Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2010 г. N 18АП-9282/10

г. Челябинск

13 октября 2010 г.

N 18АП-9282/2010 Дело N А76-4795/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтаир-А" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.08.2010 по делу N А76-4795/2010 (судья Гусев А.Г.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Альтаир-А" - Копанева В.Н. (доверенность от 01.11.2009), Рекуновой М.А. (доверенность от 01.01.2010),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Магнитогорска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альтаир-А" (далее - ответчик, ООО "Альтаир-А") о взыскании 496 572 руб. 52 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 25.03.2004 N 3558 за период с 01.08.2008 по 31.08.2009.

Решением суда первой инстанции от 03.08.2010 (резолютивная часть от 27.07.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Альтаир-А" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что согласно условиям договора аренды право арендодателя требовать от арендатора внесения арендной платы в большем размере, чем этом было предусмотрено в расчетах к договору аренды, возникает только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы. Такие извещения ответчик не получал. Податель жалобы считает несостоятельной ссылку суда на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку, по мнению подателя жалобы, данные судебные акты лишь указывают на отсутствие необходимости регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды об изменении арендной платы, но не отрицают, что фактом, влияющим на законность одностороннего изменения ставок арендной платы, является своевременное уведомление арендатора о новом размере арендной ставки. Также в указанных судебных актах признается право одной из сторон договора требовать от другой стороны изменения условия договора о размере арендной платы в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых законами субъектов Российской Федерации, в том числе в судебном порядке. Однако, истец с требованием об изменении договора аренды к ответчику не обращался.

ООО "Альтаир-А" в жалобе также указало, что, по его мнению, при расчете арендной платы истцом неверно применен коэффициент К1, который должен учитывать вид деятельности, осуществляемой арендатором. Податель жалобы полагает, что из представленного расчета невозможно определить какой именно вид деятельности имеет в виду истец. При этом указал, что надлежащее оформление права собственности на здание само по себе не может давать никаких характеристик виду осуществляемой деятельности. С учетом изложенного податель жалобы полагает, что необходимо применять коэффициент К1, равный 1, а не 7,5, как это сделано в расчете истцом. Применение коэффициента К1, равного 1, податель жалобы обосновывает тем, что в спорный период времени в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, проводились строительные работы, что подтверждается представленными в материалы дела договорами подряда на выполнение отделочных, штукатурных, санитарно-технических работ. А согласно решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109) в период строительства применяется коэффициент К1 равный 1. ООО "Альтаир-А" в жалобе сослалось на то, что судом не дана оценка представленным в материалы дела договорам подряда и актам о приемке выполненных работ, а также доводам ответчика о ведении в спорный период строительных работ. С учетом изложенного податель жалобы считает, что размер взыскиваемой арендной платы за спорный период должен составлять 62 948 руб. 50 коп.

От администрации письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель администрации не явился.

С учетом мнения представителей ООО "Альтаир-А" и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей администрации.

В судебном заседании представители ООО "Альтаир-А" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснили, что суд первой инстанции не учел, что в настоящем случае при исчислении суммы исковых требований по делу истцом был изменен не размер арендной платы, а формула ее исчисления. Однако, соответствующих изменений нормативных правовых актов не было.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 25.03.2004 на основании распоряжения главы города Магнитогорска Челябинской области от 17.03.2004 N 1479-р (л. д. 29) между администрацией (арендодатель) и ООО "Альтаир-А" (арендатор) заключен договор аренды земли N 3558 (л. д. 11-12), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 575,98 кв. м, из земель поселений (жилая территориальная зона), с кадастровым номером 74:33:03 06 001:0027, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, пр. Сиреневый, для строительства здания офиса фирмы в виде пристроя к жилым домам N N 27 и N 28 (строительные) в микрорайоне 139 (п. 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком до 17.03.2007 (п. 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 02.12.2005 (л. д. 103).

08 февраля 2008 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок действия договора аренды от 25.03.2004 N 3558 продлен до 17.03.2009 (л. д. 13).

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора годовой размер арендной платы на все последующие годы действия настоящего договора подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов. Арендодатель ежегодно направляет арендатору расчет размера арендной платы на новый год, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

14 декабря 2009 г. сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 25.03.2004 N 3558 (л. д. 14).

01 февраля 2010 г. администрация направила в адрес ООО "Альтаир-А" претензию N ОДП 54/0421, в которой указала, что задолженность по арендной плате за пользование земельным участком составляет 496 572 руб. 52 коп. (л. д. 9).

Претензия оставлена ответчиком без исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Из материалов дела также следует, что 14.07.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.07.2006 N 118а и акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.07.2006 N 118а зарегистрировано право собственности ООО "Альтаир-А" на нежилое здание - офис, общей площадью 821,9 кв. м, инвентарный номер 75:438:002 000058000, литера А, этажность 3, подземная этажность: подвал, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, пр. Сиреневый, 30, корпус а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АА N 724264 (л. д. 21). В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2008 внесена запись о регистрации, номер регистрации 74-74-33/054/2008-360.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ставки арендной платы за землю являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным нормативными актами размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Соответственно, размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Суд отклонил довод ответчика о необходимости применения при исчислении задолженности по арендной плате коэффициента К1, равного 1, поскольку из материалов дела следует, что строительство на земельном участке завершено, за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое здание с назначением - офис.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что правоотношения между администрацией и ООО "Альтаир-А" возникли на основании договора аренды земельного участка от 25.03.2004 N 3558.

В договоре земельный участок надлежащим образом индивидуализирован (указано его место нахождения, кадастровый номер, площадь). Договор зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, договор является заключенным.

Договор признаков ничтожности не имеет.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Довод подателя жалобы о том, что арендная плата должна была уплачиваться арендатором на протяжении всего времени пользования спорным земельным участком в размере, согласованном в договоре аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется в виду следующего.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является, в том числе платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что ответчиком осуществлялось фактическое использование земельного участка в спорный период.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, на что верно указал суд первой инстанции.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09).

Таким образом, установленный в договоре аренды от 25.03.2004 N 3558 размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

С учетом изложенного выше суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом основного долга, представленным администрацией и выполненным в соответствии с нормативными правовыми актами Челябинской области и города Магнитогорска, а именно: Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и указанным выше решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 (л. д. 67-77). Названные нормативные акты были опубликованы в установленном порядке в печатных изданиях, соответственно, "Южноуральская панорама", от 13.05.2008 N 85 и "Магнитогорский рабочий" от 28.06.2008 N 112.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы в спорном периоде коэффициента К1, равного 1, в силу следующего.

Согласно п. 19 приложения N 1 к решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 значение коэффициента К1, учитывающего вид деятельности арендатора, за услуги в области коммерческой деятельности равняется 7,5.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае возведенный ответчиком на земельном участке объект недвижимости имеет назначение - офис, на что было указано как в п. 1.1 договора аренды земли от 25.03.2004 N 3558, кадастровом паспорте арендуемого земельного участка (л. д. 22), свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Альтаир-А" на здание.

Указание в апелляционной жалобе на то, что коэффициент К1, равный 7,5, применяется согласно решению Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 еще для четырех видов деятельности, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ответчиком не представлены доказательства того, что нежилое здание - офис возведено для целей: оказание услуг по временному размещению и проживанию; деятельность, осуществляемая ломбардом; брокерская, риэлторская деятельность; сдача внаем недвижимого имущества.

Довод подателя жалобы о необходимости применения коэффициента К1, равного 1, поскольку ответчиком ведутся отделочные работы внутри здания, являющиеся строительными работами, судом апелляционной инстанции также отклоняется.

В рассматриваемом случае объект недвижимости нежилое здание - офис введено в эксплуатацию 05.07.2006, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Соответственно, с 05.07.2006 объект считается введенным в эксплуатацию с соответствующим назначением, его строительство окончено.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом ООО "Альтаир-А" о том, что коэффициент К1, равный 1, должен применяться также в период проведения отделочных работ внутри здания, поскольку проведение таких работ зависит исключительно от воли собственника здания и не свидетельствует о том, что строительные работы по возведению здания (для чего земельный участок и был предоставлен ответчику по договору аренды земли от 25.03.2004 N 3558) не завершены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.08.2010 по делу N А76-4795/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтаир-А" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская М.И.Карпачева