Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2011 г. N 08АП-1854/11

город Омск

19 апреля 2011 г.

Дело N А70-12171/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Сидоренко О.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарь И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1854/2011) закрытого акционерного общества "Запсибснабстройсервис" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.01.2011 по делу N А70-12171/2010 (судья Лоскутов В.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к закрытому акционерному обществу "Запсибснабстройсервис" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка в размере 387 397, 39 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от закрытого акционерного общества "Запсибснабстройсервис" - директор Шарапов А.Б. (паспорт, решение акционера от 10.09.2010);

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Запсибснабстройсервис" о взыскании 450 415, 45 рубля, в том числе задолженность по арендной плате в размере 327 366, 56 рублей и пени в размере 123 048, 89 рублей.

Решением от 24.01.2011 по делу N А70-12171/2010 требования заявителя были удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 103 928 рублей 08 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 92 633 рубля 94 копейки и пени в размере 11 294 рубль 14 копеек.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить в части удовлетворения требований истца и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителя ответчика, установил следующие обстоятельства.

Согласно распоряжению Департамента имущественных отношений Тюменской области N 5676-з от 08 октября 2008 года, истцом с ответчиком 23 октября 2008 года был заключен договор аренды земельного участка N 23-20/1583, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в аренду земельный участок площадью 11 464 квадратных метров с кадастровым номером 72:23:0106002:92, расположенный по адресу: город Тюмень поселок Тарманы улица Блюхера, на котором находятся незавершенные строительством жилые дома, сроком с 08 октября 2008 года по 07 сентября 2009 года для завершения строительства жилых домов (л.д. 7-13).

Земельный участок передан истцом по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 23 октября 2008 года.

На арендованном ответчиком земельном участке, ответчик осуществлял строительство жилого дома ГП-2 (город Тюмень улица Блюхера 2), жилого дома ГП-3 с нежилыми помещениями (город Тюмень улица Блюхера 4), жилого дома с нежилыми помещениями (город Тюмень улица Блюхера 2 корпус 1; город Тюмень улица Блюхера 2 корпус 1/1), жилого дома ГП-1 с нежилыми помещениями (город Тюмень улица Блюхера 2 корпус 2; город Тюмень улица Блюхера 2 корпус 2/4) и жилого дома ГП-4 с нежилыми помещениями (город Тюмень улица Блюхера 4 корпус 1), которые введены в эксплуатацию в период с 04 января 2008 года по 11 декабря 2008 года (л.д. 26-33, 45, 47-50). 16 декабря 2010 года ответчик обратился к истцу с заявлением с предложением считать расторгнутым договор аренды земельного участка N 23-20/1583 от 23 октября 2008 года, начиная с 12 декабря 2008 года (л.д. 51-52).

Начиная с 2009 года ответчик перестал оплачивать арендную плату, установленную договором аренды в размере 40 920, 82 рублей в квартал, в связи с чем его задолженность, по расчетам истца, по состоянию на 03 ноября 2010 года составила 387 397, 39 рублей (л.д. 6, 14).

По состоянию на 11 января 2011 года истец дополнительно начислил ответчику к оплате 40 920, 82 рубля за четвертый квартал 2010 года и соответствующие им пени.

Поскольку ЗАО "Запсибснабстройсервис" по окончанию действия договора (07 сентября 2009 года) не возвратило Департаменту земельный участок, последний обратился в арбитражный суд за взысканием арендных платежей за период с 01.01.2009 по 01.01.2011.

Суд первой инстанции удовлетворил требования заявителя в части взыскания арендных платежей за период с 01.01.2009 по 07.09.2009, поскольку факт утраты интереса арендатора к спорному участку (завершение строительства и сдача объектов в эксплуатацию) и отсутствие пользования объектом аренды в период действия договора не может свидетельствовать о прекращении обязательств сторон по договору.

Между тем, в удовлетворении требования Департамента о взыскании с Общества арендной платы после 07.09.2009 (окончания действия договора) суд первой инстанции отказал, поскольку арендатор не имел возможности использовать участок по назначению, определенном договору, и таковой не мог быть возвращен ответчиком в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Решение суда в названной части сторонами не оспаривается, а, следовательно, в силу части 5 статьи 268 АПК РФ, не подлежит проверке в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Общество выражает свое несогласие с решением суда первой инстанции в части удовлетворения требований Истца, считает, что в силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить платежи за пользование арендованным имуществом. Поскольку, после завершения строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, у арендатора не имелось возможности использовать земельный участок в целях, определенных договором аренды, податель жалобы приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендных платежей.

Также податель жалобы отмечает, что у участников долевого строительства возникло право собственности на земельный участок, на котором находятся построенные ответчиком жилые дома, с момента возникновения у них права собственности на объекты недвижимости, расположенные в этих жилых домах, а, следовательно, у Департамента с названного момента отсутствовали основания для истребования арендных платежей с ответчика.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу Общества не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявившего ходатайства об его отложении.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора аренды земельного участка N 23-20/1583 от 23 октября 2008 года истек 07 сентября 2009 года. Договор является заключенным, сторонами не оспаривался, не признан недействительным. Следовательно, у ответчика имелась обязанность по уплате арендных платежей за весь период действия договора - то есть по 07.09.2009.

При этом не имеет правового значения то обстоятельство, что после завершения строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию, у арендатора не имелось возможности использовать земельный участок в целях, определенных договором аренды.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Общества о том, что его обязательства по внесению арендной платы прекратились со дня ввода жилых домов расположенных на арендованном земельном участке в эксплуатацию, то есть с 11 декабря 2008 года.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из содержания вышеназванных норм и обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что поскольку Департамент не выразил своего согласия на расторжение договора, то одностороннее волеизъявление арендатора прекратить обязательства по договору не свидетельствует о расторжении такового.

Суд первой инстанции правомерно указал, что утрата ответчиком интереса к аренде земельного участка и достижение им цели, для которой был арендован земельный участок, не влечет за собой автоматическое прекращение обязательства ответчика по выплате арендной платы.

К аналогичному выводу пришел Высший Арбитражный Суд в пункте 13 своего Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой",в котором указал, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд находит несостоятельным утверждение подателя жалобы о том, что с момента возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты недвижимости у них возникает право собственности на земельный участок.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 1 и 5 статьи 16 Федерального Закона Российской Федерации "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку на арендованном земельном участке находятся пять жилых домов с нежилыми помещениями, и границы земельных участков под каждым домом до настоящего времени не определенны, земельные участки не поставлены на кадастровый учет, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у собственников многоквартирного дома не возникло совместного права собственности на земельный участок арендуемый ответчиком.

Кроме того, апелляционный суд находит названное утверждение не состоятельным и по тому основанию, что ответчик не представил суду доказательств приобретения помещений в построенных домах в собственность физическими и юридическими лицами.

При названных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии у Департамента оснований для истребования с ответчика задолженности по арендным платежам за весь период действия договора аренды.

Пунктом 5.2. данного договора аренды земельного участка предусмотрена ответственность за не внесение арендной платы в установленный срок в размере 0, 1 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки. Пени, начисленные истцом за период с 16 февраля 2009 года по 11 января 2011 года составляют 123 048, 89 рублей, согласно представленного расчета. В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка N 23-20/1583 от 23 октября 2008 года, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что из этой суммы подлежат вычету пени, начисленные после 07 сентября 2009 года.

Таким образом, оставшаяся сумма в размере 11 294, 14 рублей обоснованно была взыскана с ответчика.

Возражений относительно правильности расчета пени ответчик не представил.

Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованны.

Законность и обоснованность решения суда в необжалованной части судом апелляционной инстанции не проверялись в силу нормы ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на Ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 24.01.2011 по делу N А70-12171/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Запсибснабстройсервис" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

О.А. Сидоренко А.Н. Лотов