Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2009 г. N 15АП-8214/2009

19 ноября 2009 г.

15АП-8214/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А., при участии:

от истца: Жукова С.И. по доверенности от 04.06.2009, от ответчика: Генераловой В.Н. по доверенности от 08.12.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-98" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.07.2009 по делу N А53-5649/2009,

принятое в составе судьи Запорожко Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр-98", г.Ростов-на-Дону

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону при участии третьих лиц:

Администрации г. Ростова-на-Дону, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, г.Ростов-на-Дону

муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону", о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр-98" (далее ООО "Центр-98") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г.Ростова-на-Дону) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 30107 от 27.09.2007, а именно:

пункт 1.2. договора изложить в следующей редакции: "1.2. Земельный участок обременен перечисленными ниже сервитутами (ограничениями): в границах земельного участка располагаются временные металлические гаражи, принадлежащие гражданам Подгорной Е.А., Семыкиной В.П., Пульману Е.Н.; капитальные гаражи, принадлежащие гражданам Ярмишу В.М. (свидетельство 61 АА N 795960 от 23.06.2004 г.), Седлецкому В.И. (свидетельство 61 АВ N 049527 от 01.12.2005 г.); земельный участок площадью 24,2 кв.м., принадлежащий гражданину Седлецкому В.И. (свидетельство 61 АВ N 049528 от 01.12.2005 г.); пункт 3.1. договора дополнить словами "с учетом п. 8.12. Договора";

пункт 8.11. договора изложить в следующей редакции: "8.11. Арендатор обязан оплатить в течение равными частями сумму в размере: А = 3 381 442,48 * 63/365 + 3 381 442,48 * _ = 1 429 006,86 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч шесть рублей), которая включает в себя сумму за фактическое пользование земельным участком с 30 июля 2007 г. по 26 сентября 2007 г. и арендную плату с 27 сентября 2007 г. по 31 декабря 2007 г."; пункт 8.12. договора дополнить словами "при этом до снятия в полном объеме обременений (ограничений), указанных в п. 1.2. договора, размер арендной платы в год устанавливается в размере 3 381 442 (три миллиона триста восемьдесят одна тысяча четыреста сорок два) рубля 48 коп.";

в приложении N 1 к договору аренды земельного участка от 27.09.2007 г. N 30107 "Акт приема-передачи земельного участка" абзацы второй и третий изложить в следующей редакции: "Земельный участок обременен перечисленными ниже сервитутами (ограничениями): в границах земельного участка располагаются временные металлические гаражи, принадлежащие гражданам Подгорной Е.А., Семыкиной В.И., Пульману Е.Н.; капитальные гаражи, принадлежащие гражданам Ярмишу В.М. (свидетельство 61 АА N 795960 от 23.06.2004 г.), Седлецкому В.И. (свидетельство 61 АВ N 049527 от 01.12.2005 г.); земельный участок площадью 24,2 кв.м., принадлежащий гражданину Седлецкому В.И. (свидетельство 61 АВ N 049528 от 01.12.2005 г.). Земельный участок находится в состоянии, частично пригодном для строительства многоэтажного жилого дома с объектами многофункционального назначения и подземными гаражами-стоянками (1-я и 2-я очередь)"; условия настоящего соглашения распространяются на отношения, возникшие с 30.07.2007г.;

арендатор в месячный срок с момента подписания настоящего соглашения обязан произвести государственную регистрацию настоящего соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Настоящее соглашение считается заключенным с момента государственной регистрации и действует до окончания договора; настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора".

Исковые требования мотивированы тем, что на арендуемом земельном участке находятся металлические временные гаражи, а также капитальные гаражи, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП за физическими лицами. Размещение указанного имущества на спором земельном участке препятствовало его использованию по прямому назначению, в связи с чем, истец был вынужден выкупить у граждан капитальные гаражи. Правовым основанием заявленных требований истцом указаны статьи 12, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 23.04.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г. Ростова-на-Дону, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.07.2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что на момент рассмотрения спора на земельном участке, находящемся в аренде у ООО "Центр-98" на основании договора от 27.09.2007 N 30107, объекты третьих лиц, на наличие которых ссылается истец в исковом заявлении, демонтированы либо снесены. В силу пункта 2 статьи 425, а также пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ распространение положений договора, изменений, внесенных в договор, на ранее возникшие отношения поставлено законодателем в зависимость от волеизъявления сторон, в связи с чем, основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 27.09.2007 N 30107 отсутствуют.

Общество с ограниченной ответственностью "Центр-98" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Ростовской области отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Заявитель жалобы указал, что материалами дела подтверждается передача имущества в аренду с обременениями, препятствующими использованию земельного участка по его прямому назначению. В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет право на соразмерное уменьшение размера арендной платы. По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, иным законом или договором. Суд не дал оценку всем изменениям в договор, о внесении которых просит истец, однако одним из пунктов данных изменений и является соразмерное уменьшение арендной платы. Суд первой инстанции не установил конкретную дату освобождения спорного земельного участка, что имеет существенное значения для рассмотрения требований о внесении изменений в п.8.12 договора ДИЗО г.Ростова-на-Дону в отзыве апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению ответчика, в силу статей 450,452,453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае удовлетворения заявленных требований, спорный договор аренды будет считаться измененным с момента вступления законную силу решения суда, поскольку распространение действия положений договора аренды (или изменений в него) на ранее возникшие между сторонами отношения, зависит исключительно от волеизъявления сторон. Между тем, требования истца направлены на внесение изменений в договор аренды и распространение этих изменений на предыдущие отношения сторон.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Дополнительно пояснил, что при расчете размера арендной платы по договору ООО "Центр-98" исключил арендную плату за земельный участок, который после передачи арендатору был занят гаражами, в связи с чем, истец не мог использовать его по прямому назначению.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Третьи лица в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2007 N 718 между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Центр-98" (арендатор) был заключен договор аренды N 30107 от 27.09.2007 земельного участка общей площадью 4901 кв.м. с кадастровым номером 61:44:04 04 23:0055, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тельмана, д. 128/127, ул. Журавлева, 125, 123/129, ул. Города Волос 127, 119-125, для использования в целях строительства многоэтажного дома с объектами многофункционального назначения и подземными гаражами-стоянками (1-я и 2-я очередь). Пунктом 2.1 договора от 27.09.2007 N 30107 срок аренды установлен с 30.07.2007 по 17.08.2009.

Штампом регистрационной службы на последнем листе договора аренды от 27.09.2007 N 30107 подтверждается государственная регистрация договора в установленном порядке (07.10.2007).

Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 27.09.2007, в котором отмечено, что данный земельный участок находится в состоянии, пригодном для строительства многоэтажного дома с объектами многофункционального назначения и подземными гаражами стоянками (1-я и 2-я очередь).

В пункте 1.2 спорного договора аренды стороны указали, что обременения в отношении земельного участка отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 7320000 руб.

Заочным решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19.10.2007 расторгнуты договоры аренды N 23956 от 13.03.2003, N 13222 "и" от 12.03.2002, N 21995 от 15.11.2001, N 23452 от 29.10.2002, заключенные между КУИ г.Ростова-на-Дону и соответственно с Подгорной Е.А., Колесниковым Б.Н., Макаренко В.К. и Голосуцким Ю.В.; последние обязаны осуществить за свой счет снос (демонтаж) временных объектов металлических гаражей, расположенных на земельном участке по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тельмана, 118.

Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.03.2008 расторгнут договор аренды земельного участка N 20660 "и" от 29.05.2006, Санина Т.М. обязана освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тельмана, 118.

Заочным решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13.03.2008 Пульман Е.Н. обязан освободить земельный участок в г.Ростове-на-Дону по ул.Тельмана, 118.

На основании договоров купли-продажи от 11.10.2007 ООО "Центр-98" приобрел в собственность у Седлецкого В.И. земельный участок площадью 24 кв.м., расположенный в границах спорного земельного участка и находящийся на нем гараж, площадью 24,2 кв.м. литер Г по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тельмана, 118.

На основании договора компенсации за снос недвижимого имущества от 21.07.2008 ООО "Центр-98" обязалось выплатить Ярмиш В.М. денежную компенсацию за снос гаража литер Д, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Тельмана, 118.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец обратился к ДИЗО г.Ростова-на-Дону с письмом от 10.12.2008 N 27732/6, об изменении договора аренды от 27.09.2007 N 30107. Истец указал, что на момент заключения спорного договора аренды от 27.09.2007 на предоставленном в аренду земельном участке были расположены объекты движимого имущества и капитальные гаражи, принадлежащие третьим лицам, что препятствует использованию части спорного земельного участка. К данному письму ООО "Центр-98" приложил соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 30107 от 27.09.2007, предусматривающее изменения спорного договора, аналогичные тем, о внесении которых заявлены настоящие исковые требования.

Письмом от 20.01.2009 N из-768/6 ДИЗО г.Ростова-на-Дону отказал ООО "Центр-98" во внесении предложенных обществом изменений в договор аренды от 27.09.2007 N 30107.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В качестве правового основания изменения спорного договора аренды в судебном порядке истец ссылается на положения пп.2 п.2 статьи 450, статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке. В случае, если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (п.4 ст.37 ЗК РФ).

Таким образом, положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают необходимость внесения изменений в договор аренды в части уменьшения размера арендной платы, в случае предоставления земельного участка с ограничениями и обременениями которые не были заранее оговорены в договор аренды. Требования о соразмерном снижении размера арендной платы являются самостоятельным способом защиты права, реализуемым посредством иного иска, чем требования о внесении изменений в условия договора аренды за прошедший период. Более того, указанные нормы права не предусматривают необходимость внесения изменений в договор аренды в части указания на наличие обременений спорного имущества.

Внесение изменений в акт приема-передачи имущества по договора аренды в части указания на наличие обременений арендованного имущества также не предусмотрено действующим законодательством.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмом ООО "Центр-98" от 10.12.2008 N 27732/6 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядке урегулирования спора, предусмотренного п.2 ст.452 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истцом заявлены требования об изменении договора аренды от 27.09.2009 в части уменьшения арендной платы с момента заключения договора аренды до снятия в полном объеме обременений (ограничений) на спорный земельный участок.

Однако, из представленного в материалы дела акта обследования N 1917/5-2 от 23.07.2009 земельного участка по ул. Тельмана, 118 с кадастровым номером 61:44:04 04:23 следует, что гараж, принадлежавший Семыкиной В.И., демонтирован, договор аренды земельного участка под ним N 22463 от 21.02.2002г. сроком действия до 29.12.2006г. расторгнут, в подтверждение чего представлены фотографии спорного земельного участка, схема генплана, ситуационный план участка.

Актом обследования N 1917/5-1 от 23.07.2009 земельного участка зафиксировано, что в связи с тем, что _ гаража Пульмана Е.Н. попадала на земельный участок, предоставленный постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 718 от 30.07.2007г. ООО "Центр-98" для строительства многоэтажного жилого дома (2-я очередь), гараж был переставлен к торцу насосной станции (от прежнего места на 5 метров) и находится за пределами земельного участка ООО "Центр-98", в подтверждение чего также представлены фото и графические материалы.

Таким образом, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции на земельном участке, предоставленном ООО "Центр-98" в аренду на основании договора от 27.09.2007 N 30107, объекты третьих лиц, указанные истцом в исковом заявлении, демонтированы либо перемещены. То есть, указанные истцом обременения (ограничения), которые по мнению ООО "Центр-98" являются основанием для внесения изменений в спорный договор аренды, устранены.

При таких обстоятельствах, основания для внесения изменений в договор аренды от 27.09.2007 N 30107 в части уменьшения размера арендной платы до снятия в полном объеме обременений (ограничений) на спорный земельный участок отсутствуют.

Пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и не предоставляет ни сторонам договора, ни суду права устанавливать момент, с которого договор, в отношении которого заявлены требования о его изменении в судебном порядке, считается измененным.

Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, при достижении соглашения об изменении договора, стороны вправе распространить действие положений в измененной редакции на отношения сторон, возникших до достижения указанного соглашения. Между тем, соглашение об изменении условий договора аренды от 27.09.2007 N 30107 в части размера арендной платы и распространение данных условий на период до заключения данного соглашения сторонами не достигнуто. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что согласно пункту 2 статьи 425, а также пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение положений договора, изменений, внесенных в договор, на ранее возникшие отношения поставлено законодателем в зависимость исключительно от волеизъявления сторон.

Учитывая, что основания для изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.09.2007 N 30107 на момент вынесения оспариваемого решения отпали, истец не доказал наличие у него нарушенных ответчиком прав или законных интересов, которые могут быть восстановлены в случае удовлетворения заявленных истцом требований, с учетом избранного ООО "Центр-98" способа защиты права.

При наличии фактических и юридических оснований ООО "Центр-98" не лишено права на обращение в суд с самостоятельными требованиям о соразмерном уменьшении арендной платы в спорный период либо возмещении расходов на устранение недостатков земельного участка.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.07.2009 по делу N А53-5649/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина