Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2009 г. N 14АП-5075/2009

г.Вологда

03 ноября 2009 г.

Дело N А05-7679/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Козловой С.В.,

судей Романовой А.В. и Федосеевой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Казаковцевой О.Н.,

при участии от индивидуального предпринимателя Мальковой О.В. Исакова Д.Н. по доверенности от 01.07.2009,

от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ОРТО" Юферевой О.Н. по доверенности от 03.03.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Орто"

на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июля 2009 года (судья Шашков А.Х.),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Малькова Ольга Владимировна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ОРТО" (далее - Общество) о взыскании 61 207 рублей 35 копеек долга по арендной плате, расходов по оплате водоснабжения, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в размере стоимости текущего ремонта нежилых помещений (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение судом норм материального права, просило решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, увеличение размера арендной платы произведено истцом неправомерно, уведомление о повышении от 16.01.2009 подписано не Мальковой О.В., а неустановленным лицом; расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами не соответствует правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; согласно условий договора аренды расходы за водоснабжение включены в арендную плату, нормы потребления воды в договоре не устанавлены. Считает, что истцом не доказан факт передачи помещений ответчику в надлежащем состоянии, и, что последний допустил износ помещений, превышающий нормальный. Указывает, что Общество не было заблаговременно ознакомлено с доказательствами, на которых истец основывает свои требования. В заседании суда представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Истец просил оставить решение без изменения по основаниям, указанным в отзыве, считает, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает жалобу подлежащей частичному удовлетворению, а решение - изменению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, 01.09.2008 между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 03/2008, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения общей площадью 181 кв.м, расположенные на первом этаже дома N 4 по улице Карла Маркса в городе Архангельске, а арендатор в свою очередь - принять помещения, использовать их по назначению и своевременно уплачивать арендную плату. Срок аренды установлен с 01.09.2008 по 01.08.2009.

По акту приема-передачи от 02.09.2008 арендодатель передал арендатору нежилые помещения.

Согласно разделу 3 договора стоимость аренды помещений составила 119 460 рублей (660 рублей за один квадратный метр) в месяц без налога на добавленную стоимость. Стороны договорились, что арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, пропорционально площади арендуемых помещений, а также коммунальные, эксплуатационные расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение. При этом размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение. О пересмотре размера арендной платы сторона, выступившая инициатором, должна предупредить другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем перечисления до 5 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя в размере 100% месячной арендной платы.

В силу пункта 5.4 расторжение договора до истечения срока действия может производиться по письменному соглашению сторон. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без возмещения убытков арендодателю, связанных с расторжением договора, известив об этом арендодателя письменно за 30 календарных дней.

Письмом от 16.01.2009 арендодатель уведомил Общество о повышении стоимости арендной платы с марта 2009 года до 720 рублей за один квадратный метр в связи с увеличением тарифов на электроэнергию, теплоснабжение и водоснабжение.

Не согласившись с повышением размера арендной платы арендатор письмом от 26.02.2009 N 26/1-11 сообщил Предпринимателю о своем намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Для оплаты аренды за март 2009 года истец выставил ответчику счет от 01.03.2009 N 7 на сумму 130 320 рублей, который оплачен Обществом платежным поручением от 16.03.2009 N 65 в сумме 119 460 рублей. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора о внесении арендной платы, перерасход воды в январе - феврале 2009 года, а также на сдачу из аренды Обществом помещения в непригодном для дальнейшего использования состоянии, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, счел их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований согласиться с выводами суда в части взыскания убытков в размере стоимости текущего ремонта и в размере перерасхода воды, а также в части процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму стоимости перерасхода воды. Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд первой инстанции, оценив положения договора аренды в части возможности арендодателя по одностороннему увеличению размера арендной платы в случае увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение, имеющиеся в деле доказательства (решения Архангельского городского Совета депутатов от 21.11.2007 N 554, от 22.10.2008 N 766, от 29.11.2006 N 287, от 13.02.2008 N 606 и постановления Департамента по тарифам и ценам Архангельской области от 03.12.2007 N 69-э/2, от 28.11.2008 N 73-э/13, от 30.11.2007 N 68-э/34, от 28.11.2008 N 65-э/3), проверив расчет иска, установил, что с 01.03.2009 размер арендной платы за спорные помещения составил 130 320 рублей в месяц. Поскольку Общество платежным поручением от 16.03.2009 N 65 внесло плату за март 2009 года в сумме 119 460 рублей (меньше на 10 860 рублей) и на момент рассмотрения дела ответчиком доказательств уплаты долга не представлено, судом обоснованно взыскана указанная в иске сумма задолженности. Нарушение срока уплаты арендной платы в полном объеме правомерно расценено истцом, а затем и судом первой инстанции как неисполнение денежного обязательства, которое влечет ответственность по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Проценты в размере 430 рублей на сумму долга (10 860 рублей) за период с 06.03.2009 по 05.07.2009 (119 дней) из расчета ставки рефинансирования в размере 12% годовых исчислены в полном соответствии с названной статьей Кодекса. Расчет процентов судом проверен, ответчиком не оспорен (том 1, лист 50).

Довод апелляционной жалобы о том, что увеличение размера арендной платы произведено истцом неправомерно, противоречит положению пункта 3.1 договора и представленным в материалы дела решениям органов местного самоуправления о повышении тарифов на электроэнергию, теплоснабжение и водоснабжение, из которых следует, что в 2009 году тарифы на указанные услуги и энергию возросли по сравнению с 2008 годом примерно на 24%. Таким образом, повышение размера ежемесячной арендной платы на 9% (с 119 460 рублей до 130 320 рублей) является экономически обоснованным и соответствует условиям договора.

Ссылка подателя жалобы на то, что уведомление от 16.01.2009 (том 1, лист 17) об увеличении размера арендной платы подписано неустановленным лицом, в связи с чем является недействительным, несостоятельна. Как установлено в судебном заседании, подпись за Предпринимателя на спорном уведомлении проставил его представитель (доверенность от 28.05.2007 - том 1, лист 52). Доказательств того, что уведомление от 16.01.2009 написано без ведома Мальковой О.В. и не в ее интересах, в деле не имеется, апелляционному суду не представлено. Апелляционная коллегия согласна с доводами апелляционной жалобы о неправомерности судебного акта в части взыскания с Общества убытков в размере 6605 рублей 40 копеек, составляющих расходы истца по оплате услуг водоснабжения, и начисленных на них процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 262 рублей.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Заявляя требование о взыскании убытков, в данном случае истец в силу части первой статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации должен представить доказательства виновности действий (бездействия) ответчика, документально подтвердить размер причиненных ему убытков, а также доказать наличие причинной связи между понесенными Предпринимателем убытками и действиями (бездействием) ответчика.

В обоснование исковых требований Предприниматель сослался на представленные в материалы дела справку о показаниях водосчетчика, согласно которой за период с декабря 2008 года по январь 2009 года, с февраля по март 2009 года объем воды, потребленной ответчиком, составил 14,36 куб.м и 11,67 куб.м соответственно, в то время как за период с 15.01.2009 по 16.02.2009 - 71,79 куб.м и акт осмотра технического состояния сантехнического оборудования в помещении туалета от 16.02.2009, согласно которому выявлена неисправность унитаза (не перекрывал воду в полном объеме). В силу абзаца 2 пункта 3.1 договора аренды от 01.09.2008 арендная плата включает в себя плату, в том числе и за водоснабжение. При заключении сделки обоснованного расчета арендной платы сторонами не подписывалось, нормативов потребления воды не устанавливалось. Таким образом, факт перерасхода водопотребления нельзя считать установленным. Более того, размер убытков в сумме 6605 рублей 40 копеек истцом не подтвержден, расчета в деле не имеется. Представленный в суд апелляционной инстанции расчет расходов не подтверждает заявленную в иске сумму. Правового обоснования начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на данную сумму убытков Предпринимателем не названо. Требование о взыскании 262 рублей процентов противоречит положениям пункта 2 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С взысканием с Общества убытков в размере 43 049 рублей 95 копеек, составляющих стоимость текущего ремонта арендованных помещений, апелляционная инстанция также не может согласиться.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Подпунктом 2.2.3 договора установлено, что арендатор обязан своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт помещений, а также содержать переданные помещения в исправном состоянии.

Однако в материалах дела не имеется двустороннего акта, подписанного представителями обеих сторон, о том, что помещения из аренды сданы с недостатками, выходящими за рамки нормального износа, либо заключения независимого специалиста о том, что те недостатки, которые отмечены арендодателем в приложении к акту от 02.04.2009, явились следствием каких-то действий арендатора, способствовавших повышенному износу помещений. Ссылка представителя истца на то, что помещения передавались в аренду в идеальном состоянии, не подтверждена документально. В акте приемки нежилых помещений отмечено лишь, что помещения находятся в состоянии, позволяющим их нормальную эксплуатацию. Доказательств того, что через полгода арендного пользования нельзя эксплуатировать спорные помещения в деле не имеется. Фотографии, имеющиеся в материалах дела, не отвечают признакам относимости доказательств (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах требование о взыскании убытков является недоказанным ни по праву, ни по размеру.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 июля 2009 года по делу N А05-7679/2009 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Орто" в пользу индивидуального предпринимателя Мальковой Ольги Владимировны 10 860 рублей задолженности по арендной плате, 430 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и 430 рублей 93 копейки расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мальковой Ольги Владимировны в федеральный бюджет 1836 рублей 22 копейки государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мальковой Ольги Владимировны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Орто" 800 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.В. Козлова

Судьи

А.В. Романова О.А. Федосеева