Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2009 г. N 15АП-7370/2009

03 ноября 2009 г.

15АП-7370/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2009 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: Жерновой А.В., паспорт, доверенность от 14.01.2009г.; Перминов Л.П., паспорт, доверенность от 14.01.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "БЕСТ-ОПТИК"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июля 2009 года по делу N А32-8288/2009-31/210

по иску Департамента имущественных отношений г.Сочи к закрытому акционерному обществу "БЕСТ-ОПТИК", г. Сочи о выселении принятое в составе судьи Орлова А.И.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений г. Сочи (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Бест-оптик" (далее - ответчик) о выселении из нежилых помещений общей площадью 303,1 кв.м., расположенных по адресу : г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 9 и передачи их по акту - приема передачи арендодателю. Исковые требования мотивированы тем, что в связи с прекращением арендных отношений в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить истцу имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа. Кроме того, истец указал на то, что ответчик является недобросовестным арендатором.

ЗАО "Бест-оптик", г. Сочи обратилось с заявлением о принятии встречного искового заявления к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи о понуждении его к заключению договора аренды на пользуемые помещения по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 9.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июля 2009 года по делу N А32-8288/2009-31/210 ходатайство ответчика о принятии встречного искового заявления оставлено без удовлетворения, встречное исковое заявление ЗАО "Бест-Оптик" возвращено. Суд обязал ЗАО "Бест-Оптик" г. Сочи освободить путем выселения из нежилого помещения общей площадью 303,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 9 и передать их по акту приема- передачи Арендодателю. Суд указал на отсутствие доказательств правомерного использования ответчиком спорных помещений по причине прекращения арендных отношений в порядке ст. 610 ГК РФ.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить в части возврата встречного искового заявления и освобождения помещения путем выселения, принять по делу новый судебный акт об отказе департаменту в выселении ЗАО "Бест-Оптик" и заключении с ним договора аренды на используемые помещения. Заявитель считает, что судом первой инстанции были нарушены принципы непосредственности судебного разбирательства и состязательности, что привело к неполному выяснению обстоятельств и несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Полагает возвращение встречного иска неправомерным, указывает, что неоднократно обращался к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора, а также с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения. Указывает, что просрочка в платежах имела место по вине Департамента, а неудовлетворительное состояние помещения вызвано уклонением арендодателя от проведения капитального ремонта. Также полагает, что уведомлением о пересмотре заключения об отказе ответчику в приватизации помещения, истец аннулировал уведомление об отказе от договора аренды.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие. Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.09.1994г. между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Бест - Оптик" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 303,1 кв.м. по ул. Навагинская, 9 Центрального района г. Сочи. Договор заключен на срок с 01.08.1994г. по 01.01.2004г.

По истечении срока договора истец (правопреемник Комитета по управлению имуществом) не возражал против продолжения фактических арендных отношений, в связи с чем, договор был продлен на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Письмом исх. N К-01/8722 от 18.08.2008г истец отказался в порядке ст. 610 ГК РФ от указанного договора аренды, предупредив ответчика о необходимости освободить занимаемые помещения и передать сданное в аренду имущество в трехмесячный срок с момента получения уведомления по акту приема- передачи.

Однако, до настоящего времени ответчиком данные помещения не освобождены, имущество, сданное в аренду, истцу не передано.

Актом проверки от 17.04.2009г. Департамента имущественных отношений администрации города Сочи выявлено, что арендуемые помещения находятся в неудовлетворительном состоянии (следы плесени на стенах, коррозия металла, облупившаяся краска), что подтверждается (л.д. 38-40).

Указанные обстоятельства, явились основанием для обращения в суд с настоящим иском. Вместе с тем, доводы жалобы в части неправомерного выселения арендатора из занимаемого помещения несостоятельны и основаны на неверном понимании норм материального права.

Суд установил, что договор аренды заключен на срок с 01.08.1994г. по 01.01.2004г. (п. 6 раздела 1). По истечении срока действия договора пользование помещением продолжилось в отсутствие возражений арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Неопределенность срока договорных отношений влечет установление дополнительной возможности для прекращения таких отношений сторонами (в сравнении с общим принципом недопустимости одностороннего отказа от исполнения принятых обязательств (ст. 310 ГК РФ)).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Указанная возможность может быть реализована любой из сторон вне зависимости от того, осуществлялось ли исполнение обязательства другой стороной надлежащим либо ненадлежащим образом.

Суд установил и материалами дела подтверждено направление арендодателем и получение арендатором уведомления об отказе арендодателя от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок (л.д. 7, 86), ввиду чего исследование обстоятельств ухудшения состояния помещения, наличия просрочек в арендных платежах и их причины не имеют правового значения для разрешения спора, а доводы жалобы в указанной части отклоняются.

Доводы о неоднократном обращении арендатора к арендодателю с заявлением о продлении договора не принимаются, поскольку не ограничивают применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращение с заявлением о реализации права преимущественного выкупа арендуемого помещения имело место после получения уведомления от арендодателя об отказе от исполнения договора (л.д. 18), ввиду чего также не может быть принято во внимание в целях рассмотрения спора.

Доводы об аннулировании отказа от договора аренды путем направления в марте 2009 письма о повторном рассмотрении заявки ответчика на приватизацию помещения (л.д. 19) не основаны на нормах материального права. Выражение воли на заключение, расторжение либо изменение договора должно быть прямым и совершенным в форме, соответствующей требованиям закона. Указанное ответчиком письмо направлено уже после того, как договор аренды прекратил свое действие в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Таким образом, суд правомерно констатировал прекращение арендных отношений и обязал ответчика освободить занимаемое помещение. Доводы о неправомерном возвращении встречного иска несостоятельны.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности заявленных требований, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июля 2009 года по делу N А32-8288/2009-31/210 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко