Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 18АП-3261/11

г. Челябинск

20 апреля 2011 г.

N 18АП-3261/2011 Дело N А07-21050/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "АФ Банк" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2011 по делу N А07-21050/2010 (судья Салиева Л.В.),

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Вдовиной Е.В. - лично (паспорт);

открытого акционерного общества "АФ Банк" - Могилевский Г.А. - (доверенность от 31.12.2010).

Индивидуальный предприниматель Вдовина Елена Валерьевна (далее - истец, Вдовина Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "АФ Банк" (далее - ОАО "АФ Банк", ответчик) о взыскании арендной платы за июль 2009 года по договору аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 в сумме 395 400 руб.

Решением суда от 17.02.2011 (резолютивная часть от 10.02.2011) исковые требования удовлетворены полностью (том 2 л.д. 16-26).

В апелляционной жалобе ОАО "АФ Банк" (далее также - податель апелляционной жалобы, арендодатель, Банк) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неверное применение норм материального права.

Податель апелляционной жалобы считает, что оснований для взыскания арендной платы за июль 2009 года не имеется, в связи с прекращением договорных отношений между арендодателем и арендатором. Названное обстоятельство, по мнению Банка, исключает возможность использования нежилого помещения, которое было освобождено до 01.08.2009 .

По мнению подателя апелляционной жалобы, действия арендодателя, связанные с принятием помещения по акту приема-передачи являются недобросовестными и не соответствуют статье 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Между тем, о намерении предпринимателя Вдовиной Е.В. расторгнуть договор аренды нежилого помещения свидетельствуют ее действия по размещению объявления о сдаче помещения в аренду и активному поиску новых арендаторов. Полагает, что суд неверно применил нормы процессуального права, оценив названные действия в качестве недопустимых и недостоверных доказательств совершения истцом конклюдентных действий по расторжению договора аренды.

Также податель жалобы сослался на отсутствие преюдициального значения судебных актов по делу N А07-25356/2009, поскольку в рамках указанного дела суды оценивали иные обстоятельства, нежели заявленные по настоящему делу. Полагает, что вопрос о прекращении действия договора аренды подлежит оценке в рамках настоящего дела.

В апелляционной жалобе ООО "АФ Банк" указывает на то обстоятельство, что истец не доказал факт наличия задолженности за июль 2009 года, поскольку уплата арендных платежей за указанный месяц осуществлена за счет гарантийного платежа, внесенного в 2007 году.

ИП Вдовина Е.В. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве истец ссылается на то, что договор аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 по соглашению сторон не расторгался и является действующим. Со ссылкой на вступившие в законную силу судебные акты по делу N А07-25356/2009, исключил возможность отказа арендатора от договора в одностороннем порядке. Полагает, что ее действия по исполнению заключенного с ответчиком договора аренды не являются злоупотреблением правом.

В судебном заседании представители подателя жалобы и истца поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.06.2007 между ОАО "АФ Банк" (арендатор) и ИП Вдовиной (арендодатель) оформлен договор N 31-05/6 аренды нежилого помещения на 1-м этаже в 5-ти этажном административном здании (корпус N 5) общей площадью 263,6 кв. м, номера на поэтажном плане с 29 по 38, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 60/1 (том 1 л.д. 12-13).

Срок действия договора определен с 01.06.2007 по 01.06.2012. Государственная регистрация договора аренды произведена 21.12.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 02-04-011225/2007-552 (том 1 оборот л. д. 14).

Помещение передано арендатору 01.06.2007 в состоянии, соответствующем условиям договора, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилых помещений (том 1 л.д. 14).

Согласно разделу 3 договора арендная плата определена сторонами в 395 400 руб. в месяц и не включает в себя плату за коммунальные услуги и плату за пользование земельным участком, которые арендатор оплачивает по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и организациями, обслуживающими объект.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, по принципу предоплаты, не позднее 15 числа текущего месяца за следующий месяц.

Пунктом 3.1.2. договора стороны установили обязанность арендатора в целях обеспечения своих обязательств по договору внести гарантийный (авансовый) платеж в размере месячной арендной платы, из суммы которого арендодатель вправе удовлетворить свои требования при возникновении задолженности арендатора по исполнению денежных обязательств.

По пункту 3.1.2.1. договора сумма гарантийного платежа является обеспечением обязательств арендатора по надлежащему исполнению им денежных обязательств по возмещению убытков, ущерба, нанесенного помещению, зданию по вине арендатора, уплаты договорной неустойки, штрафных санкций по договору. При отсутствии задолженности по денежным обязательствам гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы при окончательных расчетах за последний месяц аренды, предшествующий прекращению или расторжению договора (пункт 3.1.2.3 договора).

В пункте 2.2.11 договора согласовано условие об обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 (два) месяца о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта - сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами.

В пункте 5.1 сторонами предусмотрено, что договор может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении договора, подписанного всеми сторонами.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении указанных в пункте обстоятельств.

07.05.2009 ОАО "АФ Банк" направило в адрес Вдовиной Е.В. уведомление (исх. N 5.1./9/48) о расторжении договора аренды от 01.06.2007 N 31-05/6, в котором указало, что в соответствии с п. 2.2.11 договора арендатор уведомляет арендодателя о расторжении договора аренды с 01.08.2009 (том 1 л.д. 66). Уведомление получено Вдовиной Е.В. 03.06.2009, о чем свидетельствует копия почтового уведомления (том 1 л.д. 67).

Сопроводительным письмом от 22.07.2009 исх. N 5.1./9/108 арендатором в адрес арендодателя был направлен проект соглашения о расторжении договора и акты приема-передачи (возврата) помещений с просьбой вернуть указанные документы в подписанном виде в срок до 27.07.2009 (том 1 л.д. 69-70).

27.07.2009 арендатор направил в адрес арендодателя телеграмму с уведомлением, в которой приглашал Вдовину Е.В. принять участие в переговорах по вопросу о расторжении договора аренды (том 1 л.д. 73).

23.11.2010 ОАО "АФ Банк" направило в адрес Вдовиной Е.В. повторное уведомление (исх. N 5.1.9/188) с предложением о расторжении договора аренды ввиду невозможности использования помещения в качестве банковского офиса, поскольку арендодателем размещено объявление о сдаче указанного помещения в аренду, которое не способствует формированию доверия клиентов к Банку (том 1 л.д. 82).

Сведений об оформлении сторонами соглашения о расторжении договора, как и проведении переговоров по данному вопросу в материалах дела не имеется.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых по договору аренды обязательств, в части внесения платы за июль 2009 года, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал сохраненными арендные отношения сторон, сослался на преюдициальное значение для настоящего спора обстоятельств, исключающих расторжение договора аренды по одностороннему волеизъявлению арендатора, установленных в рамках дела N А07-23536/2009. Указал, что освобождение арендованных помещений до прекращения договора аренды в установленном законом и договором порядке, не освобождает арендатора от внесения арендной платы. В связи с чем, пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по договору аренды за июль 2009 года, поскольку последний внесенный арендатором арендный платеж осуществлен 07.05.2009 за июнь 2009 года.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1. договора, содержащего определение местонахождения помещений и их площадь, ссылку на технический паспорт N 1693/49 от 22.06.2006, исполнения его сторонами. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

О соблюдении сторонами требования об обязательной государственной регистрации договора свидетельствует имеющаяся отметка регистрирующего органа о государственной регистрации 21.12.2007 (т. 1 л.д. 14, оборот).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

С учетом изложенного, разрешение вопроса о прекращении, предусмотренных договором аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 обязательств, включая обязательство арендатора по внесению платы за арендуемое имущество, зависит от наличия доказательств, свидетельствующих о прекращении действия договора, в связи с окончанием срока его действия либо расторжении договора.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-25356/2009 установлено, что вышеназванный договор аренды не содержит положений, предусматривающих право арендатора на односторонний отказ от договора, а потому не может быть признан расторгнутым на основании волеизъявления арендатора.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Довод подателя жалобы об отсутствии преюдициального значения названных судебных актов, судом апелляционной инстанции отклоняется. Поскольку податель апелляционной жалобы участвовал в рассмотрении дела N А07-25356/2009, он не вправе опровергать обстоятельства, установленные при рассмотрении названного дела.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, срок действия договора аренды не окончен. Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто. Сведений о досрочном расторжении договора, заключенного на определенный срок, по решению суда не имеется.

Довод Банка о согласии предпринимателя на расторжение договора путем совершения предпринимателем действий по размещению объявления о сдаче помещения в аренду, активному поиску новых арендаторов, является ошибочным.

По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В пункте 5.1. договора аренды стороны предусмотрели возможность расторжения договора в любое время по взаимному соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении договора, подписанного всеми сторонами, то есть в письменной форме.

В этой связи, суд первой инстанции правомерно не принял довод Банка о совершении предпринимателем конклюдентных действий, свидетельствующих о согласии на прекращение договорных отношений.

С учетом изложенного выше, спорные правоотношения сторон следует оценивать в качестве основанных на договоре аренды нежилого помещения.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Материалами дела подтверждается, что последний внесенный арендатором платеж осуществлен платежным поручением от 07.05.2009 N 1 (том 1 л.д. 15). Исходя из содержания искового заявления и условий пункта 3.3.3 договора аренды, указанные платеж отнесен истцом на оплату за июнь 2009 года.

Доказательства внесения платы за использование помещения в июле 2009 года в материалах дела отсутствуют. Ссылки подателя жалобы, на осуществление платежа в июле 2009 года, не нашли своего подтверждения материалами дела.

Довод подателя жалобы о том, что в счет задолженности по арендной плате за июль 2009 года подлежит зачету уплаченный арендатором 20.06.2007 гарантийный платеж в сумме 395 400 руб. (пункт 3.1.2.3. договора), поскольку июль 2009 года является последним месяцем аренды, не может быть принят судом.

Исходя из буквального содержания пункта 3.1.2.3 договора аренды, отнесение гарантийного платежа на последний месяц аренды допускается при прекращении действия либо расторжении договора аренды. Поскольку изложенные выше выводы о действии договора, исключают наличие таких обстоятельств, оснований для оценки гарантийного платежа в качестве платы за июль 2009 года не имеется.

Не нашел подтверждения и довод подателя апелляционной жалобы об освобождении помещения, заявленный в качестве исключающего обязательство по внесению спорного платежа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2.2.12. договора арендатор обязан в срок не более 14 дней по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия передать арендуемые объекты со всеми изменениями и неотделимыми улучшениями арендодателю по акту приема-передачи.

Имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт от 31.08.2009 в котором подпись арендодателя отсутствует, не свидетельствует о том, что арендатор возвратил помещение арендодателю.

Представленные стороной ответчика доказательства, напротив, подтверждают использование помещения Банком в июле 2009 года.

Так, направленное в адрес Вдовиной Е.В. уведомление от 07.05.2009 содержит указание о расторжении договора аренды с 01.08.2009; направленные 22.07.2009 проект соглашения о расторжении договора и акты приема-передачи помещений, содержат просьбу вернуть указанные документы в подписанном виде в срок до 27.07.2009; составленный с участием независимых представителей акт от 31.08.2009 содержит указание на освобождение помещений Банком 31.07.2009. Аналогичные пояснения даны представителем ответчика в ходе заседания суда апелляционной инстанции.

Вместе с тем, следует отметить, что согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

На основании вышеизложенного, доводы подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за июль 2009 года опровергаются материалами дела.

Доводы подателя апелляционной жалобы о квалификации действий предпринимателя Вдовиной Е.В. по расторжению договора и оформлению акта приема передачи помещений в качестве злоупотребления правом (статья 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации), также не могут служить основанием к отказу в иске.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Однако, действия истца, направленные на исполнение гражданско-правовой сделки, таких признаков не носят.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2011 по делу N А07-21050/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "АФ Банк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Г.Н. Богдановская