Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 г. N 15АП-4571/2009

23 октября 2009 г.

15АП-4571/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.

при участии:

от ответчика - Фомина С.Е. по доверенности от 27.11.2008, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 апреля 2009 г.

по делу N А32-22401/2007-15/28-2009-47/8 принятое в составе судьи Волкова Я.Е.,

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к закрытому акционерному обществу "Сим Сим"

при участии третьего лица - Коваленко Александра Владимировича, об освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Сим Сим" об освобождении земельного участка площадью 168,11 кв.м. (кадастровый номером 23:43:02 0707:055), расположенного на территории Центрального колхозного рынка г. Краснодара, путем сноса магазина.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2008г. иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2009г. решение от 04.04.2008г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено установить соблюден ли администрацией порядок отказа от договора аренды, предусмотренный п.2 ст. 610 ГК РФ, исследовать и оценить доводы ответчика, изложенные в жалобе, при необходимости привлечь к участию в деле третьих лиц, являющихся правообладателями на объекты, расположенные на спорном земельном участке.

При повторном рассмотрении дела Администрация г.Краснодар уточнила свои требования просила обязать ЗАО "Сим Сим" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок, площадью 168,11 кв.м. (кадастровый номер 23:43:02:07:07:055), расположенный на территории Центрального колхозного рынка - хозяйственный двор Сенного рынка путем сноса капитального строения лит. Г59, н/Г59, Г59а (являющийся самовольной постройкой), Г120, указав в решении, что администрация муниципального образования город Краснодар вправе совершить соответствующие действия за счет ответчика - ЗАО "Сим Сим" - со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т.2 л.д.11,27)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2009г. в иске отказано. Решение суда мотивировано тем, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ЗАО "Сим Сим" объекты недвижимости: нежилое здание - прачечная, лит. Г59, н/Г59, общей площадью 188,1 кв.м. и нежилое здание - торговый павильон, лит. Г120, общей площадью 83,4 кв.м. Так же на указанном земельном участке расположено нежилое здание - торговый павильон, лит. Г111 общей площадью 12,7 кв.м. принадлежащий на праве собственности Коваленко А.В. Указанные лица не отказывались от приобретения прав на спорный земельный участок предусмотренных ч.1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация МО г.Краснодар обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2009г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Просила решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, принять новый судебный акт об обязании ЗАО "Сим Сим" снести лит. Г59а с указанием, что администрация МО г.Краснодар вправе совершить соответствующие действия за счет ответчика - ЗАО "Сим Сим" со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока. Жалоба мотивирована тем, что судом не применен закон подлежащий применению, а именно ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие самовольной постройки подтверждается актом обследования земельного участка N 4-д от 13.03.2009г.

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Сим Сим" указало, что на момент обращения в суд и в настоящее время в пользовании общества находится один земельный участок площадью 132,4 кв.м. из трех ранее предоставленных по договору аренды от 07.10.1999 N 1767. Требование об освобождении земельного участка площадью 168,11 кв.м. неисполнимо. При повторном рассмотрении дела истцом заявлены новые требования о сносе самовольной постройки литер Г59а, при этом нарушены положения ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о недопустимости одновременного изменения предмета и основания иска. Строения литер Г59, н/Г59, Г59а расположены на земельном участке площадью 132,86 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 07 007:0093, а не на участке площадью 168,11кв.м. с N 23:43:02 0707:055 освобождения которого требует истец. Поскольку общество имеет преимущественное право на приватизацию земельного участка на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, основания для возвращения земельного участка в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Против пересмотра судебного акта только в оспариваемой части возразил, просил пересмотреть решение суда в полном объеме, ввиду необоснованного принятия судом первой инстанции уточнения иска. Дополнительно пояснил, что строение литер Г/59а является пристройкой и расположен на земельном участке сформированном для эксплуатации правомерно возведенного здания лит.Г59. Спорный земельный участок площадью 168 кв.м. состоит из трех чересполосных земельных участков, на одном из которых расположено здание лит.Г120, которое и обозначено на представленной администрацией схеме, а не здание литер Г59 с пристройкой литер Г/59а.

Истец и третье лицо в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления от 07.10.1999 N 1767 Мэрия города Краснодара (арендодатель) и ООО "Сим-Сим" (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.1999 N 1770, по условиям которого, арендатору был предоставлен земельный участок площадью 168,11 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02:0707:055, расположенный на территории Центрального колхозного рынка по адресу: г. Краснодар, ул. Октябрьская, 177/1, для эксплуатации магазинов по реализации непродовольственных товаров. Срок аренды установлен до 07.10.2004. Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Краснодара.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО "Сим-Сим" продолжало пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений Администрации г. Краснодара, договор аренды земельного участка N 1770 (4300005779) от 01.11.1999 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, Администрацией г.Краснодара в адрес ответчика было направлено уведомление от 10.07.2007 N 7861/02-14 об отказе арендодателя от договора аренды земельного участка N 1770 (4300005779) от 01.11.1999 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.2). Получение указанного уведомления 09.08.2007 ответчиком подтверждается подписью главного бухгалтера ООО "Сим-Сим" на представленной в материалы дела копии уведомления и не оспаривается ответчиком при повторном рассмотрении дела.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 01.11.1999 N 1770 (4300005779) прекратил свое действие 09.11.2007, то есть через три месяца с момента получения ответчиком уведомления об отказе Администрации МО г.Краснодар от спорного договора аренды. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Невыполнение ООО "Сим-Сим" требований Администрации МО г.Краснодар послужило основанием для предъявления исковых требований об обязании освободить земельный участок, площадью 168,11 кв.м. (кадастровый номер 23:43:02:07:07:055), расположенный на территории Центрального колхозного рынка - хозяйственный двор Сенного рынка путем сноса капитального строения лит. Г59, н/Г59, Г59а (являющийся самовольной постройкой), Г120.

На момент обращения Администрации МО г.Краснодар в арбитражный суд с настоящим иском (12.11.2007) обязанность ООО "Сим-Сим" по возврату земельного участка в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наступила, в связи с чем, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 168,11 кв.м. (кадастровый номер 23:43:02:07:07:055), предоставленный ООО "Сим-Сим" по договору аренды от 01.11.1999, состоит из трех чересполосных земельных участков, предоставленных каждый под эксплуатацию отдельного магазина, определенная графо-аналитическим способом площадь земельных участков составляет: участок N 1 - 85,79 кв.м., участок N 2 - 11,38 кв.м.; участок N 3 - 11,76 кв.м. (т.1,л.д.19).

По договорам купли-продажи от 24.12.1999 и от 13.11.2000 принадлежащие ООО "Сим-Сим" металлический павильон площадью 11,0 кв.м. и павильон N 2 (литер Г111) площадью 12,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Октябрьская, 177/1 были проданы ответчиком соответственно Шелудько С.В. и Коваленко А.В. (т.1,л.д.118-119).

Право собственности Коваленко А.В. на нежилое здание торговый павильон литер Г111, общей площадью 12,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, Западный округ, территория Сенного рынка, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2000 серии 23-АА N 0038299 (т.1,л.д.121).

Постановлением главы администрации города Краснодара от 20.06.2001 N 864 в связи с продажей ООО "Сим-Сим" на основании договоров купли-продажи от 24.12.1999 и от 13.11.2000 металлического павильона площадью 11,0 кв.м. и павильона N 2 (литер Г111) площадью 12,7 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул.Октябрьская, 177/1, для эксплуатации которых договором от 01.11.1999 N 1770 ответчику был предоставлен спорный земельный участок, у ООО "Сим-Сим" были изъяты земельные участки площадью 17,56 кв.м. и 18,15 кв.м. и предоставлены в аренду Шелудько С.В. и Коваленко А.В.

При таких обстоятельствах, удовлетворение требований об освобождении земельного участка площадью 168,11 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02:0707:055, расположенного на территории Центрального колхозного рынка по адресу: г. Краснодар, ул. Октябрьская, 177/1, может привести к нарушению прав и законных интересов не привлеченных к участию в деле в качестве ответчиков лиц, которым для эксплуатации магазинов, приобретенных у ООО "Сим-Сим", в аренду были предоставлены земельные участки, являющиеся частью спорного земельного участка.

Кроме того, из материалов дела следует, что за ООО "Сим-Сим" в установленном порядке зарегистрировано право собственности на нежилое здание - торговый павильон литер Г120 общей площадью 83,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, Западный округ, территория Сенного рынка (т.1,л.д.123).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц, по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 названного Закона, возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, то есть правоустанавливающих юридических фактов (документов, актов и др., лежащих в основе зарегистрированного права.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявленные Администрацией г.Краснодара требования (снос объектов недвижимости), по существу направлены на освобождение земельного участка, от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, что лишает арендатора гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд и фактически направлено на безвозмездное изъятие у арендатора принадлежащего ему недвижимого имущества. С учетом статей 2,4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такой интерес истца не может быть признан как законный и подлежащий защите. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 9 июля 2009 г. по делу N А32-15717/2008.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Приоритет действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации над положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст. 1 ЗК РФ).

Заявляя требования об освобождении земельного участка, площадью 168,11 кв.м. кадастровый номер 23:43:02:07:07:055, расположенного на территории Центрального колхозного рынка - хозяйственный двор Сенного рынка, Администрация г.Краснодара просила снести капитальное строение лит. Г59, н/Г59, Г59а, являющееся, по мнению истца, самовольной постройкой.

Указанные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к производству судом первой инстанции и рассмотрены. Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции. Арбитражный суд по смыслу статей 9, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен полномочиями по собственной инициативе изменять предмет и основание иска, в связи с чем, рассматривает дело в соответствии с заявленными исковыми требованиями.

Свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2000 серии КК N 203208 и выпиской из ЕГРП от 24.06.2009 N 01/404/2009-219 подтверждается государственная регистрация права собственности ООО "Сим-Сим" на нежилое здание - прачечная литер Г59, н/Г59, общей площадью 188,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Краснодар, территория Сенного рынка.

Во исполнение постановления главы администрации города Краснодара от 05.12.2001 N 2037 между Администрацией г.Краснодар и ООО "Сим-Сим" был заключен договор аренды от 03.03.2003 N 4300009413 земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 07 007:0003 общей площадью 132,86 кв.м., расположенный на территории хозяйственного двора Сенного рынка для эксплуатации 2-этажного здания склада (второй этаж - навес на кирпичных столбах) (т.1 л.д.110-113).

Из представленных в суд апелляционной инстанции плана земельного участка площадью 133 кв.м. (приложение к договору аренды от 03.03.2003), конфигурации объекта литер Г59, н/Г59, отраженной в техническом паспорте ГУП КК "Крайтехинвентаризация" и кадастрового плана размещения земельных участков усматривается, что нежилое здание литер Г59, н/Г59 расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:43:02 07 007:0003 общей площадью 132,86 кв.м., предоставленном ООО "Сим-Сим" по договору аренды от 03.03.2003, а не на земельном участке площадью 168,11 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02:07:07:055 об освобождении которого заявлены исковые требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Однако, из материалов дела усматривается, что для возведения пристройки литер Г/59а получения соответствующего разрешения не требовалось. В силу п.2.1., аб.1 п.3.14 Положения о Департаменте архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 21 декабря 2006 года N 17 п.26, единственным уполномоченным органом по решению вопросов о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) и разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении объектов, не требующих в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство на территории муниципального образования г.Краснодар является Департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар.

Из ответа Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г.Краснодар от 04.09.2009 N 23/6278 следует, что истцом была произведена реконструкция здания магазина литер Г59 путем возведения пристройки литер Г59а, надстройки второго этажа и перепланировки, которая, согласно технического заключения ГУП Краснодарского края "Крайжилкоммунпроект" не повлияла на несущую способность основного здания литер Г59 , не затрагивает его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям строительных норм и правил. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г.Краснодар не возражает против сохранения здания магазина литер Г59 в реконструированном виде. При этом, согласно техническому паспорту ГУП КК "Крайтехинвентаризация" штампы "На возведение, реконструкцию и переоборудование литер Г59а документы не предъявлены" и "Жилой дом лит.Г59 II-ой этаж в эксплуатацию не сдан" погашены.

При таких обстоятельствах, удовлетворение требований истца о сносе нежилого здания литер Г59 с пристройкой литер Г59а, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, приведет к лишению ООО "Сим-Сим" права собственности на недвижимое имущество, что противоречит статье 1 Протокола N 1 к Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод, части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьям 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 апреля 2009 г. по делу N А32-22401/2007-15/28-2009-47/8 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе