Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2010 г. N 04АП-5181/09

г. Чита

Дело N А19-14622/09

6 апреля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 апреля 2010 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Желтоухова Е.В., Ткаченко Э.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Золотой телец" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 ноября 2009 года по делу N А19-14622/09 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Золотой телец" к Администрации г. Иркутска о признании незаконным изложенного в письме от 3 июля 2009 года N 505-71-7435/9 отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 96,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4 и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины

(суд первой инстанции: Колосов В.И.)

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Золотой телец" (далее - Общество, ООО "Золотой телец") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 92 и 115), к Администрации г. Иркутска (далее - Администрация) о признании незаконным изложенного в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом от 3 июля 2009 года N 505-71-7435/9 отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 96,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4 (далее - спорное нежилое помещение) и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 ноября 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение не находилось непрерывно во временном владении и временном пользовании ООО "Золотой телец" в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), поскольку до 13 октября 2006 года им арендовалось помещение общей площадью 56,7 кв.м., в связи с чем у Общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение находится у него в аренде с 28 октября 2005 года, а изменение площади с 57,6 кв. м. на 96,6 кв. объясняется произведенной реконструкцией и перепланировкой этого помещения, о чем свидетельствует письмо МУП БТИ от 25 ноября 2009 года. Согласно данным технической инвентаризации, в мае 2006 года спорное нежилое помещение уже было перепланировано, поставлено на кадастровый учет и находилось в аренде у Общества, то есть последнее владело им на праве аренды за два года до вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества. Следовательно, ООО "Золотой телец" отвечает всем требованиям и условиям, предусмотренным статьей 3 названного Федерального закона.

В отзыве от 22 марта 2010 года на апелляционную жалобу Администрация выражает согласие с решением суда первой инстанции, просит оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями N N 2326965, 23269582 и 23269568, однако своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25 марта 2010 года объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 30 марта 2010 года, о чем в порядке, предусмотренном Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", сделано публичное объявление.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 24 апреля 2009 года ООО "Золотой телец" обратилось в КУМИ Администрации г. Иркутска с заявлением от 15 апреля 2009 года о предоставлении преимущественного права на приобретение в рассрочку от одного до трех лет арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 96,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, арендуемого по договору аренды от 13 октября 2006 года N 4844 (т. 1, л.д. 74).

На основании этого заявления распоряжением КУМИ Администрации г. Иркутска от 9 июня 2009 года N 504-02-2478/9 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, по ул. Фурье, 4" (т. 1, л.д. 75, т. 2, л.д. 42) утверждено решение Комиссии от 2 июня 2009 года о приватизации нежилого помещения общей площадью 96,6 кв. м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье 4 (номер на поэтажном плане: 5, 5а, 5б, 5в, 6, 6а, 6б, 6в, 6г), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020043220:10002.

Пунктом 2 решения об условиях приватизации (приложение N 1 к названному распоряжению) предусмотрено предоставление ООО "Золотой телец" преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения, а в пунктах 3 и 4 определены выкупная рыночная стоимость этого нежилого помещения (6 632 000 рублей) и порядок оплаты (в рассрочку на три года, платежи осуществляются ежеквартально равными долями).

Распоряжением КУМИ Администрации г. Иркутска от 3 июля 2009 года N 504-02-3642/9, опубликованным в газете "Дело", N 13 от 10 июля 2009 года (т. 2, л.д. 55-58), распоряжение КУМИ Администрации г. Иркутска от 9 июня 2009 года N 504-02-2478/9 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Фурье, д. 4" отменено.

В этот же день (3 июля 2009 года) Обществу направлено письмо N 505-71-7435/9 об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения (т. 1, л.д. 7).

Из содержания распоряжения КУМИ Администрации г. Иркутска от 3 июля 2009 года N 504-02-3642/9 и письма от 3 июля 2009 года N 505-71-7435/9 следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа явилось непредставление Обществом доказательств, подтверждающих факт временного владения и пользования спорным нежилым помещением (площадью 96,6 кв. м.) в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о законности отказа Администрации г. Иркутска в приватизации спорного нежилого помещения с учетом преимущественного права правильными, исходя из следующего.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования Общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие решения или действий Администрации г. Иркутска закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов Общества такими решением или действиями.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования ООО "Золотой телец" удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией г. Иркутска не оспаривается, что ООО "Золотой телец" является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы Администрацией г. Иркутска ни в письме от 3 июля 2009 года N 505-71-7435/9, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не высказано.

Общая площадь спорного нежилого помещения (96,6 кв. м.) не превышает установленные статьей 1 Закона Иркутской области от 17.12.2008 N 111-ОЗ "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области" предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в результате реализации преимущественного права (350 кв. м.).

Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2, 3 и 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются, несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа Обществу в приватизации спорного нежилого помещения.

Однако на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения (24 апреля 2009 года) и на момент отказа в преимущественном праве приобретения такого помещения (3 июля 2009) ООО "Золотой телец" не отвечало условию, определенному в пункте 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 года), а именно - спорное нежилое помещение не находилось в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и КУМИ Администрации г. Иркутска (арендодателем) были заключены:

- договор аренды нежилого помещения от 29 октября 2001 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора - с 1 ноября 2001 года по 31 октября 2002 года (т. 1, л.д. 9-16);

- договор аренды нежилого помещения от 3 октября 2002 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора - с 30 октября 2003 года по 28 октября 2004 года (т. 1, л.д. 17-22);

- договор аренды нежилого помещения от 20 декабря 2004 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора - с 29 октября 2004 года по 27 октября 2005 года (т. 1, л.д. 23-30, 46-52);

- договор аренды нежилого помещения от 15 декабря 2005 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., согласно позиции N 6 в выкопировке технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска 4 февраля 1993 года, срок действия договора - с 28 октября 2005 года по 26 октября 2006 года (т. 1, л.д. 31-35, 53-59);

- договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844, предметом которого (с учетом дополнительного соглашения от 22 августа 2007 года) является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 96,6 кв.м., номера на поэтажном плане - 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 5а, 5б, 5в (отражены в техническом паспорте, изготовленном БТИ г. Иркутска 11 мая 2006 года), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, срок действия договора - с 1 октября 2006 года по 31 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 36-45, 61-68).

Таким образом, вплоть до заключения договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 предметом предыдущих четырех договоров аренды являлось нежилое помещение площадью 57,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, первый этаж.

Помимо собственно договоров аренды данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела передаточными актами от 1 ноября 2001 года (т. 1, л.д. 14), от 30 октября 2003 года (т. 1, л.д. 21), от 29 октября 2004 года (т. 1, л.д. 28 и 50) и от 28 октября 2005 года (т. 1, л.д. 57), экспликацией внутренних обмеров и подсчетов площадей помещений (т. 1, л.д. 15) и выкопировками из технического паспорта (т. 1, оборот л.д. 15, л.д. 22, 30, 35, 52, 59).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные доказательства и сравнив их с положениями договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 и передаточного акта от 1 октября 2006 года (т. 1, л.д. 41 и 66), а также поэтажным планом строения (литера А, г. Иркутск, ул. Фурье, 4), являющимся приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 (т. 1, л.д. 68) и частью технического паспорта (т. 1, л.д. 76-81), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что до 1 октября 2006 года Обществом арендовалось иное нежилое помещение, гораздо меньшей площади, чем спорное нежилое помещение.

При этом части спорного нежилого помещения, обозначенные на поэтажном плане под номерами 5 (санузел), 5б (кабинет) и 5в (служебное помещение), до 1 октября 2006 года в аренде у Общества не находились.

До указанной даты Общество владело на праве аренды только частью спорного нежилого помещения, обозначенной на поэтажном плане под номером 6а (торговый зал) и (частично) - под номерами 5а (коридор), 6б (касса), 6в (касса) и 6г (касса).

Таким образом, утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что оно арендовало спорное нежилое помещение площадью 96,6 кв. м. и до 1 октября 2006 года, а расхождение в площади вызвано только имевшей место перепланировкой этого помещения, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Кроме того, в пункте 1.1 договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года имеется указание на кадастровый номер арендованного нежилого помещения - 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, тогда как иных договорах аренды такого индивидуализирующего признака не содержится, что также опровергает доводы заявителя апелляционной жалобы об идентичности арендованных им нежилых помещений до и после 1 октября 2006 года.

Указанное выше обстоятельство (аренда Обществом до 1 октября 2006 года нежилого помещения площадью 57,6 кв.м.) дополнительно подтверждается следующим.

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из упоминавшихся выше договоров аренды и передаточных актов следует, что до 1 октября 2006 года площадь земельного участка, расположенного под арендованным объектом, составляла 21,9 кв.м., а после 1 октября 2006 года - 36,7 кв.м., что явно указывает на различие площади арендованного нежилого помещения до и после 1 октября 2006 года.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3).

Из приложений к договорам аренды от 29 октября 2001 года, от 3 октября 2002 года, от 20 декабря 2004 года и от 15 декабря 2005 года, касающихся расчета арендной платы (т. 1, л.д. 12, 26-27, 34 и 49), следует, что размер арендной платы определялся сторонами названных договоров исходя из площади арендуемого помещения, а именно - 57,6 кв. м.

Следовательно, за помещение площадью 39 кв.м. (96,6 - 57,6) до заключения договора аренды от 13 октября 2006 года N 4844 Обществом арендная плата не вносилась. На данное обстоятельство (невнесение арендной платы) указано и в отзыве Администрации от 22 марта 2010 года на апелляционную жалобу (т. 2, л.д. 53). Доказательств, опровергающих данный вывод, Обществом в материалы дела не представлено.

Если даже допустить, что ООО "Золотой телец", арендуя до 1 октября 2006 года нежилое помещение площадью 96,6 кв.м., одновременно без уплаты арендной платы пользовалось и помещением площадью 39 кв.м., то у него не возникает преимущественного права на приватизацию спорного нежилого помещения площадью 96,6 кв.м., поскольку безвозмездное пользование муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

Такая правовая позиция выражена в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134.

Письмо МУП "Бюро технической инвентаризации города Иркутска" от 23 ноября 2009 года N 8284 (т. 2, л.д. 14) свидетельствует лишь о том, что изменение площади нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, литера А, с 57,6 до 96,6 кв.м. произошло в результате проведения реконструкции и перепланировки помещения в виде сноса и установки капитальных стен и перегородок.

Однако в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное письмо, равно как и технический паспорт от 11 мая 2006 года (т. 1, л.д. 76-81), не является допустимым доказательством тому, что ООО "Золотой телец" действительно арендовало нежилое помещение площадью 96,6 кв.м. (до 1 октября 2006 года).

Относительно договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 8 октября 2007 года N 08-28077 следует, что договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 5 октября 2007 года (т. 1, л.д. 44).

Данное обстоятельство подтверждается также штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, проставленным на договоре аренды от 13 октября 2006 года N 4844 (т. 1, оборот л.д. 43), из которого усматривается, что указанный договор аренды был зарегистрирован 5 октября 2007 года, номер регистрации - 38-38-01/120/2007-948.

Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 165 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 был заключен только 5 октября 2007 года.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009 года) для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение трех и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134 указано, что, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд апелляционной инстанции, учитывая приведенные выше фактические обстоятельства настоящего дела, не может признать незначительным промежуток времени с 26 октября 2006 года (последний день действия договора аренды от 15 декабря 2005 года) до 5 октября 2007 года (день заключения договора аренды от 13 октября 2006 года).

В любом случае, если даже исчислять трехлетний срок владения и пользования спорным нежилым помещением с 1 октября 2006 года (пункт 1.4 договора аренды от 13 октября 2006 года), а не с 5 октября 2007 года (день государственной регистрации договора аренды), то с учетом вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (5 августа 2008 года) преимущественное право на приобретение спорного имущества у Общества не возникло.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения в рассматриваемом случае двухлетнего срока владения и пользования является необоснованным в силу следующего.

Изменения в Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в том числе в пункт 1 статьи 3 о снижении срока владения и пользования имуществом на праве аренды с трех до двух лет до вступления в силу этого Закона) были внесены Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 22 июля 2009 года.

Однако в апреле 2009 года, когда Обществом было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, и 3 июля 2009 года, когда Администрацией г. Иркутска было отказано в реализации такого права, действовала прежняя редакция пункта 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, предусматривающая трехлетний срок владения и пользования.

Федеральный закон от 17.07.2009 N 149-ФЗ в силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие, то есть после 22 июля 2009 года.

Поскольку реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества возможна при наличии всех предусмотренных статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества условий, в том числе владение и пользование таким имуществом в течение трехлетнего срока до вступления в силу этого Закона, Администрация г. Иркутска на законных основаниях отказала Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Более того, даже если и применять двухлетний срок владения и пользования спорным нежилым помещением, как настаивает заявитель апелляционной жалобы, то у него все равно не возникло преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения, поскольку Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества вступил в силу 5 августа 2008 года, а двухлетний срок истек только 1 октября 2008 года.

Действия Администрации г. Иркутска отвечают требованиям части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, которой предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что согласно пункту 6.6 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска, утвержденным постановлением Мэра г. Иркутска от 31.05.2005 N 031-06-951/5 (т. 2, л.д. 179-188), распоряжения председателя КУМИ Администрации г. Иркутска являются обязательными для исполнения на территории города Иркутска.

На основании пункта 1 статьи 39 Положения об организации деятельности Администрации г. Иркутска, утвержденного решением городской Думы г. Иркутска от 09.06.97 N 87-гД(2), правовые акты могут быть изменены и отменены должностными лицами администрации, их издавшими.

Как уже отмечалось, распоряжение КУМИ Администрации г. Иркутска от 9 июня 2009 года N 504-02-2478/9 "О приватизации нежилых помещений, расположенных в Кировском районе г. Иркутска по ул. Фурье, д. 4" было отменено распоряжением КУМИ Администрации г. Иркутска от 3 июля 2009 года N 504-02-3048/9, которое официально опубликовано и является обязательным для исполнения на территории г. Иркутска.

Доказательств оспаривания этого распоряжения в судебном порядке Обществом не представлено.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 ноября 2009 года по делу N А19-14622/09, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 ноября 2009 года по делу N А19-14622/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Е.В. Желтоухов Э.В. Ткаченко