Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2009 г. N 18АП-9819/2009

г. Челябинск

Дело N А76-10402/2009

20 ноября 2009 г.

N 18АП-9819/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Баканова В.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челябинское специализированное предприятие "СВЭЧЕЛ"

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2009 по делу N А76-10402/2009

(судья Шведко Н.В.),

при участии

от подателя жалобы - Игонина К.Г. (доверенность от 06.07.2009),

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - Митиной Т.В. (доверенность от 05.08.2009),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ по Челябинской области, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Челябинское специализированное предприятие "СВЭЧЕЛ" (далее - общество "СВЭЧЕЛ", ответчик) о расторжении договора аренды от 20.03.2007 N 352-р, выселении ответчика из арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 4 (нежилое помещение N 2 общей площадью 589.7 кв. м, 1 этаж), взыскании штрафа за несогласованную субаренду в размере 4 167 999 руб. 60 коп. (т. 1, л. д. 4-6). Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.09.2009 производство по делу в части требований о расторжении договора от 20.03.2007 N 352-р, выселении общества "СВЭЧЕЛ" из арендуемых помещений прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с отказом истца от иска в указанной части (т. 2, л. д. 29, 31, 45-48).

Данное определение суда в апелляционном порядке не обжаловано. До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции по существу, истец заявил, а суд удовлетворил в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство об уменьшении требования о взыскании штрафа за несогласованную субаренду до 1 241 908 руб. 20 коп. (т. 2, л. д. 32, 33, 42-44).

Таким образом, судом первой инстанции рассмотрено требование о взыскании с общества "СВЭЧЕЛ" штрафа за несогласованную субаренду в размере 1 241 908 руб. 20 коп.

Решением суда первой инстанции от 16.09.2009 (резолютивная часть от 09.09.2009) с учетом определения суда от 13.10.2009 об исправлении опечатки иск удовлетворен полностью. Мотивируя принятое решение, суд указал, что действия общества "СВЭЧЕЛ", выразившиеся в передаче арендованных им помещений в субаренду без согласия арендодателя, нарушают требования ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и условия п. 6.3. договора от 20.03.2007 N 352-р. С учетом изложенного суд пришел к выводу об обоснованности заявленного управлением требования о взыскании штрафа за несогласованную субаренду в силу ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 договора от 20.03.2007 N 352-р. Оснований для уменьшения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ суд не усмотрел. Также суд отметил, что вопрос о заключенности договоров субаренды не имеет существенного значения для правильного разрешения настоящего спора.

Общество "СВЭЧЕЛ" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в иске. Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к следующему. Ответчик считает ошибочным мнение суда о том, что вопрос о заключенности договоров субаренды не имеет существенного значения для правильного разрешения настоящего спора. Указывает, что им не нарушены условия п. 6.3 договора от 20.03.2007 N 352-р о запрете сдавать арендованное имущество в субаренду без разрешения арендодателя, так как договоры субаренды между обществом "СВЭЧЕЛ" и третьими лицами являются незаключенными ввиду несогласования условий об объектах аренды (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ), а договор от 20.03.2007 N 352-р не содержит условия об ответственности арендатора за иные, помимо передачи в субаренду, способы использования арендованного имущества. В связи с чем, по мнению ответчика, основания для взыскания санкций, установленных п. 5.2 договора от 20.03.2007 N 352-р, у суда отсутствовали. Ответчик также считает несоответствующим действительности указание суда в решении (стр. 9) на то, что общество "СВЭЧЕЛ" не оспаривает факт заключения договоров субаренды с третьими лицами. Поясняет, что им не оспариваются лишь факт подписания с третьими лицами документов, поименованных как "договоры аренды помещения", факт передачи частей арендованного помещения в пользование третьим лицам, факт возврата данных частей из пользования третьих лиц. Кроме того, податель жалобы считает, что суд, не применив положения ст. 333 ГК РФ, не учел следующие обстоятельства: истец не понес каких-либо убытков в связи с действиями ответчика, размер предъявленного ко взысканию штрафа отразится на финансово-экономическом положении ответчика, объект аренды находится в пользовании ответчика с 1992 г., за период с 1992 г. по настоящее время какие-либо претензии к ответчику со стороны собственника помещений (Российской Федерации) в отношении сохранности имущества и оплаты за его пользование не предъявлялись, возврат ответчиком истцу арендованного помещения также произведен без претензий со стороны последнего.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу от ТУ ФАУГИ по Челябинской области не поступил. Представитель общества "СВЭЧЕЛ" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно в обоснование жалобы заявил довод о недействительности (ничтожности) договора от 20.03.2007 N 352-р как заключенного в нарушение требований п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения конкурса или аукциона на право заключения этого договора.

Представитель управления в судебном заседании возражал на доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, с правовым обоснованием судебного акта согласен. Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Российская Федерация является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 (магазин) общей площадью 589,7 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2008 серии 74АА N 495397 (т. 1, л. д. 19).

20 марта 2007 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и обществом "СВЭЧЕЛ" (арендатор) заключен договор N 352-р (т. 1, л. д. 12), предметом которого является передача в аренду (временное пользование) нежилого помещения общей площадью 589,7 кв. м (литера А, этаж 1, номера по плану строения 1-43), расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 4, согласно копии технического паспорта Областного государственного унитарного предприятия "Областной цент технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию на 24.11.2006 (п. 1.1 договора). Имущество передано в аренду для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1.2 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 01.02.2007 по 25.01.2008 (п. 1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 25.01.2008 N 2 к указанному договору стороны определили срок договора аренды с 01.02.2007 до 01.02.2009 (т. 1, л. д. 14).

Указанный договор с соглашением от 25.01.2008 N 2 как неотъемлемой частью договора зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2008, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на соглашении (т. 1, оборот л. д. 14). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2007 (т. 1, л. д. 13).

Пунктом 6.3 договора от 20.03.2007 N 352-р установлен запрет арендатору сдавать арендованное имущество в субаренду без разрешения арендодателя.

В соответствии с п. 5.2 договора от 20.03.2007 N 352-р за несогласованное использование объекта аренды, сдачу в субаренду арендатор облагается штрафом в 3-хкратном размере установленной годовой арендной платы, при одновременном его расторжении. Согласно данным акта проверки использования федерального имущества от 13.04.2009 N 15 (т. 1, л. д. 17-18) нежилые помещения общей площадью 589,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, 4, переданы обществом "СВЭЧЕЛ" в субаренду индивидуальным предпринимателям (далее - ИП) без согласования с ТУ ФАУГИ по Челябинской области; частью субарендаторов представлены договоры субаренды на используемые помещения: договор N 126-1/09 - ИП Усачева А. А., площадь 5,4 кв. м, договор N 37-1/08 - ИП Канаева В.А., площадь 9 кв. м, договор N 135-1/09 - ИП Лежнева Н.Б., площадь 7 кв. м, договор N 143-01/09 - ИП Демин В.Д., площадь 10,2 кв. м, договор N 31-1/07 - ИП Устюжанина О.С., площадь 5,3 кв. м, договор N 137-1/09 - ИП Уфимцева Г.Н., площадь 8,4 кв. м, договор N 69-1/08 - ИП Бибишева М.Н., площадь 10,6 кв. м, договор N 131-1/09 - ИП Серебрянникова Л.П., площадь 10 кв. м, договор N 108-01/09 - ИП Базарбаева Ф.Ф., площадь 13,5 кв. м, договор N 109-01/09 - ИП Базарбаева Ф.Ф., площадь 8,25 кв. м, договор N 120-1/09 - ИП Кузьмичев Д.В., площадь 35,1 кв. м, договор N 118-01/09 - ИП Кузнецов О.В., площадь 21,6 кв. м, договор N 117-01/09 - ИП Кузнецов О.В., площадь 8 кв. м, договор N 136-1/09 - ИП Овечкина Э.В., площадь 14 кв. м, договор N 134-1/09 - ИП Боброва Н.В., площадь 2,8 кв. м, -договор N 95-01/09 - ИП Смирнов С.Г.площадь 15 кв. м, договор N 121-01/09 - ИП Митькин Ю.И., площадь 13,5 кв. м, договор N 127-1/09 - ИП Шалашова Л.С., площадь 8 кв. м, договор N 116-01/09 - ИП Кузнецов О.В., площадь 10,08 кв. м, договор N 112-1/09 - ИП Кашицын В.А., площадь 32,2 кв. м, договор N 133-1/09 - ИП Бакаленко Е.В., площадь 35,4 кв. м.

В материалы дела представлены договоры аренды помещений по адресу: г. Челябинск, ул. Комаровского, д. 4, совершенные обществом "СВЭЧЕЛ" с третьими лицами (т. 1, л. д. 25, 26, 31, 35, 40, 43-47, 49-64), акты приема-передачи нежилых помещений (т. 1, л. д. 27-29, 38-39, 48), а также соглашения о расторжении договоров и акты о возврате нежилых помещений ответчику (т. 1, л. д. 82-110).

15 апреля 2009 г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды, выселении и взыскании штрафа за нарушение условий договора и закона (т. 1, л. д. 11), которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ТУ ФАУГИ по Челябинской области в арбитражный суд с настоящим иском. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание санкций за нарушение условий договора аренды (ст. 330 ГК РФ), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств. Исследовав содержание договора аренды от 20.03.2007 N 352-р, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности: признаков ничтожности договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 ГК РФ ("Аренда").

Довод подателя жалобы о недействительности (ничтожности) договора от 20.03.2007 N 352-р как заключенного в нарушение требований п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения конкурса или аукциона на право заключения этого договора является несостоятельным в силу следующего. Статьи 609, 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Подписывая 20.03.2007 договор N 352-р, стороны согласовали все существенные условия договора аренды помещения, в том числе в п. 1.3 договора согласовали условие о сроке его действия с 01.02.2007 по 25.01.2008 (то есть менее одного года). Следовательно, с учетом названных норм этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.

Таким образом, арендные отношения по поводу спорного имущества возникли между сторонами с 20.03.2007. Между тем ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", устанавливающая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества (в том числе требование о заключении договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключениями указанными в настоящей статье), введена в названный Закон положениями Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу только 02.07.2008, то есть после заключения договора от 20.03.2007 N 352-р.

Иные основания недействительности указанного договора податель жалобы не указал.

Отклоняя довод о недействительности (ничтожности) договора от 20.03.2007 N 352-р, суд апелляционной инстанции принимает во внимание также, что истец не ссылался на данное обстоятельство при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции. В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела усматривается, что в п. 6.3 договора от 20.03.2007 N 352-р сторонами согласовано условие о том, что арендатору запрещается сдавать арендованное имущество в субаренду без разрешения арендодателя, в п. 5.2 договора содержится условие об ответственности арендатора за несогласованное использование объекта аренды, сдачу в субаренду в виде штрафа в трехкратном размере установленной годовой арендной платы, при одновременном его расторжении. По мнению суда апелляционной инстанции, названные условия договора от 20.03.2007 N 352-р свидетельствуют о том, что арендодатель, осуществляя господство над вещью как ее собственник, имел целью контролировать порядок и условия использования арендатором переданного в аренду имущества, установив прямой запрет сдавать арендованное имущество в субаренду без его разрешения, а арендатор согласился нести ответственность за нарушение этих условий. Указанные положения договора соответствуют п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает также, что субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендные отношения по своей правовой природе являются арендными отношениями, в которых арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

Материалами дела подтверждено, что ответчик в период с марта по май 2009 г. без согласия арендодателя фактически предоставил арендуемое имущество в пользование третьим лицам за плату, то есть по существу в поднаем (субаренду), нарушив п. 6.3 договора от 20.03.2007 N 352-р. Доказательств неполучения от третьих лиц оплаты за предоставленное им в пользование имущество ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вопрос о заключенности (незаключенности) договоров субаренды в контексте согласования сторонами предмета субаренды в тексте договоров с учетом фактической передачи ответчиком помещений в субаренду не имеет существенного значения для правильного разрешения настоящего спора. Нарушением со стороны ответчика условий договора является сам по себе факт передачи арендуемого имущества в пользование иных лиц без согласия собственника - арендодателя. Соответственно, суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что действия ответчика по передаче арендованного имущества в фактическое пользование третьим лицам являются иным способом использования арендованного имущества, но не передачей его в субаренду.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о нарушении действиями общества "СВЭЧЕЛ" требований диспозитивной нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ и условий договора аренды от 20.03.2007 N 352-р.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет договорной неустойки, представленный истцом (т. 2, л. д. 34), судами проверен, признан правильным, соответствующим условиям п. п. 4.1 и 5.2 договора от 20.03.2007 N 352-р с учетом дополнительного соглашения N 1 к договору (т. 1, л. д. 15). Довод подателя жалобы о том, что в связи с перечисленными ниже обстоятельствами, как-то: истец не понес каких-либо убытков в связи с действиями ответчика, размер предъявленного ко взысканию штрафа отразится на финансово-экономическом положении ответчика, объект аренды находится в пользовании ответчика с 1992 г. и за период с 1992 г. по настоящее время претензии к ответчику со стороны собственника помещений (Российской Федерации) в отношении сохранности имущества и оплаты за его пользование не предъявлялись, возврат ответчиком истцу арендованного помещения также произведен без претензий со стороны последнего, имеются основания для уменьшения договорной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании закона.

Основанием для применения положений названной статьи закона может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Между тем доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, обществом "СВЭЧЕЛ" в нарушение ст. 65 АПК РФ судам не представлены. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в рассматриваемом случае штрафная санкция установлена сторонами не за нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, когда установленная договором неустойка по своему назначению призвана компенсировать возможные финансовые потери арендодателя в связи с несвоевременным получением денежных средств, на которые последний рассчитывал. В данном случае штраф установлен за нарушение арендатором условия договора, связанного с совершением им действий, нарушающий правомочия арендодателя как собственника имущества, то есть применение согласованной санкции не поставлено сторонами договора в зависимость от наличия или отсутствия у арендодателя каких-либо убытков, возникших в связи с допущенным арендатором нарушением. При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2009 по делу N А76-10402/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челябинское специализированное предприятие "СВЭЧЕЛ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.И.Карпачева