Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2009 г. N 15АП-8710/2009

06 ноября 2009 г.

15АП-8748/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2009 ноября.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Ткаченко И.Г. по доверенности от 01.07.2009,

от ответчика: Ткаченко В.Г. по доверенности от 02.06.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2009

по делу N А53-11499/2009

принятое в составе судьи Атроховой Т.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс", г.Ростов-на-Дону

к закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк", г.Ростов-на-Дону

о взыскании 157381,72 руб. задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Райффайзенбанк" (далее ЗАО "Райффайзенбанк", банк) о взыскании 157381 руб. 72 коп., в том числе 156164 руб. 04 коп. задолженности и 1217 руб. 68 коп. неустойки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 20.07.2009 в порядке ст.49 АПК РФ (т. 1л.д. 176)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20.07.2009 был принят к производству встречный иск ЗАО "Райффайзенбанк" о расторжении договора аренды от 01.10.2005 N 2-АНП. Встречные исковые требования мотивированы тем, что пунктом 3.2.1. договора аренды предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды. Письмом от 11.02.2009 ответчик уведомил истца о досрочном освобождении спорного помещения. Поскольку истец уклонился от принятия арендованного помещения, ответчик направил в его адрес акты приема-передачи и 01.05.2009 освободил помещения. Кроме того, при расторжении договора аренды банк руководствовался положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обстоятельства на рынке недвижимости изменились настолько, что если бы банк мог предвидеть такое значительное уменьшение арендной платы, он не заключил бы настоящий договор аренды на тех условиях, которые им предусмотрены. Кроме того, в настоящее время проведена реструктуризация подразделений банка, дополнительный офис филиала "Ростовский", для которого было арендовано спорное помещение, был закрыт, необходимость в использовании спорного помещения отсутствует.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2009 исковые требования удовлетворены, с закрытого акционерного общества "Райффазенбанк" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" 157381 руб. 72 коп., в том числе 156164 руб. 04 коп. задолженности и 1217 руб. 68 коп. неустойки; в удовлетворении встречного иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления об освобождении спорных помещений. Основания для расторжения договора аренды в порядке статей 450, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлены. Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с мая по июль 2009 года. В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Поскольку расчеты по договору аренды производились с нарушением сроков платежей, с ответчика взыскана неустойка.

Закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Ответчик считает, что предусмотренная пунктом 3.2.1.договора аренды обязанность уведомления о досрочном расторжении договора аренды свидетельствует о том, что при заключении договора аренды истец предполагал возможность досрочного расторжения договора. Суд первой инстанции в нарушении статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении не отразил доводы банка о расторжении договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как истец исполнил свои обязательства, связанные с досрочным расторжением договора аренды, предписанные пунктом 3.2.1. договора аренды. Между тем, по смыслу пункта 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 в договоре могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора аренды (п.3 ст.450 ГК РФ). Применение пункта 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 к спорным отношениям, по мнению ответчика, является необоснованным, поскольку в данном пункте Информационного письма описана иная ситуация. Поскольку договор аренды от 01.10.2005 был расторгнут, ответчик предпринял меры по возврату арендованного имущества, однако истец от принятия имущество уклонился, в силу пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 арендодатель не вправе требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период, в течение которого арендодатель сам уклонялся от приемки имущества. Кроме того, сложившие в стране кризисные явления, повлекли за собой сокращение прибыли банка и функционирование дополнительного офиса в г.Ростове-на-Дону стало для банка убыточным, что и явилось основанием для направлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды. Однако данные обстоятельства не были предметом исследования суда первой инстанции.

ООО "Альянс" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. По мнению истца пункт 3.2.1. договора аренды носит уведомительный характер и предусматривает необходимость уведомления арендодателя о досрочном освобождении помещения, а не о его досрочном расторжении. Основания для расторжения договора аренды в судебном порядке, по требованию одной из сторон договора отсутствуют (ст.ст.450, 452,620 ГК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, ООО "Альянс" в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП Арутюновой Л.Г. (арендодатель) и ОАО Импортно-экспортный банк "Импэксбанк" (правопредшественник ЗАО "Райффайзенбанк" - арендатор) был заключен договор N 2-АНП от 01.10.2005 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, комнаты NN 1-2, 3-4, 3а общей площадью 26,3 кв.м., расположенное на первом этаже четырехэтажного дома, Литер: А по адресу: г.Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Соборный, д. 22/58/55, для размещения офиса арендатора.

Срок договора аренды от 01.10.2005 N 2-АНП установлен с 01.10.2005 по 01.10.2010 (п.2.1. договора).

Договор аренды от 01.10.2005 N 2-АНП был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистриционой службы на последнем листе договора (т.1,л.д.19).

Свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АГ N 619854 от 16.04.2007 подтверждается приобретение ООО "Альянс" в собственность спорного нежилого помещения по договору купли-продажи от 06.03.2007.

Между ООО "Альянс" и ЗАО "Райффайзенбанк" было подписано дополнительное соглашение N 2 от 06.05.2008 к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2005 N 2-АНП.

Согласно пункту 1.4 указанного дополнительного соглашения - арендная плата по договору составляет 51670 руб. 78 коп. В силу пункта 1.6 дополнительного соглашения от 16.04.2008 арендная плата производится арендатором ежемесячно в полном объеме до пятнадцатого числа месяца, предшествующего месяцу, за который уплачивается арендная плата.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 01.20.2005 в случае не внесения арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на соответствующую дату за каждый день просрочки арендной платы.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы, послужило основанием для обращения ООО "Альянс" в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3.2.1. договора аренды от 01.10.2005 N 2-АНП арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца, изложенному в уточнении к исковому заявлению, (т.1,л.д.162) задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды от 01.10.2005 N 2-АНП за период с мая по июль 2009 года составляет 156164,04 руб.

Не оспаривая факт отсутствия платежей в спорный период по договору аренды, ЗАО "Райфайзенбанк" обратилось с встречным заявлением о расторжении договора аренды от 01.10.2005 N 2-АНП с 01.05.2009, ссылаясь на то, что пунктом 3.2.1 договора предусмотрены условия для его досрочного расторжения, которые были выполнены ответчиком путем направления писем от 21.01.2009 N 4016, от 27.01.2009 N 4080, от 11.02.2009 N 435.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендатор от 01.10.2005 обязуется в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора при его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции правильно указал, что из буквального значения содержащихся в пункте 3.2.1 договора слов и выражений следует, что независимо от причины, послужившей основанием для освобождения ответчиком арендуемого им помещения, арендатор обязан уведомить о своем намерении арендодателя.

Из содержащейся в данном пункте формулировки не следует, что при заключении договора аренды волеизъявление сторон было направлено на закреплении в договоре условий, предоставляющих арендатору право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Прямо в тексте договора и дополнительного соглашения к нему право одностороннего отказа арендатора от договора аренды не предусмотрено.

Указание на необходимость уведомления арендодателя о досрочном освобождении арендуемого помещения, ответственность за неисполнение которой была установлена пунктом 5.3. договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 от 06.05.2008 не наделяет арендатора правом на односторонний отказ от исполнения спорного договора аренды. Досрочное освобождение занимаемых ответчиком помещений возможно не только в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды, но и в случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в порядке статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, который не предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды во внесудебном порядке. Следовательно, обязанность арендатора уведомить арендодателя о досрочном освобождении арендуемого помещения носит уведомительный характер.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано указал на то, что договор аренды от 01.10.2005 не предусматривает права арендатора на односторонний отказ от исполнения данного договора, возможность которого предусмотрена п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, следовательно, к спорным правоотношениям сторон применяется общее правило ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Письма от 21.01.2009 N 4016, от 27.01.2009 N 4080, от 11.02.2009 N 435 о намерении арендатора освободить спорные помещения, в отсутствие согласованного сторонами права арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, не имеют правового значения для решения вопроса о досрочном расторжении спорного договора.

Процедура расторжения договоров устанавливается статьями 450, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В письмах от 21.01.2009 N 4016, от 27.01.2009 N 4080, от 11.02.2009 N 435 банк уведомил истца о досрочном освобождении помещения, что не может рассматриваться, как предложение о расторжении договора аренды, поскольку само по себе освобождение арендуемого помещения не прекращает действия договора аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии условий об одностороннем отказе стороны от договора аренды во внесудебном порядке, такой договор может быть расторгнут по обоюдному соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, направление арендатором актов приема-передачи арендуемого помещения (письмо от 30.04.2009 N 2651) не может расцениваться как заявление арендатора о желании расторгнуть спорный договор и не влечет за собой обязанность арендодателя принять спорные помещения и расторгнуть договор аренды срок действия которого не истек. Проект соглашения о расторжении договора аренды, составленный с учетом требования п.1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик в адрес истца не направлял.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Специальные основания одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таким образом, приведенные в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для досрочного расторжения договора аренды касаются тех или иных существенных нарушений условий договора со стороны арендодателя. Между тем, доказательства того, что арендодатель допустил предусмотренные указанной статьей нарушения условий договора N 2-АНП, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, отсутствуют основания для применения указанной нормы права к сложившимся отношениям сторон.

Одним из оснований для расторжения договора аренды, со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "Райффайзенбанк" приводит обстоятельства экономического кризиса, повлекший снижение размера арендной платы в городе, в связи с чем, согласованный сторонами размер арендной платы значительно превышает средние показатели в городе, а также реструктуризацию банка, в связи с которой необходимость аренды спорного помещения у ответчика отсутствует.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем, суд апелляционной инстанции учитывает, ЗАО "Райффайзенбанк" является субъектом экономической деятельности, осуществляющим на свой риск предпринимательскую деятельность с целью получения прибыли.

С учетом положений статей 309,310, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации неблагоприятные для стороны договора изменения экономики (не связанные с установлением нормативных запретов, исключающих возможность исполнения обязательств), ухудшение экономической конъюнктуры, усиление конкуренции, организационные изменения, а также собственные ошибки и просчеты при осуществлении предпринимательской деятельности относятся к категории предпринимательского риска (риск убытков от предпринимательской деятельности, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов) и не могут рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, достаточных для изменения или расторжения договора в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции верно указал, что пунктом 4.5 договора аренды от 01.10.2005 N 2-АНП предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон, в связи с чем, в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменение обстоятельств, касающихся увеличения или уменьшения арендной платы, возможно.

Более того, заявляя требования о расторжении договора аренды от 01.10.2005 с 01.05.2009, ответчик не учел положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, при изменении или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Следовательно, возможность признания договора аренды измененного или прекращенного с определенной ответчиком даты, действующим законодательством не предусмотрена.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ЗАО "Райффайзенбанк" о признании договора N 2-АНП аренды нежилого помещения от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Документ о передаче спорного нежилого помещения арендатором арендодателю, иные доказательства, подтверждающие, что ЗАО "Райффайзенбанк" возвратило ООО "Альянс" арендуемое нежилое помещение в материалах дела отсутствуют.

Между тем, в пункте 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулировано общее разъяснение действующего законодательства, исходя из которого, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В связи с чем, представленный в материалы дела акт об освобождении ответчиком спорных помещений 01.05.2009, в отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи спорного помещения и доказательств расторжения в установленном порядке договора аренды от 01.10.2005, не освобождает арендодателя от обязанности по внесению арендных платежей согласно условиям договора аренды, срок действия которого не истек.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнена, суд первой инстанции обосновано взыскал 156164,04 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды от 01.10.2005 за период с мая по июль 2009 года.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена разделом 5 договора, в соответствии с пунктом 5.2 которого в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Сумма пени за просрочку внесения арендной платы в спорный период определена истцом с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки исполнения обязательства, и составила 1217,68 руб. Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2009 по делу N А53-11499/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина