Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 18АП-3119/11

г. Челябинск

20 апреля 2011 г.

N 18АП-3119/2011 Дело N А07-15560/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2011 по делу N А07-15560/2009 (судья Шагабутдинова З.Ф.),

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" - Сафин В.Н. (доверенность от 27.12.2010);

открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс" - Сафин В.Н. (доверенность от 01.11.2010).

Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - истец, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" (далее - ответчик, ООО "Октябрьский городской рынок") и открытому акционерному обществу "Сибайский оптово-торговый комплекс" (далее - ОАО "Сибайский оптово-торговый комплекс") о взыскании с ООО "Октябрьский городской рынок" 25781112 руб. суммы авансового платежа по предварительному договору N 015-ПДА от 30.07.2008 и 4106133 руб. 68 коп. суммы процентов за пользование чужим денежными средствами, путем обращения взыскания на недвижимое имущество и право аренды земельного участка, принадлежащее на праве собственности, праве аренды ОАО "Сибайский оптово-торговый комплекс" по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.07.2008:

- здание фруктохранилища, назначение: нежилое, 1 - этажный, общей площадью 440,7 (четыреста сорок целых семь десятых) кв.м, инв. N 8119, лит. Ж, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, общей площадью 849,2 (восемьсот сорок девять целых две десятых) кв.м, инв. N .8119, лит. Д, Д1, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1433,9 (одна тысяча четыреста тридцать три целых девять десятых) кв. м, этаж 1, лит. Н, HI, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 151,8 (сто пятьдесят одна целая восемь десятых) кв. м, лит. П, П1, П2, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1676,2 (одна тысяча шестьсот семьдесят шесть целых две десятых) кв.м, лит. В, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 621,8 (шестьсот двадцать одна целых восемь десятых) кв. м., лит. К, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1769,1 (одна тысяча семьсот шестьдесят девять целых одна десятая) кв. м, лит. Б, Б1, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1047,9 (одна тысяча сорок семь целых девять десятых) кв.м, лит. М, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 1334,5 (одна тысяча триста тридцать четыре целых пять десятых) кв. м, лит. Л, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 1367,4 (одна тысяча триста шестьдесят семь целых четыре десятых) кв.м, лит. А, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 1147,2 (одна тысяча сто сорок семь целых две десятых) кв. м, лит. Е, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12;

- здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 12,5 (двенадцать целых пять десятых) кв. м., лит О, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Сибай, Восточное шоссе, д. 12,

- право аренды земельного участка площадью 63 573 (шестьдесят три тысячи пятьсот семьдесят три) кв. м с кадастровым номером N 02:61:01 13 01:2578, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, Восточное шоссе, д. 12, принадлежащего ОАО "Сибайский оптово-торговый комплекс" на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 188 от 22.09.2004, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.04.2005 запись о регистрации N 02-04-19/001/2005-573 и Грачевой Галине Леонидовне на основании соглашения N 1 от 21.11.2007 о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 188 от 22.09.2004, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2007, а в случае недостаточности суммы, вырученной при реализации заложенного имущества для удовлетворения требований истца, взыскать недостающую сумму с Общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок"; определении способа продажи недвижимого имущества, права аренды с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 25 781 112 рублей; а также взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" 2400000 руб. неустойки за неисполнение обязательств по предварительному договору N 015-ПДА от 30.07.2008 (требования изложены с учетом изменения их предмета в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 25.11.2009 производство по делу было объединено с делом А07-24724/2009, возбужденным по иску общества ответственностью "Октябрьский городской рынок" о признании предварительного договора N 015-ПДА от 30.07.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" недействительным.

В ходе судебного разбирательства, в связи с удовлетворением ходатайств закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" и общества ответственностью "Октябрьский городской рынок", в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании подпункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, было прекращено производство по требованию ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" о расторжении предварительного договора N 015-ПДА от 30.07.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость", а также требованию общества ответственностью "Октябрьский городской рынок" о признании предварительного договора N 015-ПДА от 30.07.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" недействительным.

Определением суда от 04.09.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: открытое акционерное общество "БанкУралСиб" (далее - ОАО "БанкУралСиб"), Администрация городского округа города Сибай (далее - Администрация ГО г. Сибай), Грачева Галина Леонидовна (далее - Грачева Г.Л.).

Определением суда от 05.04.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Оптовая торгово-производственная база" (далее - МУП "Оптовая торгово-производственная база").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2011 (резолютивная часть от 26.01.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Октябрьский городской рынок" в пользу ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" взыскано 25781112 руб. авансового платежа, 2492841 руб. 75 коп. суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, обращено взыскание на заложенное имущество открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс" по договору ипотеки от 30.07.2008. Начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 25781112 руб. С общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" в пользу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" взыскано 240 000 руб. пени. В остальной части требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Октябрьский городской рынок" просило решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт, в котором установить начальную продажную цену заложенного имущества 50 487 000 руб., а также отказать в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал на неправильное применение судом норм материального права. Доводы жалобы сводятся к неправомерности определения судом начальной продажной цены заложенного имущества в размере его залоговой стоимости, согласованной сторонами в договоре об ипотеке, при наличии возражений ответчика. Заявитель ссылается на указание в договоре об ипотеке рыночной стоимости имущества 60 980 804 руб., а также наличие в материалах дела сведений о размере рыночной стоимости заложенного имущества - 50 487 000 руб., определенной в отчете независимого оценщика. Кроме того, податель апелляционной жалобы полагает неправомерным взыскание пени по условиям предварительного договора, ввиду прекращения его действия и отсутствия, предусмотренных договором обязательств, за исключением возврата авансового платежа.

Отзывов к дате судебного заседания от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ОАО "БанкУралСиб", Администрации городского округа города Сибай, Грачевой Г.Л., МУП "Оптовая торгово-производственная база" не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы, ответчика - открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс" и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", ОАО "БанкУралСиб", Администрации городского округа города Сибай, Грачевой Г.Л., МУП "Оптовая торгово-производственная база".

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные, в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30.07.2008 общество с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" (арендодатель) и закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) заключили предварительный договор N 015-ПДА (том 1 л.д. 17-103).

В соответствии с п. 1.1. названного договора стороны обязались заключить в будущем краткосрочный договор аренды и долгосрочный договоры аренды помещения, расположенного в цокольном этаже торгового комплекса, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Островского 6а, на условиях проектов, содержащихся в приложениях N 2 и N 3 к предварительному договору и отражающих существенные условия договоров аренды, подлежащих заключению в будущем (том 1 л.д. 18).

На момент заключения предварительного договора двухэтажное здание торгового комплекса (далее по тексту - "Здание"), расположенное на земельном участке, площадью 7 900 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Островского, д. 6 "а", кадастровый номер 02:57:01 02 05:0171, находилось в процессе строительства.

В соответствии с пунктом 1.3 предварительного договора была определена дата технического открытия Здания для посетителей - "01" января 2009 года.

Согласно пункту 3.1.2 предварительного договора арендодатель принял на себя обязательство сдать Здание в эксплуатацию и получить разрешение на ввод Здания в эксплуатацию в срок не позднее "01" апреля 2009 года.

Стороны определили, что краткосрочный договор аренды подписывается Сторонами в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты выдачи арендодателю разрешения на ввод Здания в эксплуатацию (пункт 3.2 предварительного договора).

Срок заключения основного долгосрочного договора аренды - не позднее 01.08.2009, определен сторонами в пункте 3.2 договора (том 1 л.д. 21).

В соответствии с пунктом 5.6 предварительного договора, за просрочку исполнения арендодателем обязательств, в том числе установленных пунктах 1.3, 3.1.2 договора, арендатор вправе потребовать от арендодателя выплаты неустойки в виде пени в размере 10 000 рублей за каждый календарный день просрочки (том 1 л.д. 28).

Условиями пункта 4.17 предварительного договора предусмотрено перечисление арендатором на расчетный счет арендодателя авансового платежа в размере 25781112 рублей . Во исполнение указанного положения, платежным поручением от 18.08.2008 N 846 истец перечислил на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" 25781112 рублей(том 1 л.д. 24).

Условия возврата авансового платежа установлены в пункте 6.2 предварительного договора, согласно которому арендодатель возвращает авансовый платеж в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатора (том 1 л.д. 28).

В соответствии с пунктом 4.18 предварительного договора исполнение обязательств арендодателя по возврату авансового платежа, обеспечивается путем передачи открытым акционерным обществом "Сибайский оптово-торговый комплекс" арендатору в залог недвижимого имущества и права аренды земельного участка (том 1 л.д. 25).

30.07.2008 между закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" (залогодержатель) и открытым акционерным обществом "Сибайский оптово-торговый комплекс" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости, далее по тексту - договор об ипотеке).

Государственная регистрация названного договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 11 августа 2008 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации: 02-04-16/013/2008- 084.

В соответствии с пунктом 1.1, договор ипотеки заключен с целью обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" по предварительному договору N 015-ПДА от 30.07.2008 с закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" (том 1 л.д. 104).

Согласно пункту 2.1 договора об ипотеке, залог обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в случае нарушения ООО "Октябрьский городской рынок" своих обязательств по предварительному договору, включая возврат авансового платежа в размере 25 781 112 рублей и уплату залогодержателю сумм в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 105).

В соответствии с пунктом 3.1 договора ипотеки стороны определили предмет залога - принадлежащие залогодателю на праве собственности объекты недвижимости и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Сибай, Восточное шоссе, д. 12.

По соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога составляет 25 781 112 рублей (пункт 4.2 договора ипотеки). В пункте 4.1 договора содержится указание на рыночную стоимость заложенного имущества - 60 980 804 руб.

Рассмотрением дела установлено, что в нарушение условий предварительного договора здание торгового комплекса по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Островского, д. 6 "а", не было открыто для посетителей и не введено в эксплуатацию, соответственно договор аренды между обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" и закрытым акционерным обществом "ИКС 5 Недвижимость" не заключен.

Названное обстоятельство, влекущее прекращение действия предварительного договора, послужило основанием для обращения с настоящими исковыми требованиями о возврате авансового платежа в размере 25781112 руб., а также уплате процентов за просрочку его возврата за период с 19.08.2008 по 20.01.2011 в размере 4106133 руб. 68 коп., путем обращения взыскания на заложенное имущество. Нарушение условий о сроках открытия здания торгового комплекса для посетителей и сроках ввода здания в эксплуатацию, установленных пунктами 1.3, 3.1.2 предварительного договора послужило основанием для начисления пени. За просрочку исполнения обязательств, установленных пунктом 1.3 предварительного договора, за период с 02.01.2009 по 15.06.2009 истцом начислено 1 650 000 рублей (10 000 руб. х 165 дней); за просрочку исполнения обязательств, установленных п. 3.1.2 предварительного договора, за период с 02.04.2009 по 15.06.2009 начислено 750 000 рублей (10 000 руб. х 75 дней), общий размер пени составил 2400000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из прекращения обязательств сторон, возникших из предварительного договора. В этой связи, денежные средства в размере 25781112 руб., перечисленные истцом в качестве авансового платежа по предварительному договору, квалифицированы в качестве неосновательного обогащения подлежащего возврату обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок", в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку со стороны ответчика имеет место просрочка в возврате денежных средств, начиная с 02.08.2008 заявленное истцом требование о взыскании процентов, в соответствии со статьями 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации признано судом законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. Исходя из положений пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве залогодержателя в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, судом обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки от 30.07.2008 имущество открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс". Признав правомерным в силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании пени за нарушение условий, установленных пунктов 1.3, 3.1.2 предварительного договора, судом применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации о снижении размера пени до 240 000 руб.

Выводы суда первой инстанции правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 1 стати 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По смыслу названной нормы, предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом, заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. В этой связи, заключая предварительный договор, ответчик не распоряжается недвижимым имуществом, а принимает обязательство заключить с истцом в будущем договор аренды на вновь созданный объект.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для оценки предварительного договора в качестве недействительной сделки.

Согласно разъяснениям пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

В рассматриваемом случае условия предварительного договора позволяют определить предмет обязательства по заключению будущего договора аренды. При таких обстоятельствах, договор является заключенным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из буквального содержания условий, предусмотренных в пунктах 3.2 и 3.1 предварительного договора, краткосрочный договор аренды должен быть заключен в течение 10 рабочих дней с даты выдачи арендодателю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (01.04.2009), основной долгосрочный договор аренды должен был быть заключен между сторонами в срок до 01.08.2009.

Так как к указанному в договоре сроку указанный в договоре объект недвижимости не создан, основной договор не был заключен, а требований о его заключении ни одна из сторон не направляла, в силу положений части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Поскольку признание предварительного договора прекратившим свое действие в судебном порядке не требуется, денежные средства, внесенные истцом в качестве авансового платежа по предварительному договору, подлежат возврату.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом приведенной нормы и имеющихся в деле доказательств, суд пришел к верному выводу, что денежные средства в размере 25781112 руб., перечисленные истцом платежного поручения N 846 от 18.08.2008 в качестве авансового платежа по предварительному договору, являются неосновательным обогащением общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" и подлежат возврату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Установив момент прекращения предварительного договора, с учетом положений пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к верному выводу, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат исчислению за период с 02.08.2008 по 20.01.2011 исходя из учетной ставки банковского процента 7,75%, что составляет 2492841 руб. 75 коп.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 337 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку материалами дела подтверждается факт неисполнения обществом с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" обязательств по обеспеченному залогом обязательству возврата авансового платежа, вывод суда об обращении взыскание на заложенное имущество открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс" по договору ипотеки от 30.07.2008, является правомерным.

Право собственности открытого акционерного общества "Сибайский оптово-торговый комплекс" на указанные объекты недвижимого имущества подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно статье 69 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-93 "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке) залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка. Исходя из требований статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий неделимости земельного участка, право залога на объекты недвижимости и, соответственно, ипотеке земельного участка распространяется на объекты недвижимости и права на земельный участок собственника таких объектов недвижимости, которые имеет залогодатель согласно договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в котором, в свою очередь, определены права каждого арендатора в отношении спорного земельного участка.

С учетом изложенного, а также положений статей 168, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащий существенные условия договора об ипотеке, зарегистрированный в порядке, установленном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не противоречащий закону договор ипотеки от 30.07.2008, является надлежащим основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В силу пункта 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодержателем в остальных случаях.

В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке установлено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества при наличии спора между залогодателем и залогодержателем.

Из материалов дела и доводов апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласился с указанной стоимостью имущества, заявив, что рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По ходатайству ответчика определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2010 была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости имущества, заложенного по договору ипотеки от 30.07.2008. Однако указанная экспертиза не была проведена, в связи с непредставлением ответчиком, дополнительных документов, необходимых для проведения экспертизы, по ходатайству эксперта.

Согласно пункту 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе отказаться от дачи заключения по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи заключения.

Названное положение в корреспонденции с пунктом 6 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального Закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" позволяет сделать вывод о том, что недостаточность материалов для проведения исследования является основанием для обращения в суд за предоставление дополнительных материалов, а при отсутствии их предоставления - составления мотивированного письменного сообщения о невозможности дать заключение по поставленным судом вопросам.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По смыслу приведенной нормы риск непредставления доказательств в обоснование возражений (в том числе необходимых для проведения экспертизы), несет сторона, не совершившая названное процессуальное действие.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, представитель ответчиков подтвердил обстоятельство получения определения арбитражного суда, содержащего предложение о предоставлении документов, необходимых для проведения экспертизы. Пояснил, что названное определение исполнено не было.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что ответчиками не было заявлено возражений относительно возобновления производства по делу, приостановленного в связи с назначением экспертизы. В ходе дальнейшего рассмотрения дела, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества, ответчиком также не заявлено . Такое поведение предполагает изменение позиции ответчика в части спора об установлении начальной продажной цены заложенного имущества.

С учетом изложенного и на основании положений части 2 статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор исходя из имеющихся в деле доказательств.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости определения начальной цены продажи заложенного имущества в размере 50 487 000 руб., установленном отчетом N 032/08 от 05.05.2008 об оценке рыночной стоимости заложенного имущества не может быть принят судом, исходя из следующего:

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Имеющийся в материалах дела отчет N 032/08 об определении рыночной стоимости комплекса нежилых зданий ОАО "Сибайский оптово-торговй комплекс" составлен по состоянию на 05.05.2008, до заключения договора об ипотеке. Таким образом, определяя в пункте договора об ипотеке залоговую стоимость имущества, стороны располагали информацией о текущей рыночной стоимости имущества, однако определили ее в меньшем размере, с учетом особенностей, порядка и сокращенных сроков реализации заложенного имущества (статья 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 10 Закона об ипотеке).

Кроме того, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты, прошло не более шести месяцев (пункт 26 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 N 509 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"). Аналогичные ограничения приведены в разделе 1.3 отчета N 032/08.

В рассматриваемом случае, с даты составления указанного выше отчета прошло более двух лет, что исключает возможность оценки отчета об определении рыночной стоимости в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости предмета залога.

Доводы подателя апелляционной жалобы, связанные с неправомерностью взыскания штрафных санкций (пени), предусмотренной условиями предварительного договора, отклоняются судом апелляционной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм права.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц, об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, смешанный договор, в котором содержатся элементы различных договоров; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Действительно, исходя из содержания статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор является соглашением сторон о заключении будущего договора. Вместе с тем, правовыми нормами не предусмотрено ограничений для включения в условия предварительного договора положений, устанавливающих ответственность за нарушение принятых стороной обязательств. При этом следует отметить, что принятые ответчиком пунктами 1.3 и 3.1.2 предварительного договора обязательства по соблюдению сроков технического открытия, сдачи в эксплуатацию и получения разрешение на ввод Здания в эксплуатацию, связаны с заключением основного договора аренды.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (пеня) является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Поскольку стороны в пункте 5.6 предварительного договора предусмотрели обязанность арендодателя уплатить пени в сумме 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения условий о сроках открытия здания торгового комплекса для посетителей и сроках ввода здания в эксплуатацию, установленных пунктами 1.3, 3.1.2, вывод суда о правомерности начисления пени в общей сумме 2 400 000 руб. является обоснованным.

Исчисление пени верно произведено после истечения установленных договором сроков исполнения обязательств арендодателем, в пределах срока действия предварительного договора (со 02.01.2009 и 02.04.2009 соответственно до 15.06.2009).

Довод подателя апелляционной жалобы о прекращении обязательств по предварительному договору, не исключает удовлетворение требования о взыскании пени, исчисление которой произведено за период, предшествующий прекращению действия договора. В силу пункта 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора (прекращение договора в рассматриваемом случае 01.08.2009), не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Такое снижение, учитывая компенсационную природу неустойки, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, правомерно произведено судом до 240 000 руб.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Октябрьский городской рынок".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2011 по делу N А07-15560/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский городской рынок" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Г.Н. Богдановская