Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2011 г. N 10АП-1454/11

г. Москва

15 апреля 2011 г.

Дело N А41-37447/10

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Бархатова В.Ю., Гагариной В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Ишаевым А.С.,

при участии в заседании:

от истца: Манько Е.А., по доверенности от 21.03.2011 N 33,

от ответчика (ИНН: 5036093921, ОГРН:1085074011659): Митусова Н.А., по доверенности от 03.03.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергохолдинг" на решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2010 по делу N А41-37447/10, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Подольска к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэнергохолдинг" о взыскании арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Подольска Московской области (далее - комитет, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэнергохолдинг" (далее - общество, ответчик, ООО "Стройэнергохолдинг") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 20 747 444 руб. 52 коп. и пени в размере 887 073 руб. 89 коп.

В обоснование заявленных исковых требований комитет ссылался на то, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2010 N 40 сроком на семь лет, однако с даты подписания договора ответчик не вносит арендные платежи за арендуемый земельный участок, в связи с чем у общества образовалась задолженность. Ответчику неоднократно направлялись претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, которые им не исполнены.

ООО "Стройэнергохолдинг" против предъявленного иска возражал в части удовлетворения требований в сумме 7 686 000 руб., поскольку данная сумма была уплачена обществом в качестве задатка для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды и должна быть засчитана в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2010 иск удовлетворен в части взыскания основного долга, сумма подлежащих взысканию пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) снижена до 100 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предметом аукциона являлась цена права на заключение договора аренды, поэтому внесенные обществом суммы в размере 1 464 000 руб. и 6 224 000 руб. платежными поручениями от 24.12.2010 N 27 (л.д.47) и от 20.01.2010 N 4 (л.д.48) не могут быть зачтены в счет арендных платежей по заключенному по результатам аукциона договору.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное решение как незаконное и необоснованное.

В обоснование апелляционной жалобы и письменных пояснений по доводам жалобы ООО "Стройэнергохолдинг" указывает, что арендные платежи по договору аренды подлежат начислению с 03.09.2010, даты, когда договор аренды был зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке. По мнению подателя жалобы, суд, установив отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более года, в спорный период должен был признать договор аренды незаключенным и исследовать обстоятельства фактического пользования земельным участком. Следовательно истцом избран неправильный способ защиты нарушенного права, а судом неправильно применены нормы материального права о договоре.

Общество также полагает, что внесенный ответчиком как участником аукциона задаток засчитывается в счет арендной платы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 11.04.2011 представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель комитета против доводов апелляционной жалобы не возражал, считал возможным удовлетворение апелляционной жалобы.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) до 13.04.2011.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.04.2011 представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель комитета просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Письменного отказа от заявленных исковых требований суду апелляционной инстанции не представлено.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами:

Постановлением главы города Подольска Московской области от 17.12.2009 N 2201-п комитету поручено провести аукцион по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020314:16 площадью 180 000 кв.м, разрешенное использование "для комплексного освоения в целях жилищного строительства", категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Московская область, город Подольск, микрорайон "Кутузово", в границах улиц: Сосновая, Циолковского и граница города (л.д.20-22).

Указанным постановлением установлена начальная цена предмета аукциона - продажи права на заключение договора аренды земельного участка - в размере 7 320 000 руб. Размер задатка установлен в сумме 1 464 000 руб. Шаг аукциона составляет 366 000 руб.

Согласно протоколу открытого аукциона от 19.01.2010 N 1 (реестровый номер торгов N 11) победителем аукциона признано ООО "Стройэнергохолдинг" (предложение по цене продажи права на заключение договора аренды - 7 686 000 руб.) (л.д.23-25).

Между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 22.01.2010 N 40 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020314:16 площадью 180 000 кв. м, относящийся к землям населенных пунктом, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 7 лет (л.д.26-27).

Положениями данного договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.2 договора), однако условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22.01.2010 (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендные платежи начисляются с даты подписания сторонами акта приема-передачи и вносятся арендатором равными долями не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала на соответствующий расчетный счет.

Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 7 478 730 руб. (пункт 3.1 договора)

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.01.2010 N 40-1 (л.д.28).

Договор аренды земельного участка от 22.01.2010 N 40 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 03.09.2010, номер регистрации 50-50/046/2010-116 (л.д.121-121 оборот).

Ввиду неисполнения обществом обязанности по уплате арендных платежей истцом направлены в адрес общества претензии от 02.07.2010 N 2186/34-исх (л.д.32), от 16.08.2010 N 2605/34-исх (л.д.35), от 21.09.2010 N 2997/34-исх (л.д.38) о необходимости погасить образовавшуюся задолженность и представить в комитет копию платежного поручения, подтверждающего оплату задолженности и начисленных пеней.

Невнесение ответчиком в установленном порядке арендных платежей послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате и пеней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В настоящем случае стороны договора аренды от 22.01.2010 N 40 поступили именно таким образом, включив в него вышеуказанные пункты 2.3 и 3.4, распространив тем самым действие условий договора на период времени, предшествующий его заключению, которое считается состоявшимся, в силу пункт 3 статьи 433 ГК РФ, с момента государственной регистрации.

В соответствие со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиком не представлено доказательств исполнения своих обязанностей по внесению арендных платежей за заявленный период, поэтому требования комитета являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о необходимости зачета в счет арендных платежей внесенного ответчиком как участником и победителем аукциона задатка, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Согласно протоколу открытого аукциона от 19.01.2010 N 1 (реестровый номер торгов N 11) предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения жилищного строительства. Начальная цена продажи права на заключение договора определена в размере 7 320 000 рублей. (л.д.23-25).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ.

На аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торга является цена права на заключение договора аренды, в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса, где торг ведется в отношении размера годовой арендной платы.

В письме Министерства финансов Московской области от 16.04.2009 N 2604-05/3270 также разъяснено, что предметом аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, проводимых в соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, является цена права на заключение договора аренды земельного участка. Победителем аукциона признается то лицо, которое предложило наибольшую сумму за право аренды. Это и есть сумма, поступающая в бюджет по результатам проведения аукциона и, в соответствии с действующим законодательством Московской области, исключаемая при расчете межбюджетных отношений.

В дальнейшем победитель аукциона платит арендную плату, установленную действующим законодательством, размер которой не зависит от результатов аукциона.

Таким образом доводы ответчика основаны на неправильном толковании норм права и не могут служить основаниями для отмены суда первой инстанции и отказа в заявленных исковых требованиях.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным снижение судом первой инстанции подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 100 000 руб.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.12.2010 по делу N А41-37447/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэнергохолдинг" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

В.Ю. Бархатов В.Г. Гагарина