Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2009 г. N 18АП-9350/2009

г. Челябинск

N 18АП-9350/2009

06 ноября 2009 г.

Дело N А76-10480/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02.11.2009.

Полный текст постановления изготовлен 06.11.2009.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Бабкиной С.А., Ершовой С.Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рахматуллиным И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Есаульское ремонтно-техническое предприятие"

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2009

по делу N А76-10480/2009 (судья Вяткин О.Б.),

при участии представителя открытого акционерного общества "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" - Пашниной И.В. (доверенность от 18.06.2007),

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" (далее - ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стальстрой" (далее - ООО "Стальстрой", ответчик) о взыскании суммы долга по договору аренды нежилого помещения N 118/07 от 15.03.2007 в размере 1 250 000 руб. за период с 01.06.2007 по 31.12.2007, а также 17 750 руб. в возмещение по оплате государственной пошлины (л.д. 4-5).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.08.2009 (резолютивная часть объявлена 24.08.2009) в удовлетворении исковых требований отказано. Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 26.08.2009, принять по делу новый судебный акт, удовлетворяющий требования ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, ненадлежащую оценку доказательств, представленных в материалы дела, применение норм материального права, неподлежащих применению. Выводы суда о незаключенности договора аренды ввиду непредставления истцом доказательств принадлежности ему на праве собственности нежилого помещения противоречат представленным в материалы дела акту оценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.07.1992, являющемуся неотъемлемой частью к плану приватизации 1992 года Есаульского ремонтно-технического предприятия, зарегистрированному в Бюро технической инвентаризации. Полагает, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в законную силу указанного закона при отсутствии их государственной регистрации признаются юридически действительными. Кроме того, заявитель считает, что государственная регистрация спорного договора не требовалась, так как договор аренды заключен на срок менее одного года. Судом не принято во внимание, что сторонами подписан расчет задолженности по договору аренды, согласно которому ООО "Стальстрой" признало сумму задолженности в размере 1 250 000 руб. По мнению заявителя, договор аренды содержит все существенные условия и является заключенным. В судебном заседании 02.11.2009 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу в апелляционный суд не направил. В судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени его проведения. С учетом мнения истца, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда от 26.08.2009 подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 15.03.2007 между ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" (арендодатель) и ООО "Стальстрой" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 118/07 (далее - договор), по условиям которого арендодатель на срок с 15.03.2007 по 31.12.2007 передает во временное пользование арендатора нежилое помещение общей площадью 3 000 кв.м., расположенное по адресу: п. Есаульский, ул. Трактористов, 1 (л.д. 8-9).

Согласно п. 2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. 1.1 договора недвижимое имущество после подписания сторонами договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 3.1 - 3.3 договора арендная плата составляет 300 000 руб. в месяц. Арендатор обязуется в счет причитающихся ежемесячных платежей оплачивать предоплату в размере 100 % стоимости, величины согласованной п. 3.1 договора до 10 числа месяца. Денежные средства вносить в кассу, либо на расчетный счет арендодателя. Ежемесячно в срок с 01 по 05 числа текущего месяца арендодатель выдает арендатору счет-фактуру.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение, указанное в договоре аренды, 15.03.2007 было передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи в состоянии, отвечающем требованиям договора, при отсутствии замечаний со стороны арендатора (л.д. 10).

01.10.2007 между ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" (арендодатель) и ООО "Стальстрой" (арендатор) заключен договор на аренду имущества N 9/07 (далее - договор аренды имущества), согласно которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, указанное в п. 1.2 договора во временное пользование, а арендатор принять и оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора (п. 1.1 договора) (л.д. 11-12).

Согласно п. 1.2 договора аренды имущества арендодатель передает арендатору следующее имущество: кран-балка N 14 с тельфером грузоподъемностью 3,2 т., кран-балка N 15 с тельфером грузоподъемностью 2 т., кран-балка N 22, N21 с тельфером грузоподъемностью по 1 т.

Ввиду того, что договор аренды имущества не предусматривает размер арендной платы, арендная плата за оборудование была включена в арендную плату нежилого помещения.

Сложившиеся правоотношения по договору аренды нежилого помещения были изменены путем заключения сторонами дополнительного соглашения от 29.12.2007, в котором ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" и ООО "Стальстрой" уточнили площадь передаваемого по договору помещения до 1 800 кв. м., размер арендной платы, включая аренду оборудования, до 180 000 руб. и указали, что данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 118/07 (л.д. 14).

Истцом в адрес ответчика были выставлены счета-фактуры на оплату арендованного недвижимого имущества, включая плату за оборудование, а именно: N 08/224 от 31.03.2007 на сумму 90 000 руб., N 08/279 от 30.04.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/342 от 31.05.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/440 от 29.06.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/468 от 31.07.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/596 от 31.08.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/666 от 30.09.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/714 от 30.10.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/768 от 28.11.2007 на сумму 180 000 руб., N 08/868 от 30.12.2007 на сумму 180 000 руб. (л.д. 58-65). Таким образом, за период с 15.03.2007 по 31.12.2007 арендная плата начислена в размере 1 710 000 руб.

Платежными поручениями N 57 от 28.09.2007 и N 95 от 13.11.2007 (л.д. 15-16) ответчик перечислил истцу 460 000 руб.

09.01.2008 между истцом и ответчиком составлен и подписан расчет задолженности по договору аренды нежилого помещения, согласно которому сумма задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 09.01.2008 составила 1 250 000 руб. ОАО "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" обратилось к ООО "Стальстрой" с претензией (л.д. 18), в которой предложило ответчику погасить сумму задолженности по арендной плате в срок до 25.01.2008.

Поскольку ответа на претензию не последовало, сумма долга погашена не была, истец, руководствуясь ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из несогласованности сторонами условия о предмете договора аренды N 118/07 от 15.03.2007, в связи с чем, договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Кроме того, суд посчитал недоказанной принадлежность истцу сдаваемого в аренду помещения на праве собственности.

С данными выводами нельзя согласиться, поскольку они не соответствуют законодательству, фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Согласно п. 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В спорном договоре аренды нежилого помещения стороны указали о передаче в аренду цеха по производству металлоконструкций общей площадью 3000 кв.м., расположенного по адресу п. Есаульский ул. Трактористов, 1. Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения от 29.12.2007, стороны уточнили площадь передаваемого по договору помещения до 1 800 кв.м., размер арендной платы, включая аренду оборудования, до 180 000 руб.

Кроме того, судом установлено, что во исполнение договора истец передал ответчику указанное нежилое помещение. Факт исполнения договора аренды подтверждается частичной оплатой ответчиком арендной платы в размере 460 000 руб., претензионным письмом истца в адрес ответчика с просьбой о погашении последним задолженности по договору аренды, расчетом задолженности по договору аренды нежилого помещения по состоянию на 09.01.2008, подписанным сторонами без замечаний. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у ответчика сомнения относительно объекта аренды и его идентификации.

Апелляционная инстанция исходит из того, что по смыслу ст. 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен истцом и частично ответчиком, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является неправильным и не соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал наличие у него права собственности на спорное нежилое помещение.

Указанный вывод не может быть принят судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Исходя из смысла ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Для правильного разрешения спора необходимо установить, передавалось ли спорное имущество арендатору. В подтверждение факта передачи нежилого помещения в материалы дела предоставлен акт приема-передачи от 15.03.2007 (л.д. 10), содержащий в себе ссылки на метраж передаваемого помещения, его местонахождение, соответствующие указанным в договоре аренды.

Из материалов дела не следует, что ответчик каким-либо образом отрицал факт пользования переданным ему в аренду нежилым помещением, являющимися объектом договора. Изложенное означает, что в отношениях сторон отсутствовала какая-либо неопределенность в объекте аренды.

Право собственности на сдаваемое в аренду имущество истцу подтверждает представленным в судебное заседание суду апелляционной инстанции подлинным планом приватизации Есаульского РТП, Актом оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992 (л.д. 54-56), инвентарной карточкой N 1751 (л.д. 57). Указанные документы свидетельствуют о наличии у истца права собственности на недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, возникшего до введения в действие Федерального закона N122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также об отсутствии обязанности его государственной регистрации (статья 6 Закона).

Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца обязанности государственной регистрации договора аренды является правильным и принимается судом апелляционной инстанции.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, поэтому, учитывая, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, истец является надлежащим арендодателем и вправе на основании ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать погашения задолженности по арендной плате.

Следовательно, у суда не было оснований для отказа в иске.

Апелляционная инстанция считает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований с отнесением судебных расходов (с учетом рассмотрения дела в суде первой, апелляционной инстанции) на ответчика. Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2009 по делу N А76-10480/2009 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стальстрой" в пользу открытого акционерного общества "Есаульское ремонтно-техническое предприятие" задолженность по арендной плате в размере 1 250 000 руб. за период с 01.06.2007 по 31.12.2007, 17 750 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 1 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

С.А. Бабкина С.Д. Ершова