Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2009 г. N 18АП-9343/2009

г. Челябинск

Дело N А76-9391/2009

16 ноября 2009 г.

N 18АП-9343/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванюка Михаила Львовича

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2009

по делу N А76-9391/2009 (судья Воронов В.П.),

при участии до перерыва в судебном заседании от подателя апелляционной жалобы - Гусар Т.А. (доверенность от 03.02.2009),

от муниципального образования "город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска - Евсеева И.Ю. (доверенность от 23.04.2009 N К-1-40/37),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование "город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Снежинска (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Иванюку Михаилу Львовичу (далее - предприниматель Иванюк М.Л., ответчик, податель апелляционной жалобы) о взыскании задолженности по договору аренды от 05.03.2005 N 16-2005 в размере 98 340 руб. 51 коп. за период с 01.01.2007 по 30.11.2008, а также пени в размере 21 940 руб. за период с 16.09.2007 по 20.04.2009 (с учетом уточненных требований). Решением суда первой инстанции от 31.08.2009 (резолютивная часть от 31.08.2009) с учетом определения об исправлении опечаток от 01.09.2009 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу муниципального образования "город Снежинск" в доход муниципального бюджета взыскана задолженность по арендной плате в размере 98 340 руб. 51 коп., пени в размере 20 056 руб. 91 коп., всего 118 397 руб. 42 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд исходил из действительности договора аренды от 05.03.2005 N 16-2005, заключенного между сторонами, и отсутствия в материалах дела доказательств уплаты ответчиком арендных платежей за спорный период по данному договору в полном объеме. Суд квалифицировал указанный договор как возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. Суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании с предпринимателя Иванюка М.Л. задолженности по арендной плате в размере 98 340 руб. 51 в силу положений ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и условий договора аренды. Расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом, признан судом правильным. Удовлетворяя требование о взыскании договорной неустойки только в сумме 20 056 руб. 91 коп. (к взысканию заявлено было 21 940 руб.), суд указал, что истец начислил пени за период с 16.09.2007 по 15.11.2007 и с 16.09.2008 по 15.11.2008 на полную годовую сумму арендных платежей не в соответствии с п. 3.2 договора от 05.03.2005 N 16-2005, которым установлено, что до 15 сентября подлежит оплате только половина арендных платежей.

Предприниматель Иванюк М.Л. с решением суда первой инстанции не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска полностью. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что обязательства по уплате арендных платежей исполнены им по 2007 г. в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2005 N 16-2005. Ответчик не согласился с расчетом арендной платы, представленным истцом и признанным судом правильным. Считает, что указанный расчет неправомерно произведен с учетом того, что арендованный земельный участок относится к 5 группе функционального использования земель - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания. По мнению ответчика, данный удельный показатель применим для расчета арендной платы в случае, если на земельном участке находятся объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Однако на земельном участке, переданном в пользование ответчику, подобных объектов нет, земельный участок предоставлен лишь под строительство. Податель жалобы считает, что арендованный им земельный участок следует отнести к прочим землям поселений. Согласно контррасчету ответчика арендная плата за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 составляет 7430 руб. 68 коп. (0,02 х 371 533 руб. 75 коп. = 7430 руб. 68 коп., ставка арендной платы по отношению к кадастровой стоимости земельного участка - 0,02, кадастровая стоимость земельного участка - 371 533,75).

Комитет письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы, указал, что фактически спор между сторонами касается кадастровой стоимости спорного земельного участка. Также указал, что арендная плата за 2008 г. предпринимателем не уплачивалась. Пояснил, что объект, для строительства которого был предоставлен земельный участок, возведен не был.

Представитель Комитета в судебном заседании в доводами апелляционной жалобы не согласился, указав на то, что кадастровая стоимость, использованная им при расчете размера задолженности, была взята из сведений, содержащихся в кадастровой выписке на земельный участок. Отметил, что Управление Роснедвижимости по Челябинской области является органом, в компетенцию которого входит определение кадастровой стоимости земельных участков. Сам истец не обладает полномочиями по применению иной кадастровой стоимости, отличной от предоставленной компетентным органом. Между тем, представитель Комитета не отрицал, что подлежащий возведению на земельном участке объект - торговый центр не возведен, участок возвращен арендодателю. В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по делу объявлялся перерыв до 12.11.2009 до 12 часов 30 минут.

После перерыва стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело в судебном заседании 12.11.2009 рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании постановления главы г. Снежинска Челябинской области от 05.03.2005 N 173 между муниципальным образованием "город Снежинск" в лице Комитета (арендодатель) и предпринимателем Иванюком М.Л. (арендатор) заключен договор от 01.03.2005 N 16-205 аренды земельного участка площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Снежинск, ул. Транспортная, около административного здания по ул. Транспортная, 15 (л. д. 9-13).

Целевым назначением предоставления земельного участка указано строительство торгового цента (п. 1.1 договора).

В п. 2.1 договора сторонами согласовано условие о сроке аренды - с 05.03.2005 по 05.03.2008.

Договор от 05.03.2005 N 16-2005 зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2005, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (л. д. 13). В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 сентября и 15 ноября каждого года путем оплаты в кассу арендодателя или перечислением на его расчетный счет.

В соответствии с п. 3.3 договора в последующем арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в год, исходя из расчета платы за аренду земли, при этом арендатор учитывает, что размер арендной платы изменяется ежегодно при корректировке ставки земельного налога на текущий год в соответствии с федеральным законодательством, а также при корректировке арендных коэффициентов, устанавливаемых нормативно-правовым актом исполнительного органа государственной власти Челябинской области или нормативно-правовым актом органа представительного органа местного самоуправления ЗАТО г. Снежинск.

В соответствии с п. 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Участок передан арендатору по акту приема передачи от 05.03.2005 (л. д. 14).

Участок возвращен ответчиком арендодателю по акту приема-передачи 01.12.2008 (л. д. 16).

В материалах дела имеется кадастровая выписка о земельном участке от 15.08.2008 N В/40/08-0486 (л. д. 24), которая выдана на земельный участок площадью 875 +/- 10,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Снежинск, ул. Транспортная, с кадастровым номером 74:40:0101010:0002.

Согласно данным указанной кадастровой выписки кадастровая стоимость земельного участка равна 3 099 460 руб. (графа 12), удельный показатель кадастровой стоимости 3542,24 руб./кв.м. (графа 13). Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области от 02.07.2009 N 09-47/473 с приложением оценочной описи земельного участка земельный участок с кадастровым номером 74:40:0101010:0002 был оценен 20.09.2006, по настоящее время сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости не вносились (л. д. 90, 91).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы в полном объеме послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.11.2008 и пеней за просрочку арендных платежей, насчитанных за период с 16.09.2007 по 20.04.2009 (л. д. 4-6). К иску приложен расчет арендной платы (л. д. 17) и пеней (л. д. 94).

Ответчик иск не признал, представил в материалы дела в качестве доказательств уплаты арендных платежей платежные поручения от 14.03.2008 N 501, от 08.10.2007 N 2088 на общую сумму 7430 руб. 68 коп. (л. д. 95, 96) и контррасчет арендной платы за 2007 г. (л. д. 97). Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание предмет иска - взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за это нарушение (ст. 330 ГК РФ), суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае подлежат доказыванию факты действительности договора аренды и передачи имущества арендатору, наличие задолженности за конкретные расчетные периоды, размер задолженности, а также нарушение сроков внесения арендных платежей. Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 05.03.2005 N 16-2005, заключенного на срок 3 года.

Исследовав содержание указанного договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности: признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 ГК РФ ("Аренда") и требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предъявляемым к договору аренды земельного участка. Требования к государственной регистрации договора, установленные п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, сторонами соблюдены. С учетом фактических обстоятельств дела и положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которым в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610), суд первой инстанции правильно квалифицировал договор от 05.03.2005 N 16-2005 как возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из доводов лиц, участвующих в деле, следует, что разногласия сторон в настоящем споре имеют место только в отношении подлежащего применению при расчете арендной платы размера кадастровой стоимости земельного участка. Разногласий по методикам подсчета арендной платы за разные периоды между сторонами нет. Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя апелляционной жалобы о применении истцом неверного размера кадастровой стоимости земельного участка в силу следующего.

Как указано выше, истцом при расчете арендной платы применен размер кадастровой стоимости земельного участка, указанный в кадастровой выписке - 3 099 460 руб. (графа 12), что с учетом площади земельного участка 875 кв. м (графа 11) соответствует удельному показателю кадастровой стоимости 3542,24 руб./кв. м (графа 13). Аналогичная информация содержится и в указанном ранее письме Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области от 02.07.2009 N 09-47/473 (л. д. 90, 91), в котором имеется ссылка на то, что кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области".

Между тем, в соответствии с названным постановлением от 14.07.2003 N 309 указанная выше кадастровая стоимость земельного участка, содержащаяся в кадастровой выписке и примененная истцом, соответствует назначению земельного участка "земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания" (л. д. 131, строка "квартал 01 01 010", графа 5). Ввиду того, что на спорном земельном участке указанные объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания отсутствуют, что не отрицалось представителем истца в судебном заседании, по мнению суда апелляционной инстанции, в данном случае должен быть применен размер удельного показателя кадастровой стоимости 424,61 руб./кв. м для прочих земельных участков (л. д. 131, графа 14).

В силу изложенного, с учетом верного применения истцом к периоду с 01.01.2007 по 30.06.2008 постановления главы г. Снежинска от 30.12.2005 N 1515 "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю", а также к периоду с 01.07.2008 по 30.11.2008 Закона Челябинской области от 24.05.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", вступившего в силу с 01.07.2008, размер подлежащей уплате арендной платы должен составить следующие показатели:

за 2007 г. 7430 руб. 68 коп. = 0,02 (ставка арендной платы в соответствии с постановления главы г. Снежинска от 30.12.2005 N 1515) х (875 кв. м (площадь земельного участка) х 424,61 руб./кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка)); за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 3695 руб. 04 коп. = 0,02 (ставка арендной платы в соответствии с постановления главы г. Снежинска от 30.12.2005 N 1515) х (875 кв. м (площадь земельного участка) х 424,61 руб./кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка)) х 182/366 (период);

за период с 01.07.2008 по 30.11.2008 1553 руб. 13 коп. = 0,005 (ставка арендной платы в соответствии с Законом Челябинской области от 24.05.2008 N 257-ЗО) х (875 кв. м (площадь земельного участка) х 424,61 руб./кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка)) х 2 (коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, в соответствии с решением Собрания депутатов г. Снежинска от 25.06.2008 N 83) х 1 (коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе) х 1 (коэффициент, учитывающий категорию арендатора) х 184/366 (период). С учетом того, что за 2007 г. арендная плата в указанном размере ответчиком уплачена (л. д. 95, 96), задолженность ответчика по арендной плате составляет 5248 руб. 17 коп. за период с 01.01.2008 по 30.11.2008.

Просрочка внесения арендных платежей является основанием для применения к ответчику мер ответственности, предусмотренных п. 6.2 договора от 05.03.2005 N 16-2005 за нарушение сроков внесения арендной платы - пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки.

Так как факт нарушения ответчиком обязательства по внесению (за 2008 г.) и своевременному внесению (за 2007 г.) арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в следующем размере:

по 2007 г. 523 руб. 60 коп. = 82 руб. 28 коп. (на задолженность за первое полугодие за период с 16.09.2007 до 08.10.2007 (оплата за первое полугодие 2007 г. (л. д. 96)), просрочка составляет 22 дня) + 441 руб. 32 коп. (на задолженность за второе полугодие за период с 16.11.2007 до 14.03.2008 (оплата за второе полугодие 2007 г. (л. д. 95)), просрочка составляет 118 дней); по 2008 г. 1044 руб. 70 коп. = 802 руб. 90 коп. (на задолженность за первое полугодие за период с 16.09.2008 по 20.04.2009), просрочка составляет 217 дней) + 241 руб. 80 коп. (на задолженность по периоду с 01.07.2008 по 30.11.2008 за период с 16.11.2008 по 20.04.2009), просрочка составляет 156 дней).

Таким образом, общая сумма подлежащей взысканию пени составляет 1568 руб. 30 коп. за период с 16.09.2007 по 20.04.2009. В остальной части исковые требования Комитета подлежат оставлению без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, в связи с изменением решения суда с предпринимателя Иванюка М.Л. в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 221 руб. 34 коп., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С Комитета в пользу предпринимателя Иванюка М.Л. подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 943 руб. 33 коп., уплаченной на основании квитанции Сбербанка России СБ7804/0008 от 30.09.2009, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2009 по делу N А76-9391/2009 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Иванюка Михаила Львовича в пользу Комитета по управлению имуществом г. Снежинска Челябинской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.03.2005 N 16-2005 в размере 5248 руб. 17 коп. за период с 01.01.2008 по 30.11.2008, пени в размере 1568 руб. 30 коп. за период с 16.09.2007 по 20.04.2009, всего 6816 руб. 47 коп.

В остальной части исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Снежинска Челябинской области оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Иванюка Михаила Львовича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 221 руб. 34 коп.".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Снежинска Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Иванюка Михаила Львовича расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 943 руб. 33 коп., уплаченной на основании квитанции Сбербанка России СБ7804/0008 от 30.09.2009.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Л.П.Ермолаева Т.В.Соколова