Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2011 г. N 14АП-1632/11

г. Вологда

14 апреля 2011 г.

Дело N А66-12068/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пестеревой О.Ю., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Любишкиной О.А.,

при участии предпринимателя Овчаровой Валентины Викторовны, ее представителя Васильева С.А. по доверенности от 17.12.2010, от администрации городского поселения "Город Красный Холм" Огурцовой А.Г. по доверенности от 06.04.2011 N 619, Портнова С.В. по контракту от 03.07.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу предпринимателя Овчаровой Валентины Викторовны на решение Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2011 года по делу N А66-12068/2010 (судья Пугачев А.А.),

установил

предприниматель Овчарова Валентина Викторовна обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к администрации городского поселения "Город Красный Холм" (далее - администрация, администрация городского поселения) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 72 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, город Красный Холм, площадь Карла Маркса, дом 5/3, возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом Тверской области (далее - комитет, КУИ Тверской области).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2011 года по делу N А66-12068/2010 в удовлетворении требований Овчаровой В.В. отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что отказ в предоставлении преимущественного права мотивирован администрацией только тем, что здание гостиницы, в котором находится спорное помещение, является имущественным комплексом с единой канализационной системой, а также системами тепло- и водоснабжения, однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявлении по иным основаниям; наличие арендных отношений между сторонами подтверждено, договоры аренды не зарегистрированы по вине арендодателя.

Администрация в отзыве и ее представители в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, поэтому разбирательство по делу произведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом Краснохолмского района (арендодатель) заключил с предпринимателем Овчаровой В.В. (арендатор) договоры от 01.10.2005, 01.10.2006, 01.10.2007, 01.10.2008 на предоставление арендатору во временное владение и пользование объекта нежилого фонда - части первого этажа здания общей площадью 72 кв.м, состоящей из помещений _ части N 3, N 4, 5, 7, расположенного по адресу: Тверская область, г. Красный Холм, пл. Карла Марска, д. 5/3, для использования под магазин.

Указанные договоры заключены на сроки с 01.10.2005 по 30.09.2006, с 01.10.2006 по 30.09.2007, с 01.10.2007 по 30.09.2008, с 01.10.2008 по 31.12.2008.

Пунктом 4.1.8 этих договоров предусмотрено, что арендатор обязан зарегистрировать договор в установленном порядке, если такая регистрация необходима, в случае, если для регистрации договора аренды необходима регистрация права собственности на объект, за свой счет осуществить действия по оформлению соответствующих документов и регистрацию права государственной собственности.

На основании распоряжения администрации Тверской области от 07.11.2008 N 542-ра данное нежилое здание передано из муниципальной собственности Краснохолмского района Тверской области в муниципальную собственность городского поселения "Город Красный Холм".

Право муниципальной собственности городского поселения зарегистрировано 19.03.2009, о чем выдано первоначальное свидетельство серии 69 АБ N 364 869.

Поэтому с 01.01.2009 спорное имущество предоставлено в аренду предпринимателю администрацией городского поселения на основании договоров от 01.01.2009, 01.01.2010 N 17.

Овчарова В.В. обратилась в администрацию с заявлениями от 10.02.2009, 24.04.2009, 17.07.2009, 01.10.2010 о продаже арендованного помещения.

В отказе от 29.10.2010 N 886 администрация городского поселения сослалась на то, что нежилое здание гостиницы, в котором находится спорное помещение, является имущественным комплексом с единой канализационной системой, а также системами тепло- и водоснабжения.

Предприниматель обжаловал в арбитражном суде отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 названного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех вышеперечисленных условий.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

По настоящему делу в отказе от 29.10.2010 N 886 администрация городского поселения сослалась только на то, что нежилое здание гостиницы, в котором находится спорное помещение, является имущественным комплексом с единой канализационной системой, а также системами тепло- и водоснабжения.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В материалах дела имеются доказательства того, что на основе части здания, расположенного по адресу: Тверская область, г. Красный Холм, пл. Карла Марска, д. 5/3, сформирован спорный обособленный объект - помещение N 4, ему присвоен кадастровый номер 69:16:070331:0033:1/1125/17:1004/А.

Вместе с тем преимущественное право предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого имущества не может быть реализовано ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ арбитражному суду предоставлено право определять, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, следует установить, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу.

В силу статьи 6 АПК РФ при рассмотрении дел арбитражным судом законность обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов.

В рассматриваемом случае для принятия законного и обоснованного судебного акта необходимо установление обстоятельств соблюдения условий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, что и было сделано судом первой инстанции путем проверки довода комитета, содержащегося в отзыве от 16.12.2010 N 1080 по настоящему делу.

Данный довод касается того, что предприниматель не имеет права на преимущественное право выкупа спорного имущества, так как договоры аренды от 01.10.2005, 01.10.2006, 01.10.2007 не зарегистрированы, следовательно, являются незаключенными.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъясняется в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Поскольку из текстов договоров от 01.10.2005, 01.10.2006, 01.10.2007 следует, что срок действия каждого из них составляет один год, и они не были зарегистрированы в установленном законом порядке, суд первой инстанции правомерно оценил их как незаключенные.

Не принимается во внимание ссылка предпринимателя на то, что договоры аренды не зарегистрированы по вине арендодателя, ввиду отсутствия регистрации права муниципальной собственности Краснохолмского района.

Данные обстоятельства не подтверждаются материалами дела, письмо администрации Краснохолмского района от 13.01.2011 N 3 таким доказательством не является.

Не имеется документального подтверждения выполнения арендатором пункта 4.1.8 договоров от 01.10.2005, 01.10.2006, 01.10.2007, 01.10.2008; не представлены доказательства, что при уклонении арендодателя от государственной регистрации договоров арендатор обращался в установленном порядке в суд с соответствующим требованием об обязании произвести государственную регистрацию этих договоров.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, расходы по госпошлине с администрации в пользу предпринимателя взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 27 января 2011 года по делу N А66-12068/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя Овчаровой Валентины Викторовны - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Ю. Пестерева

Судьи

Т.В. Виноградова О.Б. Ралько