Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 10АП-235/11

г. Москва

21 апреля 2011 г.

Дело N А41-23163/10

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Гагариной В.Г., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Тарановой М.А.,

при участии в заседании:

от истца: Миронова Е.М., доверенность от 13.01.2011 N 1-Д,

от ответчика: Савельев В.А., доверенность от 16.06.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15.12.2010 по делу N А41-23163/10, принятое судьей Борсовой Ж.П., по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ШАТАЛЕТ" (ИНН: 7734217761, ОГРН: 1027700239082), при участии в качестве третьего лица Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ШАТАЛЕТ" (далее - ответчик, общество, ООО "ШАТАЛЕТ") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 694 912 руб. 65 коп. по договору аренды земельного участка от 04.08.2009 N 383ю и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 91 517 руб. 07 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 10 по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.12.2010 заявленное требование удовлетворено в части взыскания пени в сумме 18 998 руб. 03 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм права.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений главы городского округа Орехово-Зуево Московской области от 05.03.2008 N 219, от 31.10.2008 N 1041 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (арендодателем) и ООО "Шаталет", ЗАО "СК ПРОЕКТ" (арендаторами) заключен договор аренды от 04.08.2009 N 283ю, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 8643,0 кв.м с кадастровым номером 50:47:0040801:13, расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д. 78, предоставленного арендаторам под ведение торговой, складской и прочих видов деятельности и ресторанного бизнеса сроком на 49 лет с 18.07.2007 по 18.07.2056.

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 10.03.2010 в установленном законом порядке за номером 50-50-47/004/2010-181.

На указанном земельном участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО "Шаталет" и ЗАО "СК ПРОЕКТ" на праве собственности (0,80 доли и 0,20 доли в праве, соответственно) на основании свидетельств о государственной регистрации права.

Право собственности ООО "Шаталет" на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, зарегистрировано 18.07.2007.

Поскольку ответчик своевременно и в полном объеме не вносил арендные платежи, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате, комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением о ее взыскании в сумме 1 694 912 руб. 65 коп., а также о взыскании суммы пени, установленной договором аренды, за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 91 517 руб. 07 коп.

Удовлетворяя заявленные истцом требования в части взыскания пени в сумме 18 998 руб. 03 коп., арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что согласно акту сверки расчетов задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует (имеется переплата в размере 996,16 руб.), за данный период ответчиком не уплачена неустойка в размере 21 332 руб. 95 коп., итого неустойка составила 20 336 руб. 79 коп. Исходя из представленного акта сверки сумма неустойки за период с 04.08.2009 по 2 квартал 2010 года составляет 19 994 руб. 19 коп. Таким образом, суд пришел к выводу, что с учетом переплаты суммы долга в размере 996 руб. 16 коп., взысканию подлежит только неустойка в размере 18 998 руб. 03 коп. Отказывая в удовлетворении оставшейся части требований, суд первой инстанции также сослался на акт сверки расчетов, а также установил, что ответчик уплачивал земельный налог с момента приобретения объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, то есть с 18.07.2007 по 04.08.2010, что исключает возможность взыскания с него арендной платы за спорный период.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что у ООО "ШАТАЛЕТ" возникла обязанность по уплате земельного налога до оформления арендных отношений, следовательно, ответчик, по мнению комитета, не мог являться плательщиком земельного налога. Комитет утверждает, что обязанность по уплате арендных платежей возникала у общества не с момента заключения договора, а с момента покупки объекта недвижимости - с 18.07.2007.

В судебном заседании апелляционного суда представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. Представил расчет арендной платы, согласно которому задолженность общества за период с 01.07.2007 по 31.03.2010 составляет 1 694 912 руб. 65 коп., а недоимка с момента государственной регистрации договора (с 10.03.2010 по 22.06.2010) составляет 91 517 руб. 07 коп.

Представитель общества в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва и письменных пояснений, а также расчеты задолженности и пени, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции, в связи со следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 3.1 договора аренды земельного участка от 04.08.2009 N 283ю стороны согласовали, что размер арендной платы на дату заключения настоящего договора установлен в приложении N 2.

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом, перевода земельного участка из одной категории в другую и в иных случаях, предусмотренных законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор (пункт 3.5 договора).

Согласно пунктам 3.2, 3.3 арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Довод общества, с которым согласился суд первой инстанции, о том, что с него не подлежит взысканию арендная плата до государственной регистрации договора, поскольку с момента приобретения объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, то есть с 18.07.2007 по 04.08.2010, им уплачивался земельный налог, не может быть принят апелляционным судом по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке приобретены ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи от 15.09.2004 N 2, заключенного между ООО "РусФинБизнес XXI" (продавцом) и ООО "ШАТАЛЕТ" (покупателем), что подтверждается свидетельствами от 18.07.2007 (л.д. 26-31). Таким образом, право собственности на данные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком 18.07.2007.

Ранее земли, из состава которых сформирован спорный земельный участок, были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование открытому акционерному обществу "Ореховский текстиль", что подтверждается постановлением главы городского округа Орехово-Зуево Московской области от 21.11.2006 N 1530 (т. 1, л.д. 117).

Согласно выписке из ЕГРП от 27.04.2010 N 47/011/2010-010 (т. 1, л.д. 32) спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 27.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" разъяснено, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что к обществу в силу положений пункта 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника приобретенных объектов недвижимости, он ввиду отсутствия государственной регистрации его прав на спорный земельный участок не мог для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога.

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 11401/09.

Пунктом 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм законодательства, ответчик не является плательщиком земельного налога, однако на нем лежит обязанность по уплате арендной платы за вышеуказанный земельный участок в связи со следующим.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 3 статьи 433 названного Кодекса установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 2.1 названного договора от 04.08.2009 N 283ю на основании статьи 425 ГК РФ условия настоящего договора, зарегистрированого Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 10.03.2010, применяются к отношениям, возникшим с ООО "Шаталет" 18.07.2007 (то есть с момента регистрации права собственности общества на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости).

Таким образом, начисление арендной платы за пользование спорным земельным участком следует производить с указанной в договоре даты - 18.07.2007.

Апелляционным судом установлено, что, удовлетворяя требования комитета в части взыскания с ООО "ШАТАЛЕТ" пени в сумме 18 998 руб. 03 коп., судом первой инстанции учел акт сверки по арендной плате и пени по состоянию на 29.11.2010, в котором указана задолженность общества за период с 3-го квартала 2009 года по 2-ой квартал 2010 года, кроме того судом не учтены платежи в общей сумме 446 352 руб. 18 коп., уплаченные обществом на основании платежных поручений от 02.09.2010 N 130 и от 28.09.2010 N 146. Указанные платежи отражены в акте сверки (т. 2, л.д. 27-28).

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца подтвердил, что указанные платежи в общей сумме 446 352 руб. 18 коп. обществом фактически внесены и зачтены комитетом. Также пояснил, что комитет просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 694 912 руб. 65 коп. по договору аренды земельного участка от 04.08.2009 N 383ю с 18.07.2010, то есть с момента регистрации права собственности общества на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, и как предусмотрено пунктом 2.1 договора, и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 91 517 руб. 07 коп.

Апелляционный суд также считает необходимым отметить, что неоднократно откладывал судебные заседания, предлагая обществу представить свой расчет задолженности по арендной плате и неустойки или составить акт совместной сверки расчетов, однако ответчик пояснил, что считает взыскание арендной платы и пени неправомерным, поскольку ООО "ШАТАЛЕТ" уплачивало земельный налог за спорный земельный участок.

Из представленных в материалы дела документов (расчет арендной платы, являющийся приложением к договору аренды от 04.08.2009 N 283ю) усматривается, что сумма арендной платы за квартал в 2007 году составляет 153 769 руб. 34 коп., таким образом, за день сумма арендной платы составляет 1671 руб. 41 коп.

Следовательно, за период с 18.07.2007 по 31.09.2007 (75 дней) сумма арендной платы составила 125 355 руб. 44 коп. - третий квартал 2007 года.

За период с 01.10.2007 по 31.12.2007 арендная плата согласно приложению к договору аренды от 04.08.2009 N 283ю составляет 153 769 руб. 34 коп. - четвертый квартал 2007 года.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору аренды от 04.08.2009 N 283ю, размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок на 2008, 2009 годы для ООО "ШАТАЛЕТ" составляет 192 247 руб. 98 коп.

Таким образом, сумма арендной платы за 2008, 2009 годы составляет 768 991 руб. 91 коп. за каждый год.

Апелляционным судом с учетом имеющихся в деле доказательств, заявленных требований и представленных расчетов установлено, что взыскиваемая задолженность по арендной плате включает первый квартал 2010 года.

Размер ежеквартальной арендной платы за земельный участок на 2010 год составляет 254 104 руб. 20 коп.

Таким образом, за период с 18.07.2007 по 31.03.2010 арендная плата составляет 2 071 212 р. 70 коп.

Вместе с тем как следует из материалов дела и не оспаривается комитетом, платежными поручениями от 07.04.2010 N 48, N 49, от 28.05.2010 N 76, от 02.09.2010 N 130 и от 28.09.2010 N 146 обществом частично погашена задолженность по арендной плате в сумме 1 076 765 руб. 50 коп.

Следовательно, задолженность ООО "ШАТАЛЕТ" за период с 18.07.2007 по 31.03.2010 с учетом внесенных им платежей составляет 994 465 руб. 30 коп.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора аренды земельного участка от 04.08.2009 N 283ю стороны установили ответственность за нарушение срока внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0, 05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку неустойка является мерой ответственности, а договор аренды от 04.08.2009 N 283ю зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 10.03.2010, то начисление пени на задолженность, возникшую у общества до момента регистрации указанного договора, является неправомерным.

Так как в силу положений пунктов 3.2, 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, а с настоящими исковыми требованиями комитет обратился в суд 23.06.2010, то пени подлежат начислению за период с 16.03.2010 по 22.06.2010, а не с 10.03.2010 как указывает истец, поскольку в момент заключения договора, определяемый датой его государственной регистрации, арендатор не может автоматически нести ответственность за неисполнение обязательств по договору, который еще не был заключен. Следовательно, применяемая к арендатору мера ответственности в виде установленной договором неустойки, может считаться правомерной с момента нарушения срока внесения арендной платы (15 число последнего месяца текущего квартала).

Учитывая, что арендные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не вносились, апелляционный, рассчитав сумму неустойки исходя из размера фактической задолженности и условий пункта 5.2 договора, суд пришел к выводу о том, что с ответчика подлежат взысканию пени в сумме 42 231 руб. 31 коп. за период с 16.03.2010 по 22.06.2010.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению, как принятое без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

В силу требований статьи 104 АПК РФ, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ООО "ШАТАЛЕТ" в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 23 851 руб. 30 коп., по апелляционной жалобе в сумме 1167 руб. 30 коп., с комитета в доход федерального бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 17 013 руб., по апелляционной жалобе в сумме 832 руб. 70 коп.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.12.2010 по делу N А41-23163/10 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ШАТАЛЕТ" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области задолженность по арендной плате в сумме 994 456 рублей 30 копеек, а также задолженность по уплате пени в сумме 48 231 рубль 31 копейка.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ШАТАЛЕТ" в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 23 851 рублей 30 копеек, по апелляционной жалобе в сумме 1167 рублей 30 копеек, с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области 17 013 рублей по иску и 832 рубля 70 копеек по апелляционной жалобе.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Г. Гагарина Е.А. Мищенко