Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. N 15АП-2244/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-20204/2010

22 апреля 2011 г.

15АП-2244/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Орловой Анны Викторовны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2011 по делу N А53-20204/2010 (судья Бондарь Т.С.) по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к ответчику индивидуальному предпринимателю Орловой Анне Викторовне о взыскании задолженности, пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Орловой Анне Викторовне о взыскании задолженности, пени в размере 35 953,33 рубля, в том числе задолженности по арендным платежам в размере 33 812,92 рублей и пени - 2 140,41 рублей, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы на основании договора аренды нежилого помещения N 814, лит. п/Б, комнаты: 1, 2, 3, 4, 5, лит. п/б4, комната 6, общей площадью 55,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 85, для размещения художественного салона, ссылаясь на неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 10.12.2009 по 14.09.2010.

Решением суда от 21.01.2011 с индивидуального предпринимателя Орловой Анны Викторовны в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога взыскано 33 812 рублей 92 копейки - задолженности, 2 140 рублей 41 копейку - пени, а всего - 35 953 рубля 33 копейки. Суд также взыскал с ответчицы в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю комитет продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, доказательства возврата комитету арендованного имущества в материалах дела отсутствуют, поэтому общество, являясь арендатором, обязано платить арендную плату в соответствии с условиями договора, включая период с 10.01.2009 по 26.02.2010. Факт пользования имуществом, наличие оплаты задолженности и ее размер, общество документально не опровергло, контррасчет размера арендной платы не представило.

Индивидуальный предприниматель Орлова Анна Викторовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и внесения выкупных платежей договор аренды считается прекращенным. По мнению ответчицы, договор купли-продажи от 20.11.2009 N 55/А-09 вступил в силу с момента его подписания. С этого момента недвижимое имущество находится в законном владении ответчика, как у покупателя, его обязательства по оплате арендной платы прекращены. Заявитель считает, что получение арендной платы при таких обстоятельствах является для истца неосновательным обогащением, в силу чего эта плата не может быть взыскана.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом и дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.07.1997 между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Орловой Анной Викторовной (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 814 (л.д. 42-43). Объектом аренды является художественный салон общей площадью 50,8 кв.м.

Срок договора аренды определен с 10.07.1997 по 10.07.2000 (пункт 1.2 договора). Дополнительными соглашениями от 11.07.2000, 12.06.2001, 13.05.2002, 14.04.2003, 15.03.2004, 16.02.2005, 17.01.2006, 11.12.2006, 01.12.2007, 17.12.2009 срок действия договора продлевался (л.д. 44-53).

Согласно пункту 3.1.2. договора арендная плата вносится ежемесячно в течение первых 10 дней каждого месяца на расчетный счет арендодателя путем перечисления (л.д. 43).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,7 процентов за каждый день просрочки.

20.11.2009 между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и индивидуальным предпринимателем Орловой Анной Викторовной заключен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о залоге N 55/А - 09 (л.д.9-10). Предметом договора являются нежилые помещения лит. п/Б, комнаты:1,2,3,4,5, лит. п/б4, комната 6, общей площадью 55,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 85.

Цена продажи установлена в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Региональное Бюро Оценки и Экспертизы" от 17.09.2009 N 113-Н (оценка по отчету - 332 549,66 руб., включая НДС - 50727,91 руб.) составляет без учета НДС - 281 821,75 руб. (пункт 3.1. договора купли-продажи).

Срок внесения выкупного платежа установлен до 30.11.2009 (пункт 3.2. договора).

27.11.2009 платежными поручениями N 24 и 26 предприниматель Орлова Анна Викторовна произвела оплату в соответствии с договором купли-продажи имущества N 55/А - 09 (л.д. 58-61).

26.02.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произведена государственная регистрация права собственности индивидуального предпринимателя Орловой Анны Викторовны на нежилые помещения лит. п/Б, комнаты:1,2,3,4,5, лит. п/б4, комната 6, общей площадью 55,5 кв.м., расположенных по адресу: г. Таганрог, ул. Петровская, 85 (л.д. 8).

Полагая, что предприниматель была обязана производить оплату по договору аренды до момента государственной регистрации права собственности на приобретенное помещение, комитет обратился в суд с иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснением, данным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним права собственности. Поскольку обязанность по уплате земельного налога возникает с даты регистрации права собственности, следует признать требование о взыскании платы за пользование до указанного момента подлежащим защите (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2010 по делу N А53-7082/2009, от 14.05.2008 по делу N А32-22234/2007-15/5). Такое же правило применяется и к помещениям, поскольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права собственности на объекты недвижимости носят универсальный характер.

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, истец утратил статус собственника недвижимого имущества только с момента государственной регистрации права собственности ответчика и, следовательно, вправе требовать плату за пользование помещением по договору аренды.

Cогласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации определен порядок прекращения обязательств новацией. Новация считается состоявшейся при наличии ряда условий, а именно: соглашения сторон о замене одного обязательства другим; сохранения того же состава участников; действительности первоначального и нового обязательства; допустимости замены первоначального обязательства новым; изменения предмета или способа исполнения.

Обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Таким образом, для признания изменения обязательства новацией необходимо наличие двух условий:

- четкая и ясно выраженная воля сторон должна прекратить старое обязательство;

- изменения должны касаться условий о предмете и способе исполнения.

Заключенный сторонами договор купли-продажи, представляющий собой самостоятельную сделку, не содержит указание о замене первоначального обязательства (арендного) новым, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Поскольку в материалах дела, в том числе в договоре купли-продажи N 55/А - 09 от 20.11.2009, отсутствуют доказательства прекращения договора аренды N 814 от 10.07.1997 до момента регистрации права собственности на арендуемое помещение за ответчиком, арендное обязательство было прекращено только с 26.02.2010.

При таких обстоятельствах, ответчик обязан уплачивать арендную плату по договору аренды за взыскиваемый период с 10.12.2009 до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество (26.02.2010), с которого в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное обязательство прекращается.

В соответствии с расчетом истца за период с 10.12.2009 по 10.02.2010 взысканию подлежит 31 812,92 руб. задолженности и 2 140,41 руб. пени, всего - 33 953,33. Судом первой инстанции при вынесении решения допущена арифметическая ошибка при исчислении задолженности. Судом апелляционной инстанции произведен перерасчет взыскиваемой суммы (за период с 01.12.2009 по 1.02.2010 взысканию подлежит 21 992,6 рублей, за период с 01.02.2010 по 25.02.2010 - 9 163,58 рублей, а всего - 31 156,18 рублей).

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что, поскольку арендное обязательство считается прекращенным 26.02.2010, с этого момента прекращается право арендодателя на взыскание договорной неустойки. Поэтому взыскание пени за период с 11.12.2009 по 14.09.2010 необоснованно. Суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании неустойки только за период с 11.12.2009 по 25.02.2010 в сумме 420 рублей 16 копеек.

Нормы процессуального права применены судом правильно.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскиваемой истцом суммы основной задолженности и неустойки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2011 по делу N А53-20204/2010 изменить, изложив абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Орловой Анны Викторовны (ИНН 615400443707, ОГРНИП 304615436300696) 31 156 рублей 18 копеек задолженности за период с 10.12.2009 по 25.02.2010, 420 рублей 16 копеек пени за период с 11.12.2009 по 25.02.2010, а всего - 31 576 рублей 34 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

В оставшейся части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов