Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2009 г. N 20АП-4204/2009

город Тула

28 октября 2009 года

Дело N А54-2616/2009 С3

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Тиминской О.А., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4204/2009) Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области

на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2009 года

по делу N А54-2616/2009 С3 (судья Стрельникова И.А.),

принятое по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Рязанской области,

третье лицо: открытое акционерное общество "Ключанский спиртзавод", о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Соловьева Ю.А., доверенность от 08.07.2009 N 5350/02-23;

от ответчика: Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области - Деминцева Т.А., главный специалист - эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты, доверенность от 11.01.2009 б/н; от третьего лица: открытого акционерного общества "Ключанский спиртзавод" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - Министерство, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Рязанской области (далее - Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2009 заявленные требования Министерства удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением, имеющимся в деле.

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителя третьего лица не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения Министерства, Управления, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом, 14.07.2008 между Министерством и открытым акционерным обществом "Ключанский спиртзавод" (далее - ОАО "Ключанский спиртзавод") заключен договор аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области (т.1,л.11-25). По условиям названного договора Министерство передало ОАО "Ключанский спиртзавод" в аренду часть здания, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского, 80.

Согласно п.4.1 договора оплата аренды (без учета НДС) производится за каждый месяц не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15 числа копии платежных поручений (с отметкой исполнителя банка) предоставляются арендодателю.

В соответствии с п.6.3 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в частности, при условии неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные п.4.1 настоящего договора, в течение двух месяцев.

При этом настоящий договор считается расторгнутым по истечении 15 дней с даты отправки арендодателем заказным письмом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу арендатора, указанному в договоре. Объект подлежит возврату арендодателю в соответствии с разделом 3 договора.

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением 31.07.2008 за номером 62-62-01/260/2008-200.

05.09.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 14.07.2008 N 08622021 (т.1,л.23-24), которое зарегистрировано в Управлении 06.11.2008 за номером 62-62-01/383/2008-220.

В связи с неоплатой ОАО "Ключанский спиртзавод" аренды за август - ноябрь 2008 года, 10.12.2008 Министерство направило арендатору уведомление о расторжении договора аренды (т.1, л.28).

Уведомление о расторжении получено арендатором 20.12.2008 (т.1, л.29).

13.01.2009 Министерство обратилось в Управление с заявлением о регистрации расторжения договора аренды от 14.07.2008 N 08622021 (т.1, л.60).

При этом к указанному заявлению Министерством приложены доверенность от 12.01.2009 N 20/02-23, письмо от 26.11.2008 N 4174, письмо от 10.12.2008 N 4560/02, уведомления от 02.12.2008 и от 16.12.2008, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию (т.1,л.30).

Проведя правовую экспертизу представленных документов, Управление пришло к выводу о том, что документы представлены не в полном объеме, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена. Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 06.02.2009 N 01/011/2009-062 заявителю предложено представить документы, подтверждающие право заявителя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, а также документы, подтверждающие возврат арендованного имущества (т.1,л.31-32).

24.02.2009 Министерство представило Управлению акт сверки расчетов по арендным платежам в бюджет, подписанный заявителем и третьим лицом (т.1,л.35).

Сообщением от 16.03.2009 N 01/011/2009-062 Управление отказало Министерству в регистрации расторжения договора аренды (т.1,л.36-37). Основанием для отказа в регистрации расторжения договора аренды послужил вывод Управления о непредставлении Министерством документов, подтверждающих возврат арендованного имущества арендодателю, и доказательств подписания соглашения о расторжении договора аренды, доказательств расторжения договора аренды в судебном порядке.

Полагая, что указанный отказ Управления является незаконным, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования Министерства, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания данной нормы закона следует, что основанием для признания действия (бездействия) государственных органов незаконным является одновременное наличие двух условий: несоответствие обжалуемого действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд должен установить, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения прав и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно п.п. 1, 2 ст.16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Перечень оснований для государственной регистрации установлен п.1 ст.17 Закона N 122-ФЗ, к которым, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом в силу ст. 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу представленных документов и проверку законности сделки.

Пунктом 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Вместе с тем, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п.2 ст.19 Закона N 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Так, согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях если, в частности, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных названной статьей случаях, кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом установление законодателем специальных правил, позволяющих расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не означает, что такая сделка не может быть расторгнута по общим основаниям расторжения договора.

Так, в силу п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 указал, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.07.2008 между Министерством и открытым акционерным обществом "Ключанский спиртзавод" (далее - ОАО "Ключанский спиртзавод") заключен договор аренды N 08622021 недвижимого имущества, являющегося собственностью Рязанской области (т.1,л.11-25). Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель (Министерство) вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неуплаты арендатором (ОАО "Ключанский спиртзавод") арендной платы в установленные сроки в течение двух месяцев.

При этом договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с даты отправки арендодателем заказным письмом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Объект подлежит возврату арендодателю в порядке, предусмотренным договором аренды (раздела III).

Таким образом, договором аренды предусмотрено его расторжение в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных выше условий, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

Согласно п.4.1 договора аренды оплата аренды производится за каждый месяц не позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Из материалов дела усматривается, что уведомлением от 26.11.2008 N 4174/02-23 Министерство сообщило арендатору о наличии у него задолженности по арендной плате (т.1,л.27). При этом в названном уведомлении Министерство предложило ОАО "Ключанский спиртзавод" погасить имеющуюся задолженность до 10.10.2008.

Уведомление получено ОАО"Ключанский спиртзавод" 06.12.2008 (т.1, л.64).

В связи с непогашением задолженности по арендной плате Министерство в адрес ОАО "Ключанский спиртзавод" направило уведомление о расторжении договора аренды от 14.07.2008 N 08622021 (т.1, л.28), которое получено последним 20.12.2008 (т.1, л.29).

При этом факт наличия задолженности по арендной плате по договору от 14.07.2008 N 08622021 третьим лицом не оспаривается и подтверждается, в частности, подписанным заявителем и третьим лицом актом сверки расчетов по арендным платежам в бюджет по состоянию на 12.02.2009 (т.1,л.71)..

Согласно указанному акту ОАО "Ключанский спиртзавод" имело задолженность перед Министерством по оплате аренды за август - ноябрь 2008 года и уплате начисленных пеней в общей сумме 640045,42 руб. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент подачи заявителем заявления о государственной регистрации расторжения договора аренды (13.01.2009) указанный договор был расторгнут.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что поскольку соглашение о расторжении договора аренды либо иные документы, предусмотренные ст. 17 Закона 122-ФЗ, в регистрирующий орган Министерством не представлены, а представленное уведомление от 10.12.2008 надлежащим подтверждением расторжения договора аренды не является, то Управление правомерно отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды от 14.07.2008 N 08622021, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Оценивая представленные сторонами доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стороны достигли соглашения о расторжении договора в письменной форме, изложив это в п. 6.3 договора аренды от 14.07.2008, что не противоречит ст. 452 ГК РФ и ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Судом установлено, что Министерством были представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие правовых оснований для государственной регистрации расторжения спорного договора аренды, в том числе и уведомление от 10.12.2008 о расторжении названного договора аренды, полученное ОАО "Ключанский спиртзавод" 20.12.2008.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Министерство представило все сведения, необходимые для государственной регистрации расторжения договора аренды, в связи с чем у Управления не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды от 14.07.2008 N 08622021.

Иные доводы заявителя жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционная коллегия соглашается.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам п.4 ст.270 АПК России безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, а поэтому жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2009 года по делу N А54-2616/2009 С3 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

О.А. Тиминская Г.Д. Игнашина