Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2011 г. N 09АП-3872/11

г. Москва

Дело N А40-63621/10-23-524

19 апреля 2011 г.

N 09АП-3872/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Тихонова А.П., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марии Викторовны

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010

по делу N А40-63621/10-23-524, принятое судьей Барановой И.В.

по иску ИП Кузнецовой М.В. (ИНН 500111566290, ОГРН 309500134100095)

к ООО "Реутовский рынок" (ИНН 5041015870, ОГРН 1035008251739)

третье лицо: Управление Росреестром по Московской области

о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности и применении последствий недействительности сделки, взыскании 399 745 руб. 28 коп.

при участии представителей:

от истца: Матовникова И.О. по доверенности от 08.02.2010

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кузнецова Мария Викторовна (далее - ИП Кузнецова М.В.) обратилась с иском в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Реутовский рынок" о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.12.2009г. N D15-2009 и применении последствий недействительной сделки в виде возврата уплаченных истцом денежных средств в рамках названного договора в размере 399.745руб. 28 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 60.000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010 по делу N А40-63621/10-23-524 с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в сумме 72.571 рубль 48 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 051 рубль 43 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор является предварительным договором аренды, поэтому нет оснований для признания его недействительным по причине несоответствия закону или иным правовым актам.

Истец по делу с решением Арбитражного суда города Москвы не согласился и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решения суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что спорный договор аренды не является предварительным договором, и у ответчика в отсутствие права собственности на объект недвижимости отсутствовало право на передачу этого имущества в аренду. Заявитель апелляционной жалобы полагает также, что исковые требования в части взыскания с ответчика денежных средств подтверждаются документально.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным выше мотивам, просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ответчика и 3-го лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, исходя из следующего.

Из материалов дела видно, что 01.12.2009 г. между ООО "Реутовский рынок" (Арендодателем) и ООО "Глория СМЭЛ" (Арендатором) был заключен договор аренды N D15-2009 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель обязался предоставить Арендатору нежилое помещение в здании торгового центра, расположенного по адресу г. Реутов, ул. Октября вл. 10 на 4 этаже здания, общей площадью ориентировочно 12 кв. м, секция D15.

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 04.12.2009г.

ООО "Глория СМЭЛ" во исполнение условий договора перечислило ответчику обеспечительный взнос в размере 64976 руб. 70 коп. по платежному поручению от 04.12.2009г. N 569

10 декабря 2009 г. было заключено Соглашение N 1 о передаче прав и обязанностей к Договору N D15-2009 от 01.12.2009 г., согласно которому новым Арендатором стала ИП Кузнецова М.В.

01 февраля 2010 г. стороны заключили Соглашение о расторжении спорного Договора.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора 01.12.2009 г. N D15-2009 недействительным, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что договор является предварительным.

Материалами дела подтверждается, что помещение, являющееся предметом аренды, находится в здании торгового центра, которое принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2010 г. сделана запись регистрации N 50-50-48/001/2010-097 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2010 г.

Кроме того, суд сослался на то, что указанное здание торгового центра было введено в эксплуатацию 05.05.2009 г. разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50314000-106, утвержденным Распоряжением Администрации г. Реутов Московской области от 05.05.2009 г. N 90-р. На здание торгового центра был получен кадастровый паспорт от 15.05.2009 г. Здание торгового центра, принадлежащего ООО "Реутовский рынок", было введено в эксплуатацию и его можно было использовать с мая 2009 г.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что так как на момент заключения договора документы на право собственности на здание торгового центра ООО "Реутовский рынок" еще не были получены, был заключен предварительный договор, в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, где стороны оговорили все существенные условия основного договора аренды, предмет аренды, арендную плату, аренды, а также срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику.

Как видно из п.п. 1.1.1., 1.1.3 договора арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение в здании торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Октября вл. 10 на 4 этаже здания, общей площадью ориентировочно 12 кв. м, секция D15.

Согласно п. 1.1.2 договора здание принадлежит арендодателю на праве собственности.

В силу п. 1.2 договора помещение передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, что и было исполнено сторонами (л.д. 25).

В п. 2.1 также стороны согласовали срок названого договора, а именно, договор действует с Даты Начала Аренды, которая совпадает с датой подписания договора. Срок аренды устанавливается: 11 месяцев с даты начала аренды.

В п. 2.2 договора стороны согласовали порядок продления срока аренды, в разделе 3 стороны определи размер и порядок внесения арендной платы коммунальных и иных платежей.

Оценивая условия договора в их совокупности, суд апелляционной инстанции отклоняет позицию ответчика о том, что спорный договор является предварительным.

При этом судебная коллегия учитывает, что в п. 2.4 договора стороны предусмотрели обязанность в течение 45 календарных дней с момента регистрации права собственности Арендодателя на здание торгового центра заключить долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет на условиях, согласованных в договоре.

Между тем, данное условие договора не отменяет перечисленные выше условия о передаче указанных выше помещений истцу в аренду сроком на 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации договора.

При этом судебная коллегия оценивает волю самих сторон при подписании договора, а также их действия по исполнению договора. Так, в материалах дела имеется счет от 28.12.2009г. N 742, счет от 31.12.2009 N 844, направленные ООО "Реутовский рынок" истцу с требованием об оплате арендной платы за январь 2010 г., коммунальные платежи за декабрь 2009 г. (л.д. 32, 36).

Таким образом, сам ответчик считал данный договор арендным, направляя истцу указанные счета.

Поскольку в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а на момент заключения договора аренды от 01.12.2009 г. N D15-2009, у ООО "Реутовский рынок" отсутствовало право собственности на объект недвижимости, указанный в названом договоре, то договор аренды является недействительным, а исковое требование в указанной части подлежит удовлетворению в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия также учитывает, что к моменту государственной регистрации права собственности ответчика на спорное нежилое помещение правоотношения между сторонами прекратились.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды от 01.12.2009 г. N D15-2009 является недействительным, то требование о взыскании с ответчика в пользу истца выплаченного обеспечительного взноса в размере 64976 руб. 70 коп. подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика убытков, которые истец понес:

- при проведении монтажных работ по установке фанкойла в размере 45000 руб.,

- при проведении электро-монтажных работ и оплате электроматериалов в размере 40660 руб.,

- по оплате витринного остекления и фанкойла в размере 172.763, 22 руб.,

- оплате арендной платы и операционных расходов за декабрь 2009 г., январь 2010 г. в размере 72571,48 руб.,

- оплате за систему навигации в размере 3000 руб.,

- оплате за коммунальные платежи в размере 773,88 руб.,

Рассматривая данные требования истца, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что они подлежат частичному удовлетворению, поскольку подготовительные, ремонтные работы были выполнены истцом до окончания регистрации права собственности ответчиком на здание, то есть ответчик приобрел право собственности на помещение уже с окончательной отделкой. При таких обстоятельствах речь идет об оплате результата соответствующих работ на основании представленных платежных документов. Относительно качества произведенных отделочных работ ответчик не предъявлял никаких претензий и участвовал в принятии этих работ. Данная позиция соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 14.07.2009г. N 402/09.

Установленные стеклянные витрины и фанкойл изготавливались и устанавливались, в соответствии с п. 5.2.7.3. Договора аренды от 01.12.2009 г. N D15-2009, кроме этого стоимость витрин и фанкойла указана в Договоре Аренды.

Обоснованность заявленных требований о взыскании денежные средства в виде расходов, понесенных истцом при проведении монтажных работ по установке фанкойла, электро-монтажных работ, оплате электроматериалов, витринного остекления и фанкойла, системы навигации, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Так, письмом и ордером от 11.12.2009г. подтверждается оплата истцом расходов по системе навигации (л.д. 28, 29), проведение монтажных работ по установке фанкойла подтверждается счетом от 28.12.2009г. N 114, актом о сдаче-приемке в эксплуатацию от 16.12.2009г., приходным кассовым ордером N 16 (л.д. 41-43), оплата электро-монтажных работ и электроматериалов подтверждается ордером от 11.12.2009г. N 543, ордером от 09.12.2009г. N 547, ордером от 11.12.2009г. N 542, ордером от 14.12.2009г. N 592 (л.д. 55, 56, 62, 63), оплата витринного остекления и фанкойла подтверждается ордером от 29.12.2009г. N 1, счетом от 28.12.2009г. N 114 (л.д. 44, 43).

Вместе с тем, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика оплаченных истцом денежных средств в счет арендной платы и операционных расходов за декабрь 2009 г., январь 2010 г. в размере 72571,48 руб., а также оплате за коммунальные платежи в размере 773,88 руб., не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не отрицается факт занятия и пользования спорным нежилым помещением в указанный срок.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 261.423,82 руб. расходов, понесенных истцом на ремонтные работы в спорном нежилом помещении.

В соответствии с ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Истец заявил о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере 60000 руб. В удовлетворении иска в указанной части судом первой инстанции было отказано.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, то и требование истца о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению с учетом положений ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом судебная коллегия учитывается, что в материалах дела имеется договор от 01.02.2010г. N 1Ф-2010, заключенный между истцом (заказчиком) и индивидуальным предпринимателем Матовниковой И.О. (исполнителем) об оказании юридических услуг, согласно которому исполнитель обязуется совершать от имени истца юридические действия, связанные с представлением интересов истца в Арбитражном суду Московской области.

Судебная коллегия учитывает, что первоначально иск подавался именно в Арбитражный суд Московской области, который определением Арбитражного суда Московской области то 12.05.2010 г. был направлен в Арбитражный суд города Москвы.

Согласно актам выполненных работ от 12.05.2010 и от 18.10.2010 (л.д. 92, 93), исполнитель выполнил консультирование, подготовку документов для урегулирования спора в досудебном порядке, подготовку и подачу искового заявления, представление интересов истца в Арбитражном суде.

Товарными чеками от 12.05.2010 и от 18.10.2010 подтверждается оплата истцом 60000 руб. исполнителю. Согласно материалам дела представитель истца принимал участие в пяти судебных заседаниях.

При таких данных, суд апелляционной инстанции считает, что требование истца о возмещении ему расходов по оплате услуг представителя подтверждено им документально и подлежит удовлетворению в разумных пределах. Учитывая сложность данного дела, объем документов и нормативной базы по данному виду споров, количество судебных заседании, суд апелляционной инстанции считает, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 40.000 рублей.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату с учетом того, что требование о возмещении судебных расходов, в данном случае расходов по оплате услуг представителя не оплачивается государственной пошлиной.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.2. ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2010г. по делу N А40-63621/10-23-524 отменить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 01.12.2009г. N D15-2009.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реутовский рынок" (ИНН 5041015870, ОГРН 1035008251739) в пользу индивидуального предпринимателя Кузнецовой Марии Викторовны 326399 рублей 92 коп., из которых обеспечительный взнос в размере 64.976 рублей 70 коп., 261423 рублей 22 коп. расходов на ремонтные работы, а также 40000 рублей расходов на оплату услуг представителя, 10610 рублей 60 коп. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Марии Викторовне из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску по чеку от 17.02.2010г. в размере 1205 руб. 10 коп.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В.Савенков

Судьи

А.П.Тихонов М.С. Кораблева