Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2011 г. N 16АП-564/11

г. Ессентуки

Дело N А25-461/2010

18 апреля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11.04.2011 г.

полный текст постановления изготовлен 18.04.2011 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Баканова А.П., Казаковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Инна" (ОГРН 1020900511884) и Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2011 по делу N А25-461/2010 по иску Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска к ООО "Инна" о расторжении договора аренды торгово-остановочного комплекса N 31 от 04.03.2005 и по иску ООО "Инна" к Мэрии муниципального образования города Черкесска, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора: МУП "Кадастровое бюро" г.Черкесска и Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, о признании права собственности на торговый павильон (судья Адзинова М.Е.), при участии в судебном заседании представителя ООО "Инна" - Лазаренко П.В. (доверенность от 04.08.2010), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и земельным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска (правопредшественник истца - Управления имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования города Черкесска) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к ООО "Инна" о расторжении договора аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса и освобождении торгово-остановочного комплекса. Делу присвоен номер А25-461/2010.

ООО "Инна" обратилось Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к Мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на торгово-остановочный павильон. Делу присвоен номер А25-891/2010.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.07.2010 дела N N А25-461/2010 и А25-891/2010 объединены в одно производство, делу присвоен номер А25-461/2010.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечены: МУП "Кадастровое бюро" г.Черкесска и Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики.

Решением суда от 13.01.2011 в иске Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска отказано на том основании, что договор аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, и не порождает прав и обязанностей для сторон, в связи с чем не может быть расторгнут по решению суда. Управлением имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования города Черкесска избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. С Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска в доход федерального бюджета взыскано 4 000 рублей расходов по государственной пошлине. В иске ООО "Инна" отказано ввиду того, что ООО "Инна" не подтвердило наличие у нее каких-либо прав на земельный участок и торгово-остановочный павильон, поскольку договор аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. ООО "Инна" также избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

На указанное решение суда Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и ООО "Инна" поданы апелляционные жалобы.

Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в иске Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что договор аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду нарушения ООО "Инна" (арендатором) условий пункта 2.2.2 договора о проведении за свой счет ремонта торгово-остановочного комплекса, а также пункта 2.2.3 договора о содержании торгово-остановочного комплекса и прилегающего земельного участка в надлежащем санитарном состоянии.

ООО "Инна" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в иске ООО "Инна", принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на наличие предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания за ООО "Инна" права собственности на торгово-остановочный комплекс.

Представитель ООО "Инна" поддержал доводы поданной ООО "Инна" апелляционной жалобы и просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска.

Иные участвующие в деле лица отзывов не представили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителя ООО "Инна", и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2011 по делу N А25-461/2010 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что между ООО "Инна" и Администрацией города Черкесска заключен договор о сотрудничестве, согласно которому Администрация города Черкесска обязалась выдать ООО "Инна" акт согласования со службами города, выдать разрешения на производство проектно-изыскательских работ, на реконструкцию остановки и по завершении реконструкции принять торгово-остановочный павильон в эксплуатацию. В свою очередь, ООО "Инна" обязалось провести согласование со службами города согласно выданного акта, самостоятельно и за свой счет, получить разрешения на производство проектно-изыскательских работ и реконструкцию остановки, предоставить Администрации города Черкесска разработанную проектную документацию, согласованную в установленном порядке, после завершения реконструкции остановки путем преобразования ее в торгово-остановочный павильон, сдать реконструированный объект в эксплуатацию и не предъявлять Администрации города Черкесска никаких претензий по компенсации понесенных в связи с проводимыми проектно-изыскательскими и иными действиями затрат.

Постановлением главы города Черкесска от 21.09.2001 N 3470 ООО "Инна" разрешено строительство торгово-остановочного комплекса по ул.Кавказская, 51 на земельном участке площадью 62,7 кв.м, сроком на 6 месяцев.

21.03.2002 между Администрацией города Черкесска и ООО "Инна" заключен договор аренды земельного участка площадью 0, 00627 га (62,7 кв.м) для строительства торгово-остановочного комплекса по ул.Кавказская, 51 согласно постановлению главы города Черкесска от 21.09.2001 N 3470 сроком на 6 месяцев.

Постановлением Главы города Черкесска N 2334 от 04.06.2003 ООО "Инна" продлен срок реконструкции остановки общественного транспорта в торгово-остановочный комплекс по ул.Кавказская, 51.

Постановлением Главы города Черкесска от 08.02.2005 N 547 утверждены акты приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией торгово-остановочного комплекса по ул.Кавказская, 51. ООО "Инна" передан торгово-остановочный комплекс на баланс городского комитета по имуществу города, согласно заявления и договора о сотрудничестве. На Комитет по управлению имуществом города возложена обязанность принять объект на баланс и заключить с ООО "Инна" договор аренды торгового павильона площадью 10,74 кв.м. Городскому комитету по земельным ресурсам и землеустройству поручено заключить с ООО "Инна" договор аренды земельного участка площадью 16 кв.м.

04.03.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Черкесска (арендодатель) и ООО "Инна" (арендатор) заключен договор аренды торгово-остановочного комплекса N 31 сроком на 49 лет, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование (владение) торговую часть торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу: г.Черкесск, ул.Кавказская, 51 для использования его торговой части под магазин общей площадью 10,74 кв.м.

31.03.2005 на основании постановления Главы города Черкесска от 23.03.2005 N 1426 между Администрацией города Черкесска и ООО "Инна" заключен договор аренды земель сроком до 04.03.2054, согласно которому в аренду передан земельный участок на землях поселений города Черкесска площадью 16 кв. м по ул.Кавказской, 51 под торговым павильоном, входящим в торгово-остановочный комплекс, без раздела на местности. Пунктом 3.2 договора на ООО "Инна" возложена обязанность по регистрации договора аренды в Регистрационной палате Карачаево-Черкесской Республике, в случае, если договор заключен сроком на 1 год и более.

Актом приема-передачи недвижимости от 31.03.2005 ООО "Инна" передана часть земельного участка, указанного в договоре аренды земель от 31.03.2005.

25.03.2010 Управление по имущественным и земельным отношениям мэрии города Черкесска направило ООО "Инна" претензию N 1/502, в которой указало, что ООО "Инна" не выполняются условия пункта 2.2.2 договора аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса о проведении за свой счет ремонта торгово-остановочного комплекса, а также пункта 2.2.3 договора о содержании торгово-остановочного комплекса и прилегающего земельного участка в надлежащем санитарном состоянии, в связи с чем необходимо в срок до 05.04.2010 установить навес и скамейки на территории арендуемого торгово-остановочного комплекса в количестве 2 штук, а также привести в надлежащий вид павильон. В случае невыполнения требований, указанных в претензии, Управление по имущественным и земельным отношениям мэрии города Черкесска сообщило ООО "Инна", что договор аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса будет расторгнут в судебном порядке.

В связи с невыполнением ООО "Инна" требований, указанных в претензии от 25.03.2010, Управление по имущественным и земельным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска (правопредшественник истца - Управления имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования города Черкесска) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Инна" о расторжении договора аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса и освобождении торгово-остановочного комплекса.

ООО "Инна" в свою очередь, обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на торгово-остановочный павильон, ссылаясь на то, что право собственности на спорный торгово-остановочный комплекс подлежит признанию за обществом на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объект возведен им самостоятельно в предпринимательских целях. ООО "Инна" фактически осуществлено строительство объекта недвижимости, поскольку спорный объект возводился изначально, а не осуществлялась реконструкция уже существовавшего здания, сооружения.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса и освобождении торгово-остановочного комплекса, суд пришел к правильному выводу о том, что договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, и не порождает прав и обязанностей для сторон, в связи с чем не может быть расторгнут по решению суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора аренды N 31 от 04.03.2005 торгово-остановочного комплекса, заключенного сроком на 49 лет, не произведена, в связи с чем в отсутствие государственной регистрации названный договор аренды является незаключенными в силу закона и не порождает для его сторон каких-либо правовых последствий.

Незаключенный договор не может быть досрочно расторгнут по требованию любой из сторон.

С учетом данных обстоятельств, суд правомерно указал, что Управлением имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования города Черкесска избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В обоснование требований о признании права собственности на торгово-остановочный павильон ООО "Инна" сослалось на то, что строительство торгово-остановочного комплекса произведено обществом за свой счет, для собственных нужд и с соблюдением всех предусмотренных норм действующего законодательства, что в силу статьи 218 ГК РФ является основанием для признания за ним права собственности на данный объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на недвижимое имущество в силу названной нормы права, может быть признано судом в случае, если объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этой цели в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений и согласований и соблюдением градостроительных норм и правил, и принят в эксплуатацию.

Постановление Главы города Черкесска от 21.09.2001 N 3470 о разрешении ООО "Инна" строительства остановочного комплекса по ул.Кавказская, 51, выдано сроком на 6 месяцев.

Постановлением Главы города Черкесска N 4392 от 26.11.2001 утвержден Порядок оформления документов на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта, в соответствии с которым после приемки в эксплуатацию законченной после реконструкции остановки общественного транспорта, она передается в аренду лицу, выполнившему работы по реконструкции, о чем заключается договор аренды. На Управление архитектуры и градостроительства, комитет по земельным ресурсам и землеустройству, комитет по управлению имуществом администрации города возложены обязанности по оформлению и приведению ранее выданной документации на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта в соответствии с утвержденным порядком.

Утверждение нового порядка оформления документов на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта послужило правовым основанием для заключения договора о сотрудничестве между ООО "Инна" и Администрацией города Черкесска, согласно которому ООО "Инна" после завершения реконструкции остановки обязалось не предъявляет никаких претензий о компенсации понесенных затрат, при этом реконструируемый объект в обязательном порядке предоставлялся ООО "Инна" в эксплуатацию. ООО "Инна", осуществляя реконструкцию остановки, знало о возмездности отношений с Администрацией города Черкесска и о предоставлении права пользования реконструируемым объектом.

Договор о сотрудничестве заключен по форме, утвержденной Порядком оформления документов на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта (Приложение 2) и содержит все необходимые условия, в связи с чем отсутствуют основания считать его незаключенным.

С учетом утвержденного Порядка оформления документов на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта, 04.06.2003 Главой города Черкесска принято постановление N 2334 "О продлении ООО "Инна" срока реконструкции остановки общественного транспорта в торгово-остановочный комплекс по ул.Кавказская, 51".

Таким образом, после утверждения Постановлением Главы города Черкесска N 4392 от 26.11.2001 Порядка оформления документов на благоустройство и реконструкцию остановок общественного транспорта ООО "Инна" разрешена реконструкция остановки общественного транспорта в торгово-остановочный комплекс, а не строительство нового объекта недвижимости.

Постановлением главы города Черкесска от 08.02.2005 N 547 утверждены акты приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией торгово-остановочного комплекса по ул.Кавказская, 51. В соответствии с указанным Постановлением, на ООО "Инна" возложена обязанность передать торгово-остановочный комплекс на баланс городского комитета по имуществу города, согласно заявления и договора о сотрудничестве, а на Комитет по управлению имуществом города - обязанность принять объект на баланс и заключить с ООО "Инна" договор аренды торгового павильона.

Следовательно, у ООО "Инна" не возникло оснований для приобретения права собственности на торгово-остановочный комплекс по ул.Кавказская, 51 в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, договор аренды земель от 31.03.2005 не зарегистрирован в установленном законом порядке, что влечет его незаключенность и свидетельствует об отсутствии у ООО "Инна" прав на земельный участок по ул.Кавказская, 51 на момент осуществления строительства торгово-остановочного комплекса.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что торгово-остановочный комплекс, расположенный по адресу: г.Черкесск, ул.Кавказская, 51 является самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Пунктом 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видно из материалов дела, компетентные государственные органы не подтвердили соблюдение градостроительных, строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических требований при осуществлении строительства. Заключения о соответствии самовольных построек градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим требованиям, а также доказательства, подтверждающие, что их сохранение не угрожает жизни и здоровью граждан ООО "Инна" в суд первой и апелляционной инстанций не представлены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств и приведенных норм права, апелляционный суд считает, что необходимая в силу закона совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен (строительство объекта на земельном участке в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, получение необходимых разрешений и согласований, соблюдение экологических, градостроительных и норм безопасности) не подтверждена надлежащими доказательствами.

Основания для признания за ООО "Инна" права собственности на торгово-остановочный комплекс по ул.Кавказская, 51 в г. Черкесске, отсутствуют.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2011 по делу N А25-461/2010 по доводам, приведенным в жалобах.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2011 по делу N А25-461/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

А.П. Баканов Г.В. Казакова