Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2011 г. N 15АП-1846/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-12445/2010-21/294

12 апреля 2011 г.

15АП-1846/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца - Лукъянчикова К.С. по доверенности от 22.03.2011, Скрипка Т.Н. по доверенности от 27.08.2010,

от ответчика - директора Панкратовой В.Ф., Алексеенко М.Ю. по доверенности от 27.10.2010,

от третьего лица - Минюкова О.В. по доверенности от 10.03.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу N А32-12445/2010-21/294,

принятое в составе судьи Березовской С.В.,

по иску муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (ИНН 2306032606/ОГРН 1072306004209),

к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (ИНН 2306024877/ОГРН 1042303064022),

при участии третьего лица: ТСЖ "На Ясенской"

о взыскании задолженности по арендной плате 107223,46 руб.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" (далее - МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" (далее ООО "Виктория-Юг") о взыскании 107223 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006г. по 04.03.2010г. за пользование нежилым пристроенным помещением по договору аренды N 125 от 07.12.2004г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 в иске отказано. Суд установил, что в связи с ликвидацией МУ "Управления муниципальными ресурсами г.Ейска" (арендодателя) и передачей прав арендодателя истцу по дополнительному соглашению от 01.02.08 N 48 к договору аренды N 125 от 07.12.04, последний имеет право получать арендные платежи за пользование муниципальным имуществом за период с 01.02.2008 по 04.05.2009. С учетом оплаченных арендных платежей, а также зачисления стоимости капитального ремонта, выполненного ответчиком, по состоянию на 31.08.09 за ООО "Виктория-Юг" числится переплата по договору аренды от 07.12.04 N 125 в размере 162743 руб. 56 коп., что подтверждено заключением аудиторской проверки.

МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" обратился с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что за период с 01.01.2006 по 04.03.2009 сумма задолженности по арендной плате составила 664942,71 руб. С 05.03.2009г. ответчик обязан был производить оплату арендных платежей новому собственнику помещений Завизиону В.А., однако, продолжал оплачивать платежи истцу. Указанные платежи в сумме 507719,25 руб. зачтены истцом в счет уменьшения долга. Кроме того, в марте 2010 г. ответчик уплатил 50000 руб. С учетом изложенного, сумма долга составила 107223,46 руб. Из представленных в дело документов следует, что строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома и пристроенного магазина производилось в разное время (в 1986 и 1987 годах), а подвальные помещения под магазином проектировались и функционально предназначены для обслуживания магазина. ТСЖ "На Ясенской" подтвердило, что подвальные помещения здания магазина жильцами многоквартирного дома никогда не использовались. Вывод суда о критическом отношении к доводам истца о невозможности отнесения спорных помещений к общему имуществу собственников многоквартирного дома не соответствует представленным документам. Необоснованно принято во внимание аудиторское заключение, которым установлено наличие дебиторской задолженности ответчика с учетом зачета расходов ответчика на капитальный ремонт в сумме 267833 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Виктория-Юг" просило оставить решение суда без изменения. Указало, что подвальное помещение площадью 460,2 кв.м. было передано арендатору в состоянии не пригодном для его использования, что подтверждается имеющимся в деле актом. Обязанность по проведению ремонтно-восстановительных работ была возложена на арендатора согласно разрешению от 03.03.2005г., а стоимость работ, превышающая сумму арендных платежей, была приравнена к нулевой ставке арендной платы. Подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, истец не вправе взыскивать арендную плату за имущество, не являющееся муниципальной собственностью. Проведенной аудиторской проверкой установлено, что за период с 01.09.2004 по 31.08.2009 начислено арендных платежей в сумме 2030808 руб., уплачено - 1925719 руб. 25 коп. В соответствии с п.п.2.2, 2.3.8, 8.2 договора аренды от 07.12.2004г. в счет уплаты арендных платежей зачислены суммы, понесенных затрат на проведение в 2005 г. капитального ремонта кровли здания магазина N 66 в сумме 267833 руб. По состоянию на 31.08.2009 у ООО "Виктория-Юг" числится дебиторская задолженность по договору аренды N 125 от 07.12.2004г. в размере 162743 руб. 56 коп.

ТСЖ "На Ясенской" в отзыве апелляционную жалобу просило удовлетворить. Указало, что осуществляет управление спорным домом, магазин является пристроенным помещением к жилому дому. Согласно техническим паспортам в подвальном помещении (лит. под А3) расположены: склад (ком.N 24), лифт (ком.N 25), лифтовая шахта (N N 26,30) подсобные помещения (NN 27,28), машинное отделение (N29) лестничная клетка (N31), холодильные комнаты. В соответствии с выпиской из технического паспорта на многоквартирный жилой дом N2/1 лит.А по ул.Ясенской площадь мест общего пользования составляет 1046,6 кв.м., все внутренние инженерные системы являются локальными и не находятся в подвальном помещении магазина.

В судебном заседании представитель МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители ООО "Виктория-Юг" апелляционную жалобу не признали по изложенным в отзыве основаниям, просили оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010г. без изменения.

Представитель ТСЖ "На Ясенской" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальными ресурсами г.Ейска и ООО "Виктория-Юг" 07.12.2004 заключен договор аренды N 125, по условиям которого во временное пользование ответчика переданы нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г.Ейск, ул. Ясенская, 2/1, общей площадью 1052 кв.м, в том числе литера "А" первый этаж комнаты N 1-3, 5-22, под "А" комнаты N 1-24 литера "а" комнаты 1-2, лестничные клетки, лифтовые шахты, а также "а1" - эстакада (л.д. 8-11, Т.1). Срок договора согласован с 01.09.04 по 01.09.09.

Договор аренды зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 17.12.2004 (л.д. 85, т.1).

По акту приема-передачи объект аренды передан арендатору в состоянии, соответствующем акту N 31 обследования технического состояния от 15.11.2004 (л.д. 12, т.1).

Дополнительным соглашением N 319 от 27.11.2006 к договору аренды, площадь арендуемого имущества была уменьшена до 591,9 кв.м., в том числе помещения литера "А" комнаты N 1, N 2, 1/2, комнаты N 3, N 5 - N 24 (509,7 кв.м.), литера "а" комнаты N 1, N 2 (24,6 кв.м.), эстакада (57,6 кв.м.), а также изменен размер арендной платы.

Вместе с тем, данное соглашение не прошло государственной регистрации в установленном порядке. Следовательно, указанное соглашение не повлекло правовых последствий в виде изменения правоотношений, возникших из договора аренды N 125 от 07.12.2004.

Между сторонами также подписано дополнительное соглашение от 01.02.2008 N 48 к договору аренды, согласно которому в связи с ликвидацией МУ "Управления муниципальными ресурсами г.Ейска" и созданием МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" стороны определили считать последнее стороной по договору аренды N 125 от 07.12.2004, а также внесены изменения в абзац п. 2.1 договора сторон в части порядка оплаты арендных платежей.

Данное дополнительное соглашение также не прошло государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

О смене собственника имущества по договору аренды (дополнительному соглашению), ответчик, подписавший такое соглашение, также был извещен надлежащим образом, что подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается, в связи с чем, оплата арендатором арендных платежей по указанным договорам с момента такого уведомления подлежит новому собственнику.

Письмом от 18.03.09 N 344 истец уведомил ответчика о том, что арендуемое имущество по договору купли - продажи от 13.02.2009 N 3 продано Завизиону В.А., право собственности которого зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2009 (л.д. 38, т.1).

Таким образом, МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" имеет право получать арендные платежи за пользование муниципальным имуществом за период с 01.02.2008 по 04.05.2009.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендую плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п.2 ст.612 Гражданского кодекса РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В акте N 31 обследования технического состояния было зафиксировано фактическое состояние объекта аренды - подвального помещения, стороны констатировали, что недостатки выявленные при передаче объекта в аренду необходимо устранить путем замены внутренних инженерных сетей и сантехники, электроснабжения, выполнения косметического ремонта помещений (л.д. 79-82, Т.1).

О неудовлетворительном состоянии подвального помещения и системы канализации также указано в акте от 2006, подготовленного комиссией в составе МУ "Управление муниципальными ресурсами города Ейска".

Согласно сведениям, представленным Филиалом ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" по городу Ейску средний процент износа по конструктивным элементам, в частности подвала составляет 47 % (л.д. 85, Т.1).

Согласно заключению N 206 от 05.06.09, подготовленному Ейской торгово-промышленной палатой, при осмотре подвальные помещения находились в крайне неудовлетворительном состоянии, на момент осмотра были затоплены, полностью отсутствовало освещение, что не давало возможности к более тщательному осмотру. Фотографии подвального помещения, сделанные в ходе осмотра, свидетельствуют о многочисленных протечках данного помещения, о том, что нижняя часть стен была поражение грибком из-за постоянно присутствующей сырости и влаги, о разрушении электрических и водопроводных сетей, о наличии затоплении подвала.

На момент предоставления подвального помещения в аренду ответчику, помещение находилось в состоянии непригодном для его использования, о чем арендатор был информирован.

С учетом фактического состояния помещений договором аренды предусмотрен следующий порядок оплаты: арендатор обязуется за часть помещения площадью 113,0 кв.м. оплачивать арендную плату в сумме 5190 руб. 18 коп. с момента начала ремонтных работ - с 01.12.2004г. ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. Арендную плату за помещения, требующие ремонта площадью 939,0 кв.м. в сумме 70425 руб. 00 коп. за период с 01.12.2004 по 31.05.2005 использовать для выполнения капитального ремонта. Объемы работ по капитальному ремонту согласовать с арендодателем. В срок до 01.06.2005г. представить в управление муниципальными ресурсами г.Ейска акт выполненных работ (Ф-2) для внесения изменений в условия договора аренды в части суммы арендной платы и порядка ее внесения (п.п.2.1, 2.2, 2.3 договора).

В силу ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Доказательства исполнения арендатором условий пунктов 2.2 и 2.3 договора аренды, а именно согласования с арендодателем объема и стоимости работ по капитальному ремонту арендованных помещений, не представлены.

Встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в рамках настоящего дела ООО "Викторя-Юг" не заявлен.

По смыслу пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после предъявления к должнику иска не допускается прекращение спорного обязательства зачетом встречного однородного требования в соответствии с нормами статьи 410 и 412 Гражданского кодекса Российской Федерации без подачи встречного искового заявления (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Правовых оснований для зачета в счет арендных платежей стоимости произведенного арендатором ремонта в размере 267833 руб. не имеется

Истец указал, что ответчик с 05.05.2009 по 02.03.2010 продолжал оплачивать арендные платежи МУ "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района". Общая сумма оплаченной арендной платы за указанный период составила 507719 руб. 25 коп.

Письмом от 04.03.2010 N 246 истец сообщил ответчику о том, что данная сумма засчитана в счет долга по недоплаченной арендной плате за период с 01.01.2006 по 04.03.2009. Оставшуюся сумму задолженности (157223 руб.) истец просил оплатить в срок до 31.03.2010.

Согласно расчету истца с учетом частичной оплаты суммы долга в размере 50000 руб. задолженность ответчика по арендным платежам по состоянию на 04.03.2009 составила 107223 руб. 46 коп.

Расчет задолженности произведен истцом с учетом условий п. 2.5 договора аренды и изменяющихся ставок арендной платы с учетом постановлений главы муниципального образования город Ейск Краснодарского края от 09.12.05 N 1466 (л.д. 15-19, т.1), от 15.12.06 N 618 (л.д. 20-23, т.1), от 29.01.08 N 7 (л.д. 24-28, т.1), от 31.12.08 N 413 (л.д. 29-30, т.1).

Доводы ответчика о принадлежности арендованных помещений к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, подлежат отклонению как не подтвержденные материалами дела.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. N 188-ФЗ введен в действие с 1 марта 2005 года.

С указанной даты право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома возникает у собственников помещений в силу закона.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу изложенного, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения его функционального назначения при строительстве и эксплуатации.

Из представленных в дело документов, в т.ч. представленного ТСЖ "На Ясенской" технического паспорта многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ейск, ул. Ясенская, 2/1, не следует, что помещения жилого дома и помещения пристроенного магазина (в т.ч. подвала) конструктивно и функционально взаимосвязаны друг с другом, а также то, что в спорных помещениях проходят основные коммуникации и установлена требующая постоянного доступа запорная арматура, которая необходима для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Факт прохождения в спорных подвальных помещениях транзитных коммуникаций сам по себе не может свидетельствовать о предназначенности таких помещений для обслуживания помещений в жилом доме. Наличие таких коммуникаций в подвальном помещении пристроенного здания не может рассматриваться как основание отнесения помещения к общему имуществу дома.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства того, что пристроенное здание магазина с момента его ввода в эксплуатацию не являлось самостоятельным объектом недвижимости и имело целевое назначение исключительно для обслуживания жилого дома, суду не представлены.

Действующее гражданское законодательство, а также строительные нормы и правила не содержат запрета на включение площади подвала (не относящегося к техподполью) в общую площадь арендуемого объекта недвижимости, следовательно, в случае, если стороны определяют в договоре общую площадь объекта аренды с учетом площади подвала и согласовывают оплату всей этой площади, такие условия не могут считаться недействительными, а договор подлежит исполнению сторонами.

Поскольку предметом договора является здание как единый объект, фактическое неиспользование подвала не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи за эту часть здания.

В обоснование возражений по существу исковых требований ответчиком представлено заключение аудиторской проверки правильности и своевременности уплаты арендных платежей по договору аренды N 125 от 07.12.04 за период с 01.09.2004 по 31.08.2009, выполненной ООО "Аудит", из которого следует, что с учетом оплаченных арендных платежей, а также зачисления стоимости капитального ремонта, выполненного ответчиком, по состоянию на 31.08.2009 за ООО "Виктория-Юг" числится дебиторская задолженность по договору аренды от 7.12.04 N 125 за муниципальным учреждением "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения" в размере 162743 руб. 56 коп.

Указанное заключение не может быть принято в качестве доказательства отсутствия задолженности ответчика по арендной плате, поскольку как следует из расчета аудитора начисление арендной платы производилось без учета арендованной ответчиком площади подвала, что противоречит условиям договора аренды.

Доказательства возврата арендодателю подвальных помещений либо использования их третьими лицами отсутствуют.

Таким образом, задолженность по арендной плате обоснованно рассчитана истцом в том числе и за пользование ООО "Виктория-Юг" подвальным помещением здания магазина, расположенного по адресу: г.Ейск, ул. Ясенская, 2/1.

Доказательства оплаты задолженности в размере общество не представило, в виду чего, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2010 по делу N А32-12445/2010-21/294 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" в пользу муниципального учреждения "Отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения Ейского района" 107223 руб. 46 коп. долга по арендной плате.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Юг" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6216 руб. 70 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов