Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 г. N 14АП-1618/11

г. Вологда

13 апреля 2011 г.

Дело N А66-8937/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,

при участии предпринимателя Штембульского Николая Николаевича, представителя предпринимателя Надежина И.М. по доверенности от 13.04.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Штембульского Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Тверской области от 24 января 2011 года по делу N А66-8937/2010 (судья Романова Е.В.),

установил

предприниматель Штембульский Николай Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к администрации города Кимры Тверской области (далее - Администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 145,57 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, г. Кимры, ул. 60 лет Октября, д. 30А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Кимры Тверской области "Волжское жилищно-коммунальное управление" (далее - Предприятие, МУП "ВЖКУ").

Решением Арбитражного суда Тверской области от 24 января 2011 года в удовлетворении требований отказано.

Предприниматель в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Полагают, что заявителем соблюдены все условия, при которых может быть реализовано преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества. Указывают, что спорные помещения находились у Предпринимателя во временном владении и пользовании на основании договоров аренды и субаренды непрерывно с 01.04.2006 до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения заявителя и его представителя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 145,57 кв.м (комн. N 3, часть комн. N 4, 27, часть комн. N 25, часть комн. N 28), расположенное адресу: г. Кимры, ул. 60 лет Октября, д. 30А, кадастровый номер 69:42:071547:0037:1/6743:1002/Б, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "Город Кимры Тверской области", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 декабря 2007 года.

Между МУП "ВЖКУ" и Предпринимателем заключен договор субаренды указанных помещений с 01 апреля 2006 года по 01 марта 2007 года; 02 апреля 2007 года заключен договор аренды на указанные помещения между Комитетом по управлению имуществом г. Кимры (далее - Комитет) и Предпринимателем со сроком действия с 01 апреля 2007 года по 01 марта 2008 года; 29 февраля 2008 года между Комитетом и заявителем заключен договор аренды на указанные помещения сроком на три года. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Тверской области 19.05.2008.

Предприниматель 03.06.2009 направил в адрес Администрации заявку на выкуп арендуемого имущества с приложением необходимых документов.

Письмом от 02.07.2010 N И-900 ответчик уведомил предпринимателя Штембульского Н.Н. о том, что по результатам заседания Межведомственной комиссии по работе с индивидуальными обращениями субъектов малого и среднего предпринимательства от 02.07.2010 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 145,57 кв. м, расположенного по адресу: г. Кимры, ул. 60 лет Октября, д. 30А, в связи с нахождением арендуемого имущества у предпринимателя Штембульского Н.Н. во временном владении и (или) временном пользовании на основании договора аренды непрерывно менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Предприниматель, полагая, что решение ответчика не основано на нормах законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной и государственной собственности, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение только при соблюдении всех перечисленных условий.

В соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно части 4 этой же статьи в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие по принятию решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Оценив, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, доказательств, свидетельствующих о непрерывном временном владении или пользовании спорным объектом недвижимости заявителем в течение двух или более лет, предшествующих дню вступления Закона N 159-ФЗ в законную силу, Предпринимателем не представлено.

В рассматриваемом случае с момента заключения договора аренды от 29.02.2008 до даты вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) прошло менее двух лет.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

С учетом изложенного в двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3акона N 159-ФЗ, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором, при условии, что он соответствует критериям малого или среднего предпринимательства. Из материалов дела следует, что прежним арендатором спорных помещений являлось МУП "ВЖКУ" (договор аренды от 01.12.2003 N 105).

Исходя из части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" государственные и муниципальные унитарные предприятия не относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором не подлежит учету при определении срока аренды, указанного в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку с момента заключения договора аренды от 29.02.2008 на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ два года не истекли, а срок владения и (или) пользования помещением Предприятием не подлежит включению в указанный срок, заявителем не соблюдены условия пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Таким образом, у Предпринимателя отсутствовала необходимая совокупность условий, при которых может быть реализовано преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем отказ Администрации в реализации преимущественного права выкупа арендуемого заявителем имущества, основан на нормах действующего законодательства.

Довод подателя жалобы о том, что спорные помещения находились у предпринимателя Штембульского Н.Н. во временном владении и пользовании на основании договоров аренды и субаренды непрерывно с 01.04.2006 до дня вступления Закона N 159-ФЗ не принимается судом апелляционной инстанции.

Срок действия договора от 01.04.2006 установлен с 01 апреля 2006 года по 01 марта 2007 года (пункт 1.2 договора), а в пункте 5.4 названного договора изложено особое условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, при этом Арендодатель отказывается от возобновления договора субаренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Срок действия договора от 02.04.2007 установлен с 01 апреля 2007 года по 01 марта 2008 года (пункт 1.2 договора), а в пункте 5.6 названного договора изложено особое условие о том, что договор аренды не подлежит пролонгации и считается расторгнутым по истечению срока его действия.

С учетом толкования пунктов 1.2, 5.4, 5.6 названных договоров воля сторон при их заключении была направлена на прекращение отношений по истечении срока действия договора, в связи с чем в договора включены отдельные пункты 5.4 и 5.6 соответственно. В соответствии с положениями главы 29 Гражданского Кодекса Российской Федерации обратиться за расторжением возможно лишь в отношении действующего договора, по истечении установленного срока действие договора прекращается.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Тверской области правомерно отказал заявителю в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 24 января 2011 года по делу N А66-8937/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Штембульского Николая Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Ю. Пестерева О.Б. Ралько