Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2010 г. N 17АП-7611/10

г. Пермь

17 августа 2010 г.

Дело N А60-4928/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Васевой Е.Е., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокрецовой В.В.,

при участии:

от Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом - не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Предприятие Золотой город" - Дунаев Б.М., паспорт 6508 603991, доверенность от 05.05.2010г.;

от третьего лица Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "РЭМП Верх-Исетского района" - не явился, извещен надлежащим образом;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика

ООО "Предприятие Золотой город"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 12 мая 2010 года

по делу N А60-4928/2010,

принятое судьей Ануфриевым А.А.

по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

к ООО "Предприятие Золотой город"

третье лицо: Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "РЭМП Верх-Исетского района"

о взыскании 580 950,20 руб.

и по встречному иску ООО "Предприятие Золотой город"

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

о зачете в счет арендной платы 189 250 руб.

установил:

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, уточнив исковые требования, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО "Предприятие Золотой город" 165 596,50 руб. основного долга по договору аренды от 30.12.2004г. за период с ноября 2009 г. по январь 2010 г. и договорной неустойки в виде пени за просрочку внесения арендных платежей в период действия договора аренды с 11.06.2005г. по 25.01.2010г. в сумме 358 441,70 руб.

ООО "Предприятие Золотой город" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с встречным исковым заявлением о зачете в счет арендной платы 189 250 руб., в связи с проведенным капитальным ремонтом арендуемого по договору аренды помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010г. исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в части: с ООО "Предприятие Золотой город" в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом взыскано 165 596,50 руб. основного долга и 33 249,88 руб. договорной неустойки в виде пени. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Предприятие Золотой город" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Предприятие Золотой город" обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт о зачете в счет арендной платы 189 250 руб., потраченных на капитальный ремонт арендуемого помещения, поскольку судом неправильно применен закон, подлежащий применению. Заявитель жалобы полагает, что правило ст. 616 ГК РФ не связывает наступление правовых последствий с наличием либо отсутствием письменного согласия арендодателя на проведение неотложного капитального ремонта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом представил письменный отзыв на жалобу, согласно которому просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали определенный порядок, при соблюдении которого арендодатель может принять решение о возмещении арендатору стоимости расходов за произведенный капитальный ремонт.

Истец по первоначальному иску и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, что в порядке п.3 ст. 156, п.2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.12.2004г. между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Предприятие Золотой город" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 103204427, согласно которому арендодатель принял обязательство предоставить, а арендатор принять в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: ул. Белореченская, 36, корп.1, подвал, первый этаж, общей площадью 316,4 кв.м., из них 28,8 кв.м. подвал, для использования по кафе со сроком действия с 01.01.2005г. по 31.12.2009г. при его государственной регистрации согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По акту приема-передачи от 30.12.2004г. объект аренды передан ответчику.

Поскольку после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, то в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец по первоначальному иску, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.11.2009г. по 31.01.2010г., обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

ООО "Предприятие Золотой город" указывая, что в счет арендной платы подлежит зачету стоимость произведенного капитального ремонта, обратилось в суд с встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга. В части взыскания пени судом первой инстанции применены положения ст. 333 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения установленного п. 3.2.7 и 6.2 договора аренды порядка согласования работ по проведению арендодателем капитального ремонта.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 ГК РФ, не допускается.

На основании п.п. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, задолженность ответчика по арендным платежам за период с ноября 2009 г. по январь 2010 г. по состоянию на 31.01.2010г. составила 225 508 руб.

С учетом платежных поручений от 08.02.2010г. и 12.04.2010г. задолженность ответчика перед истцом составила 165 596,50 руб.

Доказательств уплаты задолженности в сумме 165 596,50 руб. ответчиком не представлены.

В соответствии с п.5.2 договора, за просрочку арендных платежей предусмотрена ответственность, в виде уплаты пени в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Как установлено судом первой инстанции, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, требования о взыскании договорной неустойки, начислено за период с 11.06.2005г. по 12.12.2006г. в сумме 25 942,84 руб. заявлены истцом за истечением срока исковой давности.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В отношении неустойки, начисленной за период с 11.06.2007г. по 25.01.2010г., в сумме 332 498,86 руб. суд первой инстанции посчитал возможным снизить размер пени, установленный договором, до 33 249,88 руб., начисленной за период с 11.06.2007г. по 25.01.2010г., с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку она несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера пени с учетом положений ст. 333 ГК РФ является правом суда. Кроме того, применение пени в сниженном размере не оспорено сторонами.

В связи с чем пеня подлежит взысканию в размере 33 249,88 руб.

В отношении встречного иска ООО "Предприятие Золотой город" о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта в сумме 189 250 руб. судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Согласн положениям ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

ООО "Предприятие Золотой город" считает, что произвело капитальный ремонт крыши арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью, но вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих доказательств в подтверждение своей позиции.

Судом первой инстанции верно указано, что согласно акта приема-передачи от 30.12.2004г. состояние передаваемого в аренду помещения удовлетворительно и арендатор не имеет претензий к арендодателю по его состоянию.

Иных доказательств необходимости проведения работ материалы дела не содержат.

Таким образом, у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований на этом основании.

Кроме того, согласно п. 3.2.7 договора аренды стороны согласовали, что капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения арендатор обязан производить с письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт производятся только с письменного согласия арендодателя при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае если арендодатель принимает решение о возмещении арендатору стоимости расходов за проведенный капитальный ремонт, то размер возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлении ему акта сдачи приемки выполнения работ и смета, подписанных заказчиком, подрядчиков и заверенных обслуживающей организацией.

Суд первой инстанции, по правилам статьи 431 ГК РФ, дал толкование пунктам 2.3.4 и 3.1 договора аренды и установил, что зачету в счет арендных платежей подлежит стоимость произведенных арендатором улучшений, осуществление которых возможно лишь при условии их согласования с арендодателем.

Однако материалами дела подтверждается, что проведенные ремонтные работы не были согласованы с арендодателем в установленном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 165 596,50 руб., пени в сумме 33 249,88 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Согласно ст. 104 АПК РФ, излишне уплаченная госпошлина по квитанции Сбербанка от 11.06.2010г. в сумме 6 000 руб. подлежит возврату ООО "Предприятие Золотой город" из доходов федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.05.2010г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Предприятие Золотой город" из доходов федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей госпошлины, излишне уплаченной по квитанции Сбербанка РФ от 11.06.2010г.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Е.Е. Васева Г.Н. Гулякова