Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2011 г. N 13АП-1369/11

г. Санкт-Петербург

12 апреля 2011 г.

Дело N А56-39557/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1369/2011) Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2010г. по делу N А56-39557/2010 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ИП Колчева Анатолия Васильевича

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина"

о понуждении к заключению договора

при участии:

от истца: представителя Высочин А.Я. по доверенности от 07.07.2010г.; Колчев А.В.;

от ответчика: представителя Гетманской Е.К. по доверенности от 21.05.2010г.;

установил:

Индивидуальный предприниматель Колчев Анатолий Васильевич (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Комитет, ответчик) о понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 188306, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6, на условиях представленного Предпринимателем протокола разногласий, которым п. 2.2 договора в редакции, представленной Комитетом, дополнен следующими словами: "Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1757100 рублей 00 копеек"; о признании незаконными отказа Комитета произвести зачет затрат на реконструкцию указанного помещения.

Решением от 07.12.2010г. иск удовлетворен частично.

Суд обязал Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" заключить с Индивидуальным предпринимателем Колчевым Анатолием Васильевичем договор купли-продажи встроенного нежилого помещения магазина в подвале (лит. А1) общей площадью 171,6 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6 на условиях протокола разногласий, представленного Индивидуальным предпринимателем Колчевым Анатолием Васильевичем, дополнив п. 2.2 проекта договора, представленного Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" следующими словами: "Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1489988 рублей 00 копеек". В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, полагая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением применения норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Податель жалобы указывает, что при вынесении решения судом не учтено, что часть предоставленных истцом документов в качестве доказательств произведенных неотделимых улучшений нежилого помещения относится к периоду действия предварительного договора, заключенного 01.05.2003г. между истцом и КУМИ МО "Город Гатчина". В период с 01.05.2003г. по 31.12.2004г. нежилое помещение было предоставлено истцу под проектно - изыскательские работы, в связи с чем арендная плата в указанный период с истца не взималась.

Акт о приемке выполненных работ за ноябрь 2004 г. на сумму 190 786 руб. и акт о приемке выполненных работ за декабрь 2004 г. на сумму 303 487 руб. относятся к периоду действия предварительного безвозмездного договора, таким образом, стоимость указанных работ не может включаться в зачет неотделимых улучшений, произведенных истцом, в порядке реализации закона N 159-ФЗ.

Истец возразил против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.05.2003г. между Комитетом и Предпринимателем заключен предварительный договор об аренде нежилого помещения - части подвала площадью 65,0 кв.м., расположенного по адресу: Гатчина Генерала Кныша д. 6, по условиям которого истец обязался в период срока действия договора осуществить проектно - изыскательские работы по реконструкции объекта недвижимости. 21.12.2004 между Комитетом и Предпринимателем заключен договор аренды N 294-04 нежилого помещения - части подвала площадью 183,1 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6.

Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия: с 01.01.2005г. по 31.12.2005г. 12.05.2006 между Комитетом и Предпринимателем заключен договор аренды N 294-06 нежилого помещения - части подвала площадью 171,6 кв.м. по выше указанному адресу.

Пунктом 1.3 договора срок его действия установлен: с 01.06.2006г. по 31.05.2016г.

Пунктами 3.10 договоров предусмотрена обязанность арендатора осуществлять перепланировку и переоборудование помещения с письменного согласия арендодателя на основании акта межведомственной комиссии.

В соответствии с заявлением Предпринимателя от 25.08.2009г. по вопросу выкупа арендуемого помещения письмом от 06.11.2009 Комитет предложил Предпринимателю приобрести спорное нежилое помещение по цене 2 897 800 руб., а также оплатить НДС и затраты Комитета на проведение независимой оценки объекта в размере 12 000 руб. Заявлением от 08.12.2009 Предприниматель согласился на выкуп помещения, просил зачесть в выкупную стоимость затраты по реконструкции помещения на сумму 1 757 100 руб. и предоставить рассрочку на три года. Письмом от 22.01.2010 N 49 Комитет сообщил истцу, что Комиссией по приватизации объектов недвижимости МО "Город Гатчина", образованной Постановлением Главы Администрации МО "Город Гатчина" от 02.04.2007г. N289, Предпринимателю отказано в зачете произведенных затрат на неотделимые улучшения в счет выкупной цены в связи с тем, что сметы не были согласованы с собственником помещения.

Письмом от 12.03.2010 Комитет направил Предпринимателю копию Постановления Администрации Муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района от 04.03.2010 N 246 "О продаже индивидуальному предпринимателю Колчеву Анатолию Васильевичу объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения магазина в подвале (лит.А1), общей площадью 171,6 кв.м, расположенного по адресу: 188306, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6" и проект договора купли-продажи. 20.03.2010 Предприниматель направил в Комитет протокол разногласий по договору в части пункта 2.2, дополнив его следующим: "Из указанной суммы вычитается стоимость неотделимых улучшений отчуждаемого по настоящему договору объекта недвижимости, ранее произведенных по согласованию с Продавцом за счет собственных средств Покупателя, в размере 1 757 100 рублей 00 копеек". Письмом от 09.06.2010 N 786 в принятии договора в редакции Предпринимателя Комитетом отказано.

Полагая отказ Комитета незаконным, нарушающим права Предпринимателя, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Из положений статей 3, 4, 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласий арендодателя.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Распоряжением Главы Администрации МО "Город Гатчина" Ленинградской области от 22.04.2004г. истцу разрешено произвести перепланировку подвального помещения в доме N 6 по ул. Кныша с устройством изолированного входа в подвал в целях использования под магазин автозапчастей.

По акту от 25.07.2005г. подвальные помещения после проведения перепланировки под размещение магазина приняты в эксплуатацию приемочной комиссией.

По окончании перепланировки помещений находящихся в аренде согласно договору аренды от 21.12.2004г. N 294-04 Главой МО "Город Гатчина" Ленинградской области издано Постановление от 04.08.2005г. N 748 "О регистрации акта приемки в эксплуатацию подвальных помещений после проведения перепланировки под размещение магазина по адресу: г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 6", общая площадь помещения 171,6 кв.м., площадь торговых помещений 144,1 кв.м., подсобная площадь 21,1 кв.м.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что выполнение работ по реконструкции подвала под магазин произведено Предпринимателем с согласия собственника.

Представленные истцом акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат на сумму 1 489 988 руб. позволяют оценить характер работ, их связь с реконструкцией спорного объекта и необходимость в их выполнении.

Возражений по объему работ примененными расценками ответчиком не произведено.

Вместе с тем, стоимость работ на сумму 267 112 руб. 20 коп. по акту от 22.08.2005г. правомерно признана судом первой инстанции не подлежащей зачету в счет оплаты приобретаемого имущества, поскольку представленные в обоснование указанной суммы документы свидетельствуют о включении в нее стоимости работ по отделке, установке светильников и их стоимости, монтажу охранно - пожарной сигнализации, что не может рассматриваться как неотделимые улучшения.

Кроме того, акт подписан после подписания приемочной комиссией акта приемки реконструированного подвального помещения в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения апелляционный суд не усматривает, выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2010г. по делу N А56-39557/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева