоснованность применения комитетом в расчёте арендной платы дифференцированных коэффициентов ставок арендной платы за землю в зависимости от вида использования земельных участков, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Суд апелляционной инстанции находит ошибочной правовую позицию ООО "Русский дом", поддержанную судом первой инстанции, о необходимости применения в расчёте арендной платы за земельный участок удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, соответствующего группе N 14 по виду функционального использования "прочие земли поселений".

Апелляционная коллегия при этом исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и других целей, установленных законом, определяется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - также Правила).

В силу пунктов 4, 8 Правил, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Согласно п. 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40695 кв.м 17.12.2002 поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "для завершения строительства первой очереди торгового центра", что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 16.06.2008 (т. 1, л.д. 40).

Согласно Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337), разделом 5 видов функционального использования земель предусмотрен вид функционального использования "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания".

Согласно п. 2.2. Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152), определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования.

Указанным Типовым перечнем предусмотрена группа N 5 видов разрешённого использования: земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Согласно п. 6.2.17 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "земельные участки" (утв. Приказом Росземкадастра N 2753 от 20.06.2001), в строку 9 государственного земельного кадастра заносится разрешенное использование (назначение) в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, в строку записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка

Как следует из постановления главы г. Челябинска N 1020-п от 03.08.1999 (т. 3 л.д. 66), спорный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства торгового центра.

Аналогичная цель предоставления земельного участка указана в договоре аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 и договоре аренды УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий группе N 5 по видам функционального использования "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания", применён комитетом в расчёте арендной платы обоснованно.

Доказательств отнесения спорного земельного участка к иному виду разрешённого использования, либо обращения общества в органы государственного кадастра с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка, обществом "Русский дом" суду не представлено, ввиду чего применение группы N 14 по виду функционального использования "прочие земли поселений" в расчёте арендной платы обществом необоснованно.

Ссылки общества "Русский дом" на то, что применение группы N 14 по виду функционального использования "прочие земли поселений" следует из фактического использования земельного участка - под строительство объекта недвижимости, основаны на неверном толковании норм материального права и подлежат отклонению.

Кадастровая стоимость в силу части 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ - это экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

По смыслу ч. 6 ст. 1, ч. 6 ст. 30, ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации в совокупности с правилами кадастровой оценки земель, изложенными в Правилах проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, Методике государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337), Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152), кадастровая стоимость земельного участка определяется в зависимости от вида разрешённого использования земельного участка. В свою очередь разрешённое использование земельного участка обусловлено правовым зонированием территории (градостроительным зонированием).

Таким образом, разрешённое использование земельного участка, влияющее на порядок определения его кадастровой стоимости, определяет не вид деятельности, осуществляемой арендатором на земельном участке, а является элементом территориального планирования как элемента градостроительной деятельности уполномоченных органов, ввиду чего определяется правилами застройки территории и функциональным назначением объекта градостроительной деятельности, расположенным на земельном участке, но не видом использования самого земельного участка.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен для возведения объекта градостроительной деятельности - торгового центра, что соответствует Правовому зонированию территории г. Челябинска, утв. Решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 N 36/8.

Таким образом, вид разрешённого использования, и как следствие - кадастровая стоимость спорного земельного участка определены комитетом верно.

Иные дифференцированные коэффициенты ставок арендной платы, использованные комитетом при расчёте арендной платы (т. 1 л.д. 9-10), определены верно.

При этом применение комитетом повышающего коэффициента к ставке арендной платы за превышение сроков строительства также является обоснованным с учётом правового обоснования, изложенного комитетом (т. 3 л.дл. 64). При этом апелляционная коллегия принимает во внимание, что первоначально земельный участок предоставлен под строительство объекта сроком на два года (постановление главы г. Челябинска N 1020-п от 03.08.1999, т. 3 л.д. 66), впоследствии срок строительства был продлён до 01.01.2006 (постановление главы г. Челябинска N 1770-п от 14.11.2002), а договор аренды земли УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 заключен на основании постановления главы г. Челябинска N 1770-п от 14.11.2002.

Устанавливая правильность расчёта арендной платы, представленного комитетом (с учётом уточнения, т. 1 л.д. 50-59), апелляционная инстанция находит его арифметически неверным.

Так, комитетом дважды включён в период расчёта платы за пользование земельным участком период с 01.01.2010 по 21.01.2010 - за неосновательное обогащение и на основании договора аренды N УЗ-005580-К-2009 (т. 1 л.д. 56, 58), тогда как размер арендной платы на основании указанного договора аренды за период с 22.01.2010 по 01.04.2010 (первый квартал) составляет 981 892 рубля.

Кроме того, комитетом начислена одновременно договорная неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2005 по 21.07.2008 на сумму арендной платы по договору, что противоречит п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Судом произведён перерасчёт процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.07.2008 по 31.05.2010 на сумму арендной платы по договору N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999, с учётом того, что до 21.07.2008 подлежит начислению договорная неустойка, а по окончании действия договора аренды - проценты.

Кроме того, апелляционная коллегия, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, считает возможным снизить размер договорной неустойки по договору аренды N УЗ-005580-К-2009 с 0,3% до 0,1% ввиду несоразмерности размера неустойки последствиям правонарушения, принимая во внимание, что сумма основного долга по указанному договору за незначительный период просрочки с 22.01.2010 по 31.03.2010 составляет 981 892 рубля.

Оценивая доказательства оплаты, внесённой обществом "Русский дом" в погашение долга по аренде за землю, суд апелляционной инстанции исходит из суммы платежей, отражённых в информации с лицевого счёта арендатора, предоставленной комитетом (т. 2 л.д. 76) с учётом представленных обществом платёжных поручений (т. 2 л.д. 78-80, 83-111).

При этом платёжные поручения N 532 от 22.07.2004 на сумму 100 000 рублей и N 251 от 28.04.2004 не принимаются судом в счёт оплаты, поскольку оплата произведена обществом в 2004 году, то есть вне спорного периода.

Платежные поручения N 182 от 16.03.2005 на сумму 100 000 рублей и N 2 от 18.03.2005 также не принимаются в счёт оплаты за спорный период, поскольку согласно п. 2.2 договора NУЗ-005580-К-2009 от 30.12.2009, арендные платежи уплачиваются ежеквартально, до 1-го числа месяца, следующего за отчётным. Таким образом, на дату внесения указанных денежных средств, дата оплаты по договору не наступила, доказательств, что денежные средства внесены авансом, суду не представлено.

Таким образом, с учётом частичной оплаты обществом "Русский дом" за пользование земельным участком в сумме 7 554 904 рубля, общая сумма основного долга составляет 14 886 144 рубля 21 копейки.

Сумма пени по договору аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 и N УЗ-005580-К-2009 от 30.12.2009 составляет:

- за период с 01.01.2005 по 21.07.2008 на сумму арендной платы по договору аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 - 3 828 030 руб. 99 коп.

- за период с 22.01.2010 по 31.05.2010 на сумму арендной платы по договору аренды N УЗ-005580-К-2009 от 30.12.2009- 58 920 рублей.

Общая сумма неустойки составляет 3 886 950 рублей 99 копеек.

Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет:

- за период с 22.07.2008 по 31.05.2010 на сумму арендной платы по договору аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 - 884 156 рублей

- за период с 22.07.2008 по 31.05.2010 на сумму неосновательного обогащения - 605 611 рублей.

Общая сумма процентов составляет 1 489 767 рублей.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене, исковые требования Комитета - частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.08.2010 по делу N А76-6524/2010 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Русский дом" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска всего 20 262 862 рубля 20 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999, по договору краткосрочной аренды УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009, и неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0712005:11 площадью 40 695 кв.м. в общей сумме 14 886 144 рубля 21 копейки, пени по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) NУЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 и по договору краткосрочной аренды УЗ N 005580-К-2009 от 30.12.2009 в общей сумме 3 886 950 рублей 99 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 1 489 767 рублей.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказать".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Русский дом" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 124 315 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.В.Пивоварова Л.П.Ермолаева