Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2009 г. N 14АП-4554/2009

г. Вологда

28 октября 2009 г.

Дело N А44-3137/2008

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Елагиной О.К.,

судей Митрофанова О.В. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коневой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Новтрансавто"

на решение Арбитражного суда Новгородской области от 08 июля 2009 года

по делу N А44-3137/2008 (судья Деменцова И.Н.),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Флекс" (далее - ООО "Флекс") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к администрации Великого Новгорода (далее - Администрация) и закрытому акционерному обществу "Новтрансавто" (далее - ЗАО "Новтрансавто") о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 581 в части продажи части участка площадью 13,1 кв.м. занятой зданием, принадлежащим ООО "Флекс" на праве собственности, кадастровый номер 53:23:8223602:0019:01994, расположенном по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а.

К участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее - УФРС по Новгородской области).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ и, окончательно уточнив требования в судебном заседании 20.02.2009 - 27.02.2009, просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 581 в части продажи части участка площадью 30,0 кв. м., занятой зданием, принадлежащим ему на праве собственности, кадастровый номер 53:23:8223602:0019:01994, расположенным по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а. Кроме того, просил взыскать с ответчиков судебные расходы в размере 40 000 руб. в равных долях по 20 000 руб. с каждого.

Решением от 08 июля 2009 года исковые требования удовлетворены, признан недействительным договор N 581 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 общей площадью 17 047 кв.м., расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а, заключенный 25.12.2007 Комитетом по земельным ресурсам администрации Великого Новгорода и ЗАО "Новтрансавто", в части продажи части земельного участка площадью 30 кв. м., занятой зданием, принадлежащим ООО "Флекс" на праве собственности, с кадастровым номером 53:23:8223602:0019:01994, расположенным по указанному выше адресу. С Администрации и с ЗАО "Новтрансавто" взыскано в пользу ООО "Флекс" по 13 500 руб. судебных расходов с каждого.

ЗАО "Новтрансавто" с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить. Считает, что суд при вынесении решения неполно исследовал обстоятельства дела и неправильно применил нормы материального права. Указывает, что при заключении спорного договора были соблюдены требования закона, регулирующие порядок заключения договоров купли-продажи земельных участков. Полагает, что для того, чтобы определить требуемую для истца площадь, необходимо было внести в натуру границы земельного участка ответчика, указанные в межевом деле, а не определять их заново, как это было сделано экспертом. Считает, что акт от 04.12.2008 N 250 не может являться доказательством по делу, так как составлен без специалистов по межеванию. Заявляет, что площадь земельного участка в 30 кв. м., в части которой был признан договор купли-продажи недействительным, не подтверждена. Кроме того, ответчик не согласен с взысканной судом суммой судебных расходов, поскольку считает ее необоснованно завышенной.

ООО "Флекс" и УФРС по Новгородской области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без участия своих представителей, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Администрация и ЗАО "Новтрансавто" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена без их участия в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

ООО "Флекс" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Новтрансавто" - без удовлетворения.

УФРС по Новгородской области в отзыве на апелляционную жалобу просит рассмотреть её с учетом ранее представленных отзывов на исковое заявление в суд первой инстанции.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу согласна с доводами, изложенными в ней, считает, что земельный участок с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 продан в соответствии с площадью и границами, содержащимися в кадастровом паспорте, и сумма судебных расходов, взысканная судом, является неразумной.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ЗАО "Новтрансавто" - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.08.2007 общество с ограниченной ответственностью "Альба" (Продавец) и ООО "Флекс" (Покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять нежилое административное здание (лит.А), расположенное по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а, общей площадью 314,2 кв.м., в том числе основной - 217,4 кв. м., с кадастровым номером 53:23:8223602:0019:01994 (далее - Объект). Указанный Объект принадлежит Продавцу на основании соглашения об отступном от 14.12.2004 с дополнительным соглашением, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 53-АА N 046265, выданным УФРС по Новгородской области.

Данный Объект передан Покупателю по акту приема-передачи от 03.08.2007, регистрация права собственности произведена 20.02.2008 (запись N 53-53-12/003/2008-262), о чем УФРС по Новгородской области выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 53-АА N 239330.

До перехода права собственности на указанный Объект к истцу ООО "Альба" обращалось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Великого Новгорода и к ЗАО "Новтрансавто" для корректировки границ земельного участка по улице Большой Санкт-Петербургской, дом 82а, поскольку в плане межевания, произведенного в 1992 году, допущена техническая ошибка. В результате допущенной неточности часть административного здания, принадлежащего ООО "Альба", находится на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8223602:0019, а часть - на земельном участке, арендуемым ЗАО "Новтрансавто".

После заключения договора купли-продажи от 03.08.2007 ООО "Флекс" также обратилось к указанным лицам по вопросу формирования и согласования границ земельного участка.

В ответ на данные обращения Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Великого Новгорода рекомендовал обратиться в суд для разрешения спора по существу.

Распоряжением администрации от 18.05.2004 N 2058рм утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а, площадью 17 463 кв. м. с кадастровым номером 53:23:8223602:0002 (предыдущий номер) в 236 квартале города Великого Новгорода. Этим же распоряжением указанный земельный участок предоставлен в аренду открытому акционерному обществу "Фирма "Новторгавто" (далее - ОАО "Фирма "Новторгавто") сроком на 49 лет.

Из землеустроительного дела по установлению в натуре границ земельного участка по улице Большой Санкт-Петербургской, дом 82а, сформированного по результатам межевания указанного земельного участка, проведенного в 2006 году по заказу ОАО "Фирма "Новторгавто" (том 3, лист 34), следует, что общая площадь данного участка составляет: по результатам межевания - 17 047 кв.м., по правоустанавливающим документам - 17 643 кв.м.

Распоряжением Администрации от 20.12.2007 N 6025рз земельный участок площадью 17 047 кв.м. с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, расположенный на землях населенных пунктов и производственной зоне П.-П.2 (зона предприятий V-IV классов вредности и складов (санитарно-защитные зоны - до 100 м) по улице Большой Санкт-Петербургской, дом 82а, предоставлен в собственность ЗАО "Новтрансавто" для эксплуатации производственных площадей.

На основании указанного распоряжения Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Великого Новгорода (Продавец) и ЗАО "Новтрансавто" (покупатель) 25.12.2007 заключили договор N 581 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а, общей площадью 17 047 кв.м., 29.02.2008 зарегистрированный в установленном законом порядке.

ООО "Флекс", считая, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обладает исключительным правом на приобретение в собственность или в аренду земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств дела.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичная норма закреплена и в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка собственником здания с кадастровым номером 53:23:8223692:0019:01994, расположенного по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а, было ООО "Флекс".

Суд правомерно отклонил доводы ЗАО "Новтрансавто", касающиеся недоказанности факта нахождения части административного здания, принадлежащего ООО "Флекс", на земельном участке, принадлежащем ответчику, как противоречащие материалам дела. Между тем тот факт, что часть здания с кадастровым номером 53:23:8223692:0019:01994, принадлежащего ООО "Флекс" на праве собственности, находится на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, подтверждается совокупностью следующих документов: актом по результатам муниципального контроля от 04.12.2008 N 250 (том 1, лист 146), письмом Комитета архитектуры и градостроительства администрации Великого Новгорода от 19.02.2009 N 859 "О предоставлении информации" (том 2, листы 65 - 68), материалами землеустроительного дела по установлению в натуре границ земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 (том 2, листы 25 - 55).

Кроме того, согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Новгородская лаборатория судебной экспертизы" от 04.06.2009 N 109/16 пристройка к зданию (кадастровый номер 53:23:8223692:0019:01994), расположенному по адресу: город Великий Новгород, улица Большая Санкт-Петербургская, дом 82а и принадлежащему на праве собственности ООО "Флекс", целиком расположена на земельном участке с кадастровым номером 53:23:8223602:0090. Площадь земельного участка, занимаемого пристройкой, составляет 19,6 кв.м., минимальная площадь земельного участка, необходимого для обслуживания пристройки, с учетом ее площади, составляет 34 кв.м., из которых площадь 30 кв.м. входит в состав земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223602:0090 (том 3, лист 76).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 53:23:8223602:0090, на котором находится указанный объект недвижимости, приобретен ЗАО "Новтрансавто" на основании спорного договора, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор в момент его заключения не соответствовал требованиям статьи 36 ЗК РФ, так как на основании данной сделки ЗАО "Новтрансавто" была продана часть земельного участка, на котором находилось недвижимое имущество, принадлежавшее на праве собственности другому лицу. Судом правильно отмечено, что такое несоответствие спорного договора требованиям закона влечет его недействительность в силу статьи 168 ГК РФ.

По договору купли-продажи согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи является переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При этом в силу статьи 65 АПК РФ бремя доказывания требований по иску и возражений возложено на сторону, их представляющую.

Суд правомерно отклонил ссылку ЗАО "Новтрансавто" на договор ипотеки как на обстоятельство, имеющее существенное значение для рассмотрения дела, поскольку из представленного ответчиком дополнительного соглашения от 01.07.2008 N 1 к договору ипотеки от 12.05.2008 N 14/09-И, заключенному ЗАО "Новтрансавто" и открытым акционерным обществом "Банк УралСиб", следует, что его предметом является другой земельный участок общей площадью 10 890 кв.м. с кадастровым номером 53:23:8223602:0093. Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда о том, что оспариваемой сделкой нарушены права истца, который по требованию о признании недействительным спорного договора является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 ГК РФ, на основании следующего.

Согласно статье 12 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу статьи 166 указанного Кодекса с таким требованием может обратиться любое заинтересованное лицо. Заинтересованное лицо при этом должно иметь юридически значимый интерес в деле.

Также по смыслу статьи 166 ГК РФ заинтересованным лицом можно считать лицо, чьи права и законные интересы будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.

Судом правильно отмечено, что исполнение спорной сделки в настоящее время нарушает права ООО "Флекс" как собственника недвижимости, поскольку заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка в той его части, которая необходима для использования истцом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, препятствует реализации исключительного права последнего на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. На основании вышеизложенных правовых норм и обстоятельств дела апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции обоснованно и законно удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 581 в части продажи части участка площадью 30 кв.м., занятой зданием (кадастровый номер 53:23:8223602:0019:01994), принадлежащим ООО "Флекс" на праве собственности.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

На основании статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Как следует из статьи 65 АПК РФ, пунктов 20, 21 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах", лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказать их чрезмерность с обоснованием, какая сумма расходов по аналогичной категории дел является разумной. При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения и сложность дел.

В подтверждение требований о взыскании расходов на представителя истцом представлены следующие документы: договор поручения от 02.10.2008, доверенности от 12.05.2006 и от 29.06.2009 N 18, платежные поручения от 18.11.2008 N 3456 и от 10.02.2009 N 3962 на 40 000 руб., выписка из печатного издания "Вестник Адвокатской палаты Новгородской области" (выпуск N 19 за 2008 год) с усредненными расценками за оказание юридической помощи адвокатами за 2008 год, проведенными на основании анализа крупных адвокатских образований по Новгородской области (том 2, листы 57-61).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял во внимание количество и продолжительность судебных заседаний, степень сложности дела, степень удовлетворенных требований и с учетом положений АПК РФ и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации счел возможным снизить сумму расходов на оплату юридических услуг до 25 000 руб., взыскав по 12 500 руб. с ответчиков.

Ответчики обладали правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг по аналогичным дела. Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиками не представлено доказательств чрезмерности взысканных расходов в сумме 25 000 руб.

По смыслу статьи 110 АПК РФ в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне в споре за счет неправой, в связи с чем суд правомерно отнес на ответчиков расходы по государственной пошлине, уплаченной истцом при подаче искового заявления, взыскав по 1000 руб. с каждого.

Кроме того, поскольку ходатайство о проведении по данному делу экспертизы заявлено ЗАО "Новтрансавто", суд обоснованно отнес на него расходы на оплату услуг эксперта в размере 10 500 руб., что не противоречит правилам статьи 106 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Новгородской области от 08 июля 2009 года по делу N А44-3137/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Новтрансавто" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

О.В. Митрофанов Е.В. Носач