Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 07АП-2094/11

г. Томск

Дело N 07АП-2094/11

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.04.2011 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Кулеш

судей А.В. Солодилова и С.Н. Хайкиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В. Васильевой, с использованием средств аудиозаписи,

при участии:

от заявителя: Карташова Т.Б. - доверенность от 16.11.2010, Корнеева Ю.Б. - доверенность от 16.11.2010,

от заинтересованного лица: без участия, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новоалтайска

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.01.2011 года по делу N А03-14115/2010 (судья Л.Ю. Ильичева)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бригантина" (ИНН 2208008965) к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Новоалтайска

о признании незаконным решения в части и об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бригантина" (далее - заявитель, Общество, ООО "Бригантина") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным решения, в форме письма от 04.08.2010 года N 1130, в части отказа зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта при реализации преимущественного права на приобретение в собственность по рыночной стоимости арендованного помещения общей площадью 144 кв.м., расположенного в г. Новоалтайске по ул. Барнаульская, 3, и об обязании Комитета зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 1 533 945 рублей в счет оплаты приобретаемого объекта при реализации преимущественного права на приобретение в собственность данного помещения.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.01.2011 заявленные требования удовлетворены.

Заинтересованное лицо с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы Комитет указал на то, что судом не выяснены все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, не применены нормы права, подлежащие применению; что заявителем не доказана необходимость реконструкции арендуемого помещения и ее стоимость; что отчет независимого оценщика не подтверждает, что улучшения были произведены именно арендатором ИП Лебедевым П.А. и за его счет; что правопреемство возможно лишь при реорганизации юридических лиц, и Общество не может являться правопреемником индивидуального предпринимателя, Общество не может воспользоваться правом преимущественной покупки арендуемого помещения с учетом произведенных ранее предпринимателем неотделимых улучшений; что договор уступки права требования противоречит статье 182 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Подробно доводы апеллянта изложены в апелляционной жалобе.

От заявителя в суд поступил отзыв на жалобу, в котором Общество просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители заявителя с жалобой не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, считает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

С 25.09.1997 г. Лебедев П.А. является индивидуальным предпринимателем, о чем в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о государственной регистрации Лебедева П.А. в качестве индивидуального предпринимателя.

27.12.2002 г. между ИП Лебедевым и Комитетом по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 69,0 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: г. Новоалтайск, ул. Барнаульская, 3 (постановление Администрации г. Новоалтайска N 1424).

24.07.2003 г. между ИП Лебедевым П.А. и Комитетом заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 496 от 27.12.2002 г. об увеличении арендуемых площадей (на 143,9 кв.м.) и акт приема-передачи нежилого помещения площадью 74,9 кв.м.

В 2004 году арендатором Лебедевым П.А. произведена реконструкция арендуемого нежилого помещения по адресу г. Новоалтайск, ул. Барнаульская,3.

Балансодержателем дома, в котором находится арендуемое нежилое помещение на тот момент являлось МУП "ЖЭУ-1".

Администрация г. Новоалтайска, являясь собственником арендуемого предпринимателем имущества, удовлетворила заявление ИП Лебедева П.А. о реконструкции помещения, дав согласие на проведение реконструкции балансодержателю: МУП "ЖЭУ-1", поскольку управление этим имуществом и ответственность за его эксплуатацию, проведение капитального и текущих ремонтов лежало на МУП "ЖЭУ-1" (постановление N 2537 от 01.11.2004 года).

Решением Комитета по управлению имуществом Администрации г. Новоалтайска N 104 от 24.07.2003 г. "О внесении изменений в договор аренды N 496 с индивидуальным предпринимателем Лебедевым П.А." ИП Лебедеву П.А. установлена обязанность согласования проведения реконструкции арендуемого помещения в отделе архитектуры и градостроительства.

Протоколом постоянно-действующей комиссии при Администрации г. Новоалтайска N 39 от 18.09.2003 согласованы предложения Заказчика - ИП Лебедева и проектной организации о возможности реконструкции нежилых помещений под мини кафе бистро и продовольственный магазин по ул. Барнаульская, 3. ИП Лебедева П.А. обязали представить технические условия на инженерное обеспечение помещений: теплоснабжение и горячее водоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, телефонизацию, а также согласовать проект с ЦГСЭН, ОГПС, МУП "ЖЭУ-1", МУП КХ, отделом архитектуры, предоставить заключение экологической экспертизы.

Индивидуальный предприниматель выполнил требования арендодателя: Комитата по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска и решение Постоянно действующей комиссии при администрации г. Новоалтайска, произвел работы по реконструкции арендуемого им помещения. По результатам работы приемочной комиссии составлен Акт о приемке и вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта по форме, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а.

13.06.2006 г. решением Комитета N 51 внесены изменения к договору аренды N 496 от 27.12.2002 г., в соответствии с которыми Арендатор в лице индивидуального предпринимателя Лебедева Петра Александровича заменен на ООО "Бригантина" в лице директора Лебедева Петра Александровича.

Заключение на основе данного решения дополнительного соглашения к договору аренды вызвано фактическим прекращением деятельности ИП Лебедева и учреждения им же ООО "Бригантина", во исполнение требований Закона Алтайского края от 29.12.2005 N 131 - ЗС "О государственном регулировании розничной продажи алкогольной продукции на территории Алтайского края", в соответствии с которым розничную продажу алкогольной продукции на территории края могли осуществлять только организации, то есть юридические лица.

С 13.06.2006 года арендатором спорных помещений является ООО "Бригантина", единственным учредителем которого стал бывший арендатор ИП Лебедев, без расторжения договора аренды от 27.12.2002 N 496.

По договору уступки требования (Цессии) от 20.07.2006 г. ИП Лебедев уступил право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных в 2004 году в арендованных нежилых помещениях по ул. Барнаульская, 3: продовольственный магазин на 3 рабочих места, закусочная на 8 посадочных мест (в том числе строительно-монтажных работ) обществу с ограниченной ответственностью "Бригантина".

16.06.2010 г. Лебедев Петр Александрович , являясь директором ООО "Бригантина", обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (помещение общей площадью 144 кв. м), расположенного по адресу: г. Новоалтайск, ул. Барнаульская, 3, в котором просил зачесть стоимость неотделимых улучшений (ремонт объекта, инженерных сетей, оборудования и пр.) в счет оплаты приобретаемого объекта.

Комитет письмом от 04 августа 2010 г. информировал заявителя о принятом решении и о том, что стоимость неотделимых улучшений, в счет оплаты приобретаемого объекта засчитана не будет.

Считая такой отказ Комитета незаконным, и нарушающим права и законные интересы ООО "Бригантина", Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что неотделимые улучшения арендуемого помещения были произведены предпринимателем с согласия арендодателя. При этом, арбитражный суд принял во внимание Отчет об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений при реконструкции нежилого помещения N 1506/К от 15.06.2010 г., согласно которому стоимость неотделимых улучшений (в том числе строительно-монтажных работ), произведенных в 2004 году в нежилом помещении: продовольственный магазин на 3 рабочих места; закусочная на 8 посадочных мест (реконструкция нежилых помещений), расположенных по адресу: г. Новоалтайск, ул. Барнаульская, д. 3 по состоянию на 2 квартал 2010 г. составляет 1 533945 рублей.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, в связи с чем отклоняет доводы жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Из статьи 3 данного Федерального закона следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В статьях 2, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно признано, что ООО "Бригантина" является субъектом малого предпринимательства.

На дату вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ Предприниматель являлся арендатором спорного имущества на протяжении более двух лет. Арендная плата за пользование имуществом вносилась своевременно и в полном объеме.

Следовательно, заявитель соответствует условиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а ответчиком соблюден порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, предусмотренный статьей 4 данного закона.

Однако Комитет не согласился зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных арендатором после передачи ему такого помещения в пользование.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлен порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение: в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Оспариваемое письмо Комитета содержит информацию о том, что стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта засчитана не будет из-за не представления заявителем разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на ООО "Бригантина" и акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией на ООО "Бригантина".

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что материалами дела подтвержден факт произведения неотделимых улучшений в 2004 году в арендуемом помещении (произведения перепланировки, переоборудования и реконструкции, устроены подходы и подъезды к зданию и т.д.) с согласия арендодателя и, что данные улучшения произведены индивидуальным предпринимателем Лебедевым П.А.

Оснований не согласиться с данным выводом суда апелляционная инстанция не усматривает.

Арбитражный апелляционный суд поддерживает также вывод суда первой инстанции о том, что 14.12.2004 года комиссия приняла реконструированное помещение для ввода в эксплуатацию.

Приемочной комиссии к приемке представлен продовольственный магазин на 3 рабочих места, закусочная на 8 посадочных мест, вследствие реконструкции нежилых помещений, встроенных на 1 этаже 5-этажного общежития, расположенного по адресу г. Новоалтайск, ул. Барнаульская, 3.

Строительство происходило в соответствии с разрешением на строительство, выданным инспекцией ГАСН администрации г. Новоалтайска от 21.05.2004г. N 87-р-04.

Реконструкция объекта осуществлялась на основании проектно-сметной документации, разработанной генеральным проектировщиком ООО ПТМ "Концепт". Стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной документации в ценах 2004 года, в том числе стоимость строительно-монтажных работ составляет 970 000 рублей.

Акт о приемке объекта в эксплуатацию подписан всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в пределах своей компетенции. Акт приемки утвержден органом, назначившим приемочную комиссию.

Согласно статье 743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Документы, представленные заявителем в материалы дела, соответствуют постановлению Госкомстата от 11.11.1999 г. N 100 и подтверждают факт осуществления реконструкции в нежилом помещении встроенных на 1 этаже 5-этажного общежития, расположенного по адресу г. Новоалтайск, ул. Барнаульская, 3 (Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 30.07.2004 г., от 12.11.2004 г..

С декабря 2004 года и по настоящее время никаких реконструкций или перепланировок в вышеуказанном помещении не проводилось и доказательств, опровергающих данные обстоятельства, Комитетом не представлено.

При изложенных обстоятельствах доводы Комитета о том, что спорный объект не содержит согласования арендодателя на проведение реконструкции арендуемого помещения ИП Лебедевым, суд апелляционной инстанции отклоняет, как необоснованный.

В материалах дела имеется договор уступки требования от 20.07.2006 г., заключенный между ИП Лебедевым и ООО "Бригантина", согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает права возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных в 2004 году, в арендованных нежилых помещениях по ул. Барнаульская, 3 в г. Новоалтайске, в связи с чем, у заявителя возникает право требования возмещения произведенных ИП Лебедевым неотделимых улучшений.

Довод Комитета о том, что арбитражным судом не была дана оценка договору цессии от 20.07.2006, заключенному между ИП Лебедевым и ООО "Бригантина", апелляционным судом отклоняется.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор цессии от 20.07.2006 г. содержит предмет договора, в нем указана стоимость неотделимых улучшений, акт приемки-передачи документов к договору, то есть все существенные условия для такого вида договоров.

Данный договор не оспорен в установленном законом порядке и не признан недействительным.

В процессе арендных отношений в рамках договора от 27.12.2002 г. N 496 на основании дополнительного соглашения от 13.06.2006 г. произошла передача прав арендодателя от ИП Лебедева П.А. к ООО "Бригантина". Дополнительное соглашение также не оспорено и не отменено.

ООО "Бригантина" исполнялись обязательства ИП Лебедева по ранее заключенным договорам, осуществлялся и осуществляется до настоящего времени тот же вид предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данные обстоятельства свидетельствуют о переходе к заявителю преимущественного права выкупа арендованного имущества с учетом требований пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ о включении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет его оплаты.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества определена в отчете об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений при реконструкции нежилого помещения N 1506/К от 15.06.2010 и составляет 1 533 945 рублей.

Арбитражный суд первой инстанции, правильно применив нормы права, обоснованно при определении стоимости неотделимых улучшений объекта использовал представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений при реконструкции нежилого помещения N 1506/К от 15.06.2010.

Комитетом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, доказательств, опровергающих указанную стоимость неотделимых улучшений, в материалы дела не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что представленный Обществом пакет документов не подтверждает, какие именно неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, признается несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела. Арбитражным судом первой инстанции указанному доводу дана надлежащая правовая оценка с учетом всех имеющихся в материалах дела доказательств.

Не может быть принято во внимание и указание в апелляционной жалобе на то, что отчет независимого оценщика N 1506/К от 15.06.2010, представленный в суд, не подтверждает то обстоятельство, что неотделимые улучшения были произведены именно арендатором и исключительно за его счет, поскольку из имеющихся в материалах дела документов следует, что заказчиком реконструкции нежилого помещения выступал ИП Лебедев.

Довод апелляционной жалобы о том, что предприниматель должен был доказать размер фактических затрат, понесенных при выполнении неотделимых улучшений, также подлежит отклонению в связи с тем, что основан на неверном толковании норм материального права.

В части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ речь идет не о фактически понесенных арендатором расходах на неотделимые улучшения, а о стоимости самих неотделимых улучшений арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства, и его выводы, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.01.2011 по делу N А03-14115/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.А. Кулеш

Судьи

А.В. Солодилов С.Н. Хайкина