Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2011 г. N 15АП-2475/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-34020/2010

18 апреля 2011 г.

15АП-2475/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А.А.,

при участии:

от истца: представителя Голуб А.С. по доверенности N 81-16956/10-01 от 24.12.2010,

от ответчика: представителя Давыгора С.Н. по доверенности от 22.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сигнал"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2011 года по делу N А32-34020/2010

по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сигнал"

при участии третьих лиц: Управления автомобильных дорог Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Сочи

об изъятии для государственных нужд объектов недвижимости,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сигнал" (далее - общество, ООО "Сигнал") об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа части здания производственного корпуса и гаража (литер А) площадью 460,4 кв.м.; здания производственного цеха (литер Б) общей площадью 167,4 кв.м.; склада (литер В) общей площадью 112,1 кв.м.; склада (литер Л) общей площадью 57,3 кв.м.; части административного здания (литер Д) площадью 215 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, принадлежащих на праве собственности ООО "Сигнал", посредствам перечисления на счет общества 9 695 600 руб., либо перечисления 9 695 600 руб. в депозит суда.

Исковые требования мотивированы тем, что подпунктом 2 пункта 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 18.02.2010 N 90-р изъят в собственность Краснодарского края путем прекращения права аренды земельный участок площадью 2510 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202025:1 площадью 4560 кв.м., принадлежащего на праве аренды ООО "Сочи-Итал" и ООО "Сигнал", и расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества путем выкупа. Общество отказывается подписать соглашение. в связи с изъятием имущества в целях размещения олимпийских объектов.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены Управление автомобильных дорог Краснодарского края и администрация города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2011 года исковые требования департамента удовлетворены. Суд решил изъять в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа часть здания производственного корпуса и гаража (литер А) площадью 460,4 кв.м., здание производственного цеха (литер Б) общей площадью 167,4 кв.м., склад (литер В) общей площадью 112,1 кв.м., склад (литер Л) общей площадью 57,3 кв.м., часть административного здания (литер Д) площадью 215,0 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, принадлежащие на праве собственности ООО "Сигнал", с выплатой на банковский счет ООО "Сигнал" 9 695 600 руб. денежной компенсации в течение семи дней со дня принятия решения суда.

Суд отклонил доводы ООО "Сигнал" о том, что компенсации подлежит не только стоимость изымаемых объектов недвижимости, но и стоимость права аренды земельного участка площадью 2469 кв.м. При этом суд указал, что в материалы дела не представлены доказательства определения местоположения и границ земельного участка, в границах которого находятся изымаемые объекты. Суд также пришел к выводу, что в соответствии частью 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих документов на подлежащий изъятию земельный участок, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить в полном объеме и отказать департаменту в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- согласно отчету об оценке от 15.03.2010, подлежащая выплате обществу в качестве выкупной цены и убытков денежная сумма составляет 24 714 400 руб. Первоначально департаментом в адрес общества было направлено подписанное им соглашение с размером выкупной цены и убытков в указанном размере, общество также подписало указанное соглашение. 11.11.2010 обществу был вручен новый экземпляр соглашения, в котором размер компенсации составлял 9 695 600 руб. Соглашение в новой редакции не предусматривало изъятие земельного участка и возмещение стоимости права аренды в размере 15 018 800 руб.

- объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 4560 кв.м., были приобретены ТОО "Сигнал" в порядке приватизации муниципального имущества. Земельный участок был предоставлен обществу в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в 2000 году - на праве аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования землей было удостоверено свидетельством, зарегистрированным в комитете по земельным ресурсам и землеустройству 16.05.1995 N 060, что следует из преамбулы постановления главы администрации г. Сочи от 30.06.2000 N 501/1.

- администрация г. Сочи в 2000 году имела полномочия на заключение с обществом договора аренды земельного участка в силу положений статьи 71 Закона от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации", пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" и статьями 19, 23 Земельного кодекса РСФСР.

- департаментом не представлены доказательства того, что указанный в отчете ООО "АФК-Аудит" от 15.03.2010 N 807-20/2010 размер спорного земельного участка (2150 кв.м.) превышает минимальную площадь, необходимую для использования принадлежащих обществу изымаемых объектов недвижимости.

В дополнениях к апелляционной жалобе от 11.04.2011 ООО "Сигнал" просило изменить решение, взыскав стоимость права аренды земельного участка в размере 15 018 800 руб.

Управление автомобильных дорог в отзыве указало, что вопросы по установлению размера убытков при прекращении права аренды на изымаемый участок и их оплата не имеют отношения к рассматриваемому делу, так как иск подан только в части изъятия в собственность Краснодарского края зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Требование о прекращении права аренды на земельный участок и возмещения убытков департаментом не заявлялось. По данному вопросу имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2010 по делу N А32-16160/2010, согласно которому договор аренды земельного участка от 02.11.2000 N 2009 признан недействительной сделкой, поэтому оснований оценивать право для возмещения его стоимости отсутствует.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что решение по настоящему делу обращено к немедленному исполнению, земельный участок вместе с объектами недвижимости фактически у общества изъят.

Представитель департамента подтвердила, что первоначально в адрес ООО "Сигнал" было направлено соглашение, которым предусматривалась также выплата стоимости права аренды земельного участка в сумме 15 018 800 руб. Данное соглашение было подписано представителями департамента и ООО "Сигнал", ввиду не подписания соглашения ООО "Сочи-Итал", оно не было реализовано. Представитель представила на обозрение суда оригинал указанного соглашения, подписанного представителями департамента, Управления автомобильных дорог и ООО "Сигнал".

Администрация г. Сочи и Управление автомобильных дорог не обеспечили явку в судебное заседание представителей, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Сигнал" создано в порядке изменения организационно-правовой формы товарищества с ограниченной ответственностью "Сигнал" (пункт 1.1 устава общества) (л. д. 61-77 том 1).

В свою очередь, ТОО "Сигнал" создано в порядке приватизации арендного автотранспортного предприятия "Сигнал" Сочигорбытсоюза.

На основании договора купли-продажи N 33 от 07.04.1993 Сочинский городской фонд муниципального имущества (продавец) передал ТОО "Сингал" (покупатель) в собственность имущественный комплекс арендного автотранспортного предприятия "Сигнал" (основные фонды и оборотные средства) стоимостью 1 621,8 тыс. руб. Согласно акту приема-передачи основных средств от 07.04.1993 в перечень выкупленных основных средств вошли, в том числе: производственный корпус (литер А) площадью 472 кв.м; здание производственного цеха (литер В) общей площадью 167,4 кв.м; административное здание (литер Д) площадью 215 (л.д. 72 том 2) и складские помещения (л.д. 73-74 том 2).

07.04.1993 товариществу было выдано свидетельство о праве собственности на имущество арендного автотранспортного предприятия "Сигнал", зарегистрированное в реестре за N 337 (л.д. 68 том 2).

Право собственности ООО "Сигнал" на объекты недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано. В силу статьи 6 указанного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Факт принадлежности ООО "Сигнал" части здания производственного корпуса и гаража (литер А) площадью 460,4 кв.м; здания производственного цеха (литер Б) общей площадью 167,4 кв.м; склада (литер В) общей площадью 112,1 кв.м; склада (литер Л) общей площадью 57,3 кв.м; части административного здания (литер Д) площадью 215 кв.м., расположенных на изымаемом земельном участке, ответчиком не оспаривается. Департамент признает право ООО "Сигнал" на получение обществом денежной компенсации в связи с изъятием указанных объектов недвижимости в целях размещения олимпийских объектов.

Спорным является вопрос о наличии у общества права на получение компенсации за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации г. Сочи от 18.04.1995 N 339/1 ТОО "Сигнал" в бессрочное (постоянное) пользование был предоставлен земельный участок для размещения автогаража по ул. Донской, 10-а г. Сочи. Право постоянного (бессрочного) пользования землей было удостоверено свидетельством, зарегистрированным в комитете по земельным ресурсам и землеустройству 16.05.1995 за N 060, что следует из преамбулы постановления главы администрации г. Сочи от 30.06.2000 N 501/1 (л.д. 83-86 т. 2).

В связи с перерегистрацией ТОО "Сигнал" в ООО "Сигнал", ООО "Сигнал" и ООО "Черноморец" (в настоящее время ООО "Сочи-Итал") обратились в администрацию г. Сочи с заявлением о переоформлении права на земельный участок по ул. Донской, 10-а в Центральном районе г. Сочи.

Постановлением главы администрации г. Сочи от 30.06.2000 N 501/1 переоформлено право на земельный участок, расположенный по ул. Донской, 10-а в Центральном районе г. Сочи, ранее предоставленный в бессрочное (постоянное) пользование ТОО "Сигнал" для размещения автогаража, путем предоставления земельного участка площадью 4560 кв.м. в совместное пользование на условиях аренды сроком на 49 лет ООО "Черноморец" и ООО "Сигнал", в том числе, часть участка площадью 75 кв.м. - ООО "Черноморец" для размещения административного здания и ООО "Сигнал" - 4485 кв.м. для размещения гаража и пункта технического обслуживания и сервисных услуг (л.д. 59, 83-86 том 2).

Во исполнение указанного постановления 15.09.2000 администрация г. Сочи (арендодатель) и ООО "Сигнал" (арендатор) заключили договор N 1932, по условиям которого арендатору в совместное с ООО "Черноморец" пользование сроком на 49 лет передан земельный участок площадью 4560 кв.м. с определением его границ в плане, являющемся неотъемлемой частью договора. Договор зарегистрирован 31.10.2000 (л.д. 57-58 том 2, л.д. 29 том 3).

Земельный участок площадью 4560 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 07.05.2004 с кадастровым номером 23:49:02 02 025:0001 с разрешенным видом использования - для обеспечения эксплуатации административного здания, гаража и пункта технического обслуживания и сервисных услуг. Земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта (л.д. 59-61 том 2).

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ) в период с 01.01.2008 до 01.01.2014 на территории Краснодарского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов.

Частью 6 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 01.01.2008 до 01.01.2014 Краснодарскому краю, в том числе подготовка и принятие решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 18.02.2010 N 90-р для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильная транспортная развязка в двух уровнях на пересечении ул. Гагарина и ул. Донской (проектные и изыскательские работы, строительство" изъят земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 2510 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001 площадью 4560 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а,10-д, путем прекращения права аренды на него ООО "Сочи-Итал" и ООО "Сигнал", и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности (л.д. 15 том 1).

Во исполнение распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 18.02.2010 N 90-р в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001 площадью 4560 кв.м. проведены землеустроительные работы по разделу земельного участка, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 23:40:02 02 025:34 площадью 2510 кв.м. для размещения автомобильной транспортной развязки и земельный участок с кадастровым номером 23:40:02 02 025:38 с разрешенным использованием для обеспечения эксплуатации административного здания, гаража и пункта технического обслуживания и сервисных услуг (л.д. 32-41 том 3).

Согласно части 21 статьи 15 Закона N 310-ФЗ для определения рыночной стоимости земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также убытков, подлежащих возмещению правообладателям указанных объектов недвижимого имущества в связи с их изъятием, после принятия решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества администрация Краснодарского края совместно с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта заключает договор с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием.

Указанная в части 21 статьи 15 Закона N 310-ФЗ оценка производится на день, определенный в задании на оценку администрацией Краснодарского края, который не может более чем на шесть месяцев предшествовать дню, когда правообладателю изымаемых объектов недвижимого имущества была предоставлена возможность ознакомления с проектом соглашения в порядке, предусмотренном частью 24 данной статьи (часть 22.1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ).

ООО "АКФ-Аудит" провело оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 2510 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001 площадью 4560 кв.м.; рыночной стоимости находящихся на земельном участке объектов недвижимости, подлежащих возмещению в связи с изъятием, а также иных прав требования возмещения упущенной выгоды правообладателя земельного участка (л.д. 91-116 том 2).

Согласно отчету об оценке от 15.03.2010 N 807-20/2010 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.02.2010 составила 26 742 000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость права ООО "Сочи-Итал" аренды земельного участка площадью 41 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, 10-д, определена в размере 251 200 руб.;

- рыночная стоимость права ООО "Сигнал" аренды земельного участка площадью 2469 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, 10-д, определена в размере 15 018 000 руб.;

- рыночная стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Сигнал" определена в размере 8 703 000 руб.;

- величина размера убытков, причиненных ООО "Сигнал" изъятием нежилых строений и помещений, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, 10-д, определена в размере 992 600 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 "Об утверждении Положения, структуры, штатного расписания Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года" уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации, переданных Краснодарскому краю, по подготовке XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитию города Сочи как горноклиматического курорта Краснодарского края является Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года.

Согласно части 32 статьи 15 Закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ в случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, строительство которых осуществляется за счет средств Корпорации или полностью за счет других юридических лиц, оплата выкупной цены гражданам или юридическим лицам, являющимся собственниками изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также оплата убытков иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества осуществляются Корпорацией. В таком случае соглашение, указанное в части 25 данной статьи, заключается с участием Корпорации и должно содержать обязанность Корпорации осуществить соответствующую оплату. В случае изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, строительство которых осуществляется за счет средств федерального бюджета, оплата выкупной цены гражданам или юридическим лицам, являющимся собственниками изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также оплата убытков иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества осуществляется организациями, осуществляющими строительство соответствующих объектов. В таком случае соглашение, указанное в части 25 данной статьи, заключается с участием организаций, осуществляющих строительство соответствующих олимпийских объектов федерального значения, и должно содержать обязанность таких организаций осуществить соответствующую оплату.

Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, должно содержать: выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности; размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (если такое предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества предусмотрено соглашением); иные существенные условия (часть 25 статьи 15 Закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ).

11.10.2010 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года вручило руководителю ООО "Сигнал" для ознакомления и подписания соглашение в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения (л.д. 27 том 1).

Пунктом 2 статьи 2 указанного соглашения предусмотрена выплата обществу денежной суммы в качестве убытков в связи с изъятием недвижимого имущества в размере 9 695 600 руб., из них 8 703 000 руб. - рыночная стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимости и 992 600 руб. убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества.

Общество отказалось от подписания соглашения, в связи с отказом департамента включить в состав подлежащих выплате обществу денежных сумм, рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 2469 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, 10-д, в размере 15 018 000 руб.

Департамент обратился в суд с иском о принудительном изъятии у общества земельного участка с выплатой суммы в размере 9 695 600 руб., без учета стоимости права аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, отклонив довод общества о необходимости включения в выкупную цену стоимости права аренды на земельный участок, занятый выкупаемыми объектами недвижимого имущества. При этом суд исходил из того, что обществом не представлены доказательства местоположения и границ земельного участка, на котором находятся изымаемые объекты недвижимости.

Данный вывод суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Факт нахождения принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества на изымаемом земельном участке с кадастровым номером 23:40:02 02 025:34 площадью 2510 кв.м. департаментом не оспаривается и подтверждается иными собранными по делу доказательствами. В документах о приватизации арендного автотранспортного предприятия "Сигнал" адресом приватизированного предприятия является ул. Донская, 10-а г. Сочи. В кадастровом паспорте на земельный участок кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001, из которого образован изымаемый для олимпийских нужд земельный участок, указано на обременение земельного участка правами ООО "Сигнал". В преамбуле постановления главы администрации г. Сочи N 501/1 от 30.06.2000 указано, что земельный участок площадью 4560 кв.м., расположенный по ул. Донской, 10-а г. Сочи, предоставлялся ТОО "Сигнал" в бессрочное (постоянное) пользование для размещения автогаража предприятия. Отчетом N 807-20/2010 ООО "АКФ-Аудит" также подтверждается факт нахождения на земельном участке площадью 2510 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001 площадью 4560 кв.м., принадлежащих ООО "Сигнал" объектов недвижимости.

Суд также пришел к выводу, что в соответствии частью 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ при отсутствии правоустанавливающих документов на подлежащий изъятию земельный участок, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается, поэтому включение в выкупную цену размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:40:02 02 025:0001, противоречит закону.

Судом первой инстанции дано неправильное толкование части 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ.

Пункт 23.4 статьи 15 Федерального закона N 310-ФЗ устанавливает порядок определения размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков, на которые отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов. Из содержания указанного пункта следует, что в указанных случаях возмещению подлежит не рыночная стоимость земельного участка, а убытки, определяемые в порядке, установленном Федеральным законом N 310-ФЗ для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Независимо от действительности заключенного между ООО "Сигнал" и администрацией договора аренды от 15.09.2000 N 1932, права общества на земельный участок, занятый принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, подтверждаются тем, что ранее обществу был выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и общество было создано в порядке приватизации арендного автотранспортного предприятия "Сигнал" Сочигорбытсоюз.

ООО "Сигнал" приобрело в собственность имущество арендного предприятия "Сигнал" на основании договора купли-продажи от 07.04.1993, заключенного с Сочинским городским фондом муниципального имущества. Выкупленные в порядке приватизации объекты расположены на земельном участке, право пользования которым перешло к обществу независимо от того, было это указано в договоре купли-продажи или нет.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент приватизации имущества арендного автотранспортного предприятия "Сигнал" Сочигорбытсоюза и заключения договора купли-продажи от 07.04.1993, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

Удовлетворив исковые требования департамента об изъятии в собственность Краснодарского края для краевых нужд путем выкупа части здания производственного корпуса и гаража (литер А) площадью 460,4 кв.м; здания производственного цеха (литер Б) общей площадью 167,4 кв.м; склада (литер В) общей площадью 112,1 кв.м; склада (литер Л) общей площадью 57,3 кв.м; части административного здания (литер Д) площадью 215 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, принадлежащих на праве собственности ООО "Сигнал", суд фактически разрешил вопрос об изъятии земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

При этом судом нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связных с ним объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения, закрепленные в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, также регламентирующих единство объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Суд не принял во внимание, что ранее департаментом в адрес ООО "Сигнал" было направлено подписанное уполномоченными лицами департамента и Управления автомобильных дорог соглашение в связи с изъятием недвижимого имуществ в целях размещения олимпийских объектов краевого значения (л.д. 75-81 том 3), в котором Управление автомобильных дорог приняло обязательство осуществить оплату ООО "Сигнал" выкупной цены и убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в размере, указанном в пункте 4 статьи 2 соглашения (пункт 2 соглашения).

Согласно пункту 4 статьи 2 данного соглашения размер денежной суммы, подлежащей выплате ООО "Сигнал" в качестве убытков, составил 24 714 400 руб., что соответствует проведенной ООО "АКФ-Аудит" оценке, и включает в себя:

- размер убытков, причиненных прекращением права аренды земельного участка площадью 2510 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 10-а, 10-д, в размере 15 018 000 руб.,

- рыночную стоимость расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, в размере 8 703 000 руб.,

- размер прочих убытков, причиненных в связи с изъятием недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов краевого значения, в размере 992 600 руб.

Общество не оспаривает актуальность отчета от 15.03.2010 N 807-20/2010, подготовленного ООО "АКФ-Аудит".

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В указанном соглашении стороной также указано ООО "Сочи-Итал", которое отказалось подписывать договор. Между тем, факт не подписания указанного соглашения ООО "Сочи-Итал" не влияет на действительность соглашения в части определения взаимоотношений между ООО "Сигнал", департаментом и Управлением автомобильных дорог, поскольку права и обязанности ООО "Сигнал" и ООО "Сочи-Итал", вытекающие из условий соглашения, не взаимосвязаны.

Из изложенного следует, что департаментом и Управлением автомобильных дорог согласовано условие о компенсации ООО "Сигнал" 24 714 400 руб., включая стоимость права аренды земельного участка из расчета 2469 кв.м. в сумме 15 018 000 руб. Доказательства признания данного соглашения недействительным департамент не представил.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как пояснили стороны в судебном заседании, объекты недвижимости фактически уже изъяты, обществу перечислена компенсация их стоимости, а также убытки, причиненные в связи с изъятием недвижимого имущества, в общей сумме 9 695 600 руб.

Учитывая, что с изъятием принадлежащих ООО "Сигнал" объектов недвижимости фактически произошло изъятие и земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости увеличения размера денежной компенсации, определенной судом первой инстанции, дополнительно на 15 018 000 руб.

Департамент и Управление автомобильных дорог не представили доказательства, что указанный в отчете оценки от 15.03.2010 N 807-20/2010 размер земельного участка превышает площадь, которая была необходима для использования изъятых у общества объектов недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, решение суда подлежит изменению в части определения размера компенсации, подлежащей выплате ООО "Сигнал" в связи с изъятием объектов недвижимости и находящегося под объектами земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2011 года по делу N А32-34020/2010 изменить, увеличив размер подлежащей выплате обществу с ограниченной ответственностью "Сигнал" денежной компенсации дополнительно на сумму 15 018 800 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе