Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2009 г. N 20АП-3638/2009

г. Тула

Дело N А54-5311/2008 С17

17 ноября 2009 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Никуловой М.В.,

судей Каструба М.В., Можеевой Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-3638/2009) Рязанского регионального отделения общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья", г.Рязань,

на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13 июля 2009 года по делу N А54-5311/2008 С17 (судья Омелина Л.В.), принятое

по иску Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани, г.Рязань,

к общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья", г.Москва, в лице Рязанского регионального отделения общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья", г.Рязань,

об освобождении жилого помещения,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом,

от ответчика: Скоробогатовой Н.И., представителя, доверенность б/н от 11.03.2009,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани, г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья", г.Москва, в лице Рязанского регионального отделения общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья" (далее - РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья"), г.Рязань, об освобождении жилого помещения общей площадью 32 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. им. профессора Никулина, д.6, корп.1, кв. 2-А.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из установленного им факта отсутствия предусмотренных законом оснований для владения и пользования ответчиком спорным помещением. Не согласившись с такой позицией суда области, Рязанское региональное отделение общественной организации "Всероссийское общество трезвости и здоровья" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что истец не является владельцем спорного нежилого помещения и не вправе обращаться с настоящим иском в суд. Указывает на письмо N 666 от 27.06.1996 мэра г.Рязани, в котором отмечено, что спорное помещение не является муниципальной собственностью и принадлежит Рязанскому отделению Московской железной дороги. Утверждает, что спорное помещение является нежилым. Считает, что в случае признания договора аренды недействительным и применения последствий его недействительности истец обязан возвратить арендную плату, полученную по недействительной сделке, которая является неосновательным обогащением истца.

Истец представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Настаивает на том, что спорное жилое помещение является объектом муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил. Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав мнение представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации г.Рязани N 4423 от 25.11.2002 Всероссийскому обществу трезвости и здоровья передано в аренду целевым назначением нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рязань, ул.им. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2, для размещения офиса структурного подразделения - Рязанского областного Совета общества трезвости и здоровья сроком на 10 лет (т.1, л.д. 42).

03.11.2003 между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ОО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1902003 (т.1, л.д. 7-8).

По условиям пунктов 1.1, 1.2 договора арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование (или временное пользование) встроенное нежилое помещение общей площадью 32 кв. м, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. им. профессора Никулина, д.6, корп.1, кв.2-А, для размещения офиса структурного подразделения - РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья".

Срок действия договора определен в пункте 1.3 с 03.11.2003 по 02.10.2004. По истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по нему он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1.3, 1.5 договора).

При этом в пункте 6.5 договора стороны определили, что, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Нежилое помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от 03.11.2003 (т.1, л.д.9).

Впоследствии договор продлялся на тех же условиях на тот же срок в соответствии с пунктом 6.5.

Письмом от 29.04.2009 N 01-69/1342, направленным РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья", арендодатель уведомил его об отказе от продления договора, указав на прекращение его действия 04.05.2009 и необходимость освобождения помещения в срок до 05.06.2009 (т.2, л.д. 26).

Между тем в обусловленный в письме от 29.04.2009 срок арендатор не освободил занимаемое помещение.

Ссылаясь на то, что использование жилого помещения для размещения офиса структурного подразделения - РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" по договору аренды без перевода такого помещения в нежилое противоречит требованиям статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии достаточных доказательств, подтверждающих несоответствие спорной сделки требованиям действующего законодательства, и применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи истцу.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, осуществляется компетентным судом.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права. В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень таких способов, одним из которых является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу названной материальной нормы, для применения указанного способа защиты необходимо подтвердить сам факт противоречия сделки закону.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По смыслу перечисленных материальных правовых норм недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.

Понятие сделки приведено законодателем в статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка представляет собой волевой акт (действие) субъектов, направленный на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из приведенного определения и норм Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях недействительности сделки следует, что сделка - это волевое правомерное юридическое действие субъекта (участника) гражданских правоотношений. В свою очередь, правомерность действия означает законность основания (содержания) его возникновения.

Отсутствие такого основания (содержания) у сделки свидетельствует о ее порочности и противоречии нормам права.

Обосновывая свои требования, истец указывает на то, что переданное ответчику в аренду для размещения офиса структурного подразделения - РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" помещение является жилым, а следовательно, его использование по указанному в договоре назначению возможно лишь после перевода такого помещения в нежилое.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Назначение жилого помещения для проживания граждан предусмотрено и в статье 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения документы, перечисленные в пункте 2 указанной статьи. Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Решением Рязанского городского Совета от 11.12.2002 N 604 "О порядке перевода жилых помещений в нежилые в городе Рязани" определено, что перевод жилых помещений в нежилые в городе Рязани осуществляется постановлениями главы администрации г.Рязани (т.2, л.д. 41).

Из названных правовых норм следует, что жилые помещения могут использоваться только строго по назначению - для проживания граждан. При этом использование жилого помещения для офиса следует рассматривать как использование жилого помещения не по назначению. В случае размещения в жилом помещении организации или учреждения необходимо произвести перевод такого помещения в нежилое в установленном законом порядке.

Согласно справке МУ "БТИ", по данным технической инвентаризации на 22.04.1998, объект по адресу: ул. проф. Никулина, д.6, кв. 1, построен в 1984 году, имеет площадь 32 кв. м, занимает земельную площадь 33,7 кв. м и имел первоначальную балансовую стоимость 2 996 руб., процент износа - 10 %. Характеристика помещения: встроенное, стены кирпичные (т.1, л.д. 10-12). Письмом от 14.01.2009 ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (Рязанский филиал) сообщило, что квартира N 2а по адресу: г.Рязань, ул. проф.Никулина, д.6, корп. 1 была проинвентаризирована по фактическому состоянию как отдельное жилое помещение с присвоением нумерации 22.04.1998. Документы о переводе из нежилого помещения в жилое в органах технической инвентаризации отсутствуют (т.1, л.д. 38).

С целью установления возможности использования спорного помещения в качестве жилого и отнесения его к таковому судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Комиссии по приемке помещений после переустройства и (или) перепланировки администрации г.Рязани (т.1, л.д. 128-129). По результатам проведенной экспертизы суду представлено заключение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания от 19.06.2009 и акт обследования помещения от 19.06.2009 (т.2, л.д. 15-16). Так, комиссией было установлено, что общая площадь помещения квартиры 2а составляет 32 кв. м, жилая - 17,7 кв. м. В жилом помещении квартиры 2а имеется централизованное горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение, отопление и вентиляция. При этом комиссия пришла к выводу о том, что исследуемое помещение относится к жилым и в нем необходимо провести капитальный ремонт с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2а, в нежилое в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют. При этом постановление администрации г.Рязани N 4423 от 25.11.2002 "О передаче в аренду целевым назначением нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул.им. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2, Всероссийскому обществу трезвости и здоровья" (т.1, л.д. 42), на которое ссылается ответчик, таким доказательством не является. Из содержания упомянутого постановления видно, что оно касается самого факта передачи спорного помещения в аренду ответчику. Однако указанный документ не свидетельствует о переводе жилого помещения в нежилое в установленном жилищным законодательством порядке.

В то же время постановление главы администрации г.Рязани о переводе жилого помещения (квартиры N 2а) в нежилое ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Причем, как усматривается из справки отдела муниципального архива администрации г.Рязани от 25.03.2009, постановление главы администрации г.Рязани о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. проф. Никулина, д.6, корп.1, кв. 2а, в нежилое за период с 1998 по 2004 годы в документах архивного фонда администрации г.Рязани не значится (т.1, л.д. 71).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд области пришел к правильному выводу о том, что занимаемое ответчиком помещение относится к жилому. Длительное использование жилого помещения под офис привело его к тому, что по заключению комиссии необходимо проведение капитального ремонта с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, утрата в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения не означает, что спорное помещение было переведено из жилого в нежилое в установленном законом порядке. В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Кодекса).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что занимаемое ответчиком помещение по договору аренды N 1902003 от 03.11.2003 относится к жилым и не было переведено в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такая сделка аренды является недействительной (ничтожной) как не соответствующая требованиям вышеуказанных норм права. Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом.

Основные последствия недействительности сделки связаны с определением правовой судьбы полученного сторонами по сделке. Общее правило, регулирующее правовую судьбу полученного сторонами по сделке, установлено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривает возвращение сторонами друг другу всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возмещение его стоимости в деньгах.

Факт передачи спорного помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 03.11.2003 и не оспаривается ответчиком (т. 1, л.д. 9). Причем последний не отрицает и фактическое пользование переданным по ничтожной сделке помещением в настоящее время.

Поскольку сделка, на основании которой ответчик занимает спорное помещение, признана ничтожной, а каких-либо иных законных оснований для пользования спорным помещением у ответчика не имеется, суд первой инстанции по праву применил последствия недействительности такой сделки путем обязания ответчика - ОО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" в лице РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" освободить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

В ходе проверки судебного решения не нашел своего подтверждения довод апеллянта о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендатору уплаченной арендной платы, которая является неосновательным обогащением истца.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 содержатся разъяснения о том, что при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 предусмотрено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Из материалов дела усматривается, что апеллянтом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что уплаченные им по недействительному договору арендные платежи превышают обычные ставки арендной платы за аналогичные помещения в данной местности. Следовательно, перечисленная им плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение собственника имущества. Более того, ответчик, ссылаясь на внесение им арендной платы в размере 129,5 тыс. руб., не представил какие-либо доказательства в подтверждение данного факта. Документы, свидетельствующие о перечислении им арендных платежей в указанном размере, в материалах дела отсутствуют.

Довод заявителя о том, что истец не является собственником спорного помещения, опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Так, по запросу суда апелляционной инстанции администрацией г.Рязани представлена копия постановления мэра г.Рязани от 31.05.1994 N 526 "О передаче в муниципальную собственность города ведомственного жилищного фонда, котельных, ЦТП и инженерных коммуникаций", а Московско-Рязанским отделением ОАО "РЖД" представлены соответственно договор приема-передачи жилищного фонда Рязанского отделения Московской железной дороги от 18.03.1997, акт приема-передачи жилищного фонда Рязанского отделения Московской железной дороги. Как усматривается из упомянутых документов, Рязанское отделение Московской железной дороги передало в муниципальную собственность жилищный фонд, находящийся на его балансе, в том числе и спорное жилое помещение. Данное обстоятельство подтверждается также и выпиской из реестра муниципальной собственности N 01081/3700 от 29.12.2008 (т.1, л.д.37). Данный документ представлен в оригинале, основания для непринятия его в качестве ненадлежащего доказательства отсутствуют.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий Реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Данные реестра о включении спорного объекта в состав муниципальной собственности не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что дом, расположенный по адресу : г.Рязань, ул.им.профессора Никулина, 6 корпус 1 включен в реестр муниципальной собственности.

Доказательств его исключения из реестра или оспаривания права муниципальной собственности на данную недвижимость в суде в материалах дела не имеется.

Отсутствуют и доказательства, свидетельствующие о приватизации спорного помещения. С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о его незаконности и необоснованности.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено. В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей подлежат отнесению на ответчика - ОО "Всероссийское общество трезвости и здоровья" в лице РРООО "Всероссийское общество трезвости и здоровья".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Рязанской области от 13 июля 2009 года по делу N А54-5311/2008 С17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Никулова

Судьи

М.В. Каструба Е.И. Можеева