Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2010 г. N 15АП-8052/10

город Ростов-на-Дону

дело N А53-5069/2010

05 августа 2010 г.

15АП-8052/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Поставничая Е.А., доверенность от 20.07.2010г. N 1370, Плотникова Т.П., доверенность от 21.04.2010г. N 780;

от ответчика: Согомонова А.А., доверенность от 01.04.2010г. N 44, Кондратьева Л.А., доверенность от 11.01.2010г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Муниципального учреждения "Администрация Семикаракорского района"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2010 г. по делу N А53-5069/2010 (судья Пипник Т.Д.)

по иску Муниципального учреждения "Администрация Семикаракорского района"

к открытому акционерному обществу "Балабинское"

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 523 495 руб. 86 коп. и пени в сумме 10 657 руб. 30 коп.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Администрация Семикаракорского района" (далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Балабинское" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 5 от 14.03.2006г. в сумме 523495 рублей 86 копеек и пени 10657 рублей 30 копеек по состоянию на 21.12.2009г.

В отзыве на иск ответчик просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что произвел погашение долга и пени по договору аренды земельного участка N 5 от 14.03.2006г. за 2009 г. в сумме 2260465 рублей. Арендная плата на 2009 г. определена дополнительным соглашением сторон. Последующее изменение арендных платежей за этот период неправомерно, поскольку законом и договором предусмотрен порядок изменения базовых ставок арендной платы не чаще одного раза в год. Как следует из отзыва на иск, ответчик считает свои обязательства по договору исполненными.

Решением арбитражного суда от 04 июня 2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии задолженности общества по договору аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования, настаивает на наличии у общества задолженности.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить решение суда без изменения, полагает, что задолженность по оплате арендной платы отсутствует.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель общества просила оставить решение суда без изменения.

Согласно позиции администрации, применению к расчетному периоду подлежит подход, установленный в п.3.1 постановления администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475, согласно которому при определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28 июля 2010 г. до 04 августа 2010 г.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 14 марта 2006 г. администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 36651469,32 кв.м с кадастровым номером 61:35:000000:0200, расположенного в границах массива земель сельскохозяйственного предприятия ОАО "Балабинское" относительно ориентира Семикаракорский район Ростовской области.

Договор заключен на срок с 28.09.2005 по 28.09.2054 г. и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции верно квалифицировал возникшие между спорящими сторонами отношения как арендные.

Между тем вывод суда об отсутствии у ответчика задолженности по уплате арендной платы не соответствует обстоятельствам дела.

Апелляционный суд приходит к иным выводам, отличным от выводов суда первой инстанции, по вопросу об определении размера подлежащей уплате арендной платы с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Данная норма введена в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ (п.10 ст.3 Закона).

Как следует из текста иска и представленного администрацией расчета (л.д.38) арендная плата отыскивалась администрацией за весь 2009 г., неустойка - до 21 декабря 2009 г.

В спорный период порядок уплаты арендной платы подлежал определению в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области", в редакции постановления от 09.02.2009г. N 53, а также на основании решения собрания депутатов Семикаракорского района от 23.12.2005г. N 66, решения Семикаракорского районного собрания депутатов от 21.04.2009г. N 344.

Согласно постановлению администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (п.8).

В данном случае речь идет не о размере подлежащей оплате арендной платы, а о порядке определения размера арендной платы.

То есть, в соответствии с нормативным актом, принятым компетентным органом, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным норам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, на основании нормативного акта субъекта РФ, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, подлежит применению порядок определения арендной платы, согласно которому размер арендной платы за использование неразграниченных земельных участков подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п.11. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учетом приведенного подхода расчет арендной платы выглядит следующим образом: кадастровая стоимость х ставку арендной платы х коэффициент индексации.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 36651469,32 кв.м с кадастровым номером 61:35:000000:0200 составляет:

- орошаемая пашня 15610000,00 кв.м. - 66940363,00 руб.;

- богарная пашня 8420000,00 кв.м. - 36107486,00 руб.;

- сенокосы, пастбища, - 12630000,00 кв.м. - 54125743,68 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Администрации Ростовской области от 28 ноября 2006 г. N 458 (что подтверждается в том числе информацией, предоставленной Семикаракорским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 28 июля 2010 г. N 21 41-05/1041), получила отражение в соглашении о внесении изменений в договор аренды от 20 марта 2007 г. - л.д.60.

Ставки арендной платы утверждены решением собрания депутатов Семикаракорского района от 23 декабря 2005 г. N 66 (опубликовано в газете Семикаракорские вести от 4 марта 2006 г. N 26 (10218) и составляют:

- орошаемые земельные участки - 2,43% от кадастровой стоимости;

- пашня - 0,81 %;

- сенокосы, пастбища - 0,30 %.

Данные ставки получили отражение в дополнительном соглашении к договору аренды от 20 января 2009 г. - л.д.27.

Данным соглашением стороны также установили, что оплата арендной платы осуществляется ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

Актуализированные ставки арендной платы утверждены решением Семикаракорского районного собрания депутатов от 21 апреля 2009 г. N 344 (опубликовано в газете Семикаракорские вести от 30 апреля 2009 г. и составляют:

- орошаемая пашня - 2,43% от кадастровой стоимости;

- богарная пашня - 0,81 %;

- сенокосы, пастбища - 0,32 %.

Данный нормативный акт вступил в силу после его опубликования, т.е. 30 апреля 2009 г.

До момента вступления в силу решения Семикаракорского районного собрания депутатов от 21 апреля 2009 г. N 344 для определения размера подлежащей уплате арендной платы подлежат применению коэффициенты индексации, предусмотренные Федеральными законами о бюджете на 2007 и 2008 г.

Размер арендной платы за 2007 г. составляет:

- орошаемая пашня: 66940363,00 руб. х 2,43% х 1,08 = 1 756 782,89 руб.

- богарная пашня: 36107486,00 руб. х 0,81% х 1,08 = 315 868, 29 руб.

- сенокосы, пастбища: 54125743,68 руб. х 0,30 % х 1,08 = 175 367,41 руб.

итого: 2 248 018, 59 руб.

Размер арендной платы за 2008 г. определен с учетом прогнозируемого уровня инфляции, который до 06.03.2008 года составлял 7%, до 30 07.2008г. - 8,5%, до конца года - 10,5 % - Федеральный закон от 24 июля 2 007г. N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 г. и на плановый период 2009 и 2010 годов".

Размер арендной платы на 2008 г. составляет: 2 248 018, 59 руб. х 1,07/366 х 62 дня + 2 248 018, 59 руб. х 1,085 / 366 х 141 день +2 248 018, 59 руб. х 1,105 / 366 х 163 дня = 407 468,72 руб. + 939 653,34 + 1 106 289,26 руб. = 2 453 411,32 руб.

Размер арендной платы за 2009 г. определен с учетом прогнозируемого уровня инфляции, который до 06.05.2009г. составлял 8,5%, с 06.05.2009г. - 13% - Федеральный закон от 24 ноября 2008 г. N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 г. и на плановый период 2010 и 2011 годов".

Размер арендной платы за 1 квартал 2009 г. составляет:

2 453 411,32 руб. х 1,085 / 4 = 665 487,82 руб.

При расчете задолженности общества апелляционный суд исходит из того, что после вступления в силу решения Семикаракорского районного собрания депутатов от 21 апреля 2009 г. N 344 и до конца 2009 г. размер арендной платы следует определить как произведение кадастровой стоимости земельных участков на утвержденные указанным решением ставки и на коэффициент индексации, предусмотренный Федеральным законом о бюджете на 2009 г.

Апелляционный суд отклоняет подход администрации, согласно которому к расчетному периоду подлежит применению подход, установленный в п.3.1 постановления администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475, при определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

Данная норма введена постановлением Администрации Ростовской области от 31 декабря 2009 г. N 723. Норма является новой, не может рассматриваться как верное толкование существовавшего ранее подхода.

Согласно положению постановления администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 в редакции, действовавшей в спорный период, ежегодной индексации подлежит размер годовой арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно п.1 постановления администрации Ростовской области от 05 декабря 2007 г. N 475 размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

В соответствии с данной нормой пунктом 2 решения Семикаракорского районного собрания депутатов от 21.04.2009г. N 344 установлено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков определяется как произведение кадастровой стоимости и установленной данным решением ставки арендной платы по видам использования земель.

Поскольку размер арендной паты актуализирован решением Семикаракорского районного собрания депутатов от 21.04.2009г. N 344, основания для применения коэффициентов индексации, предусмотренных Федеральными законами о бюджете на 2007 г. и 2008 г. отсутствуют.

Апелляционной суд исходит из того, что нормативный акт должен ясно и понятно для арендатора устанавливать порядок расчета арендной платы, в противном случае нарушаются принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582.

Размер арендной платы за второй квартал 2009 г. составляет:

Размер арендной платы за 29 дней апреля 2009 г.: 2 453 411,32 руб. х 1,085 / 365 х 29 = 211 497,50 руб.

Размер арендной платы с 30 апреля 2009 г. по 1 июля 2009 г. составляет:

66 940 363 х 2,43% х 1,085 / 365 х 6 дней +

66 940 363 х 2,43% х 1,13 / 365 х 56 дней +

36 107 486 х 0,81% х 1,085 / 365 х 6 дней +

36 107 486 х 0,81% х 1,13 / 365 х 56 дней +

54 125 743,68 х 0,32% х 1,085 / 365 х 6 дней +

54 125 743,68 х 0,32% х 1,13 / 365 х 56 дней =

29 012, 32 + 282 012,23 + 5 216,39 + 50 705,59 + 3 089,17 + 30 028, 07 = 400 063,77 руб.

Итого за второй квартал 2009 г.: 611 561,27 руб.

Размер арендной платы за 3 квартал составляет:

66 940 363 х 2,43% х 1,13 +

36 107 486 х 0,81% х 1,13 +

54 125 743,68 х 0,32% х 1,13 =

1 838 115,43 + 330 491,82 +195 718,69 = 2364325,94/4 = 591 081,49 руб.

Размер арендной платы за 4 квартал составляет: 591 081,49 руб.

Итого за 2009 г. подлежала начислению плата за пользование земельным участком 2 459 212,07 руб.

Обществом уплачено 2 260 465 рублей.

Задолженность составляет 198 747,07 руб.

Расчет неустойки осуществлен администрацией с учетом положения дополнительного соглашения к договору от 20 января 2009 г. об уплате арендной платы ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, исходя из 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

период		дней	Недоимка, руб.	%	сумма, руб.
20 03.2009	24.04.2009	35	665 487,82	0,043	10 015,59
24.04.2009	14.05.2009	20	665 487,82	0,042	5 590,09
14.05.2009	05.06.2009	22	665 487,82	0,040	5 856,3
05.06.2009	20.06.2009	15	665 487,82	0,038	3 793,28
20.06.2009	13.07.2009	23	665 487,82 + 611 561,27 = 1 277 049,09	0,038	11 161,41
13.07.2009	23.07.2009	10	1 277 049,09	0,037	4 725,08
23.07.2009	10.08.2009	18	477 049,09	0,037	3 177,15
10.08.2009	15.09.2009	36	477 049,09	0,036	6 182,56
15.09.2009	20.09.2009	5	477 049,09	0,035	834,8
20.09.2009	29.09.2009	9	477 049,09 + 591 081,49 = 1 068 130,58	0,035	3 364,61
29.09.2009	30.09.2009	1	868130,58	0,035	303,8
30.09.2009	14.10.2009	14	868130,58	0,033	4 010,76
14.10.2009	30.10.2009	16	303 014,33	0,033	1 599,92
30.10.2009	25.11.2009	26	172 781,83	0,032	1 437,54
25.11.2009	- 187 218,17
08.12.2009	- 393 334,42
20.12.2009	21.12.2009	198 747,07	0,032	63,6

Итого: 62 116,49 руб.

Доказательств регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в материалы дела не представлено. Однако апелляционный суд исходит из того, что применение условий договора без дополнительных соглашений о сроках платежа и о размере неустойки приводит к более негативным последствиям для арендатора, поскольку договором предусмотрена неустойки в размере 0,1 % за каждый день просрочки (за период 2009 года неустойка при таком расчет е составляет и составляет 142 274,19 рублей).

То есть, применение подхода администрации по сути реализует норму ст.333 ГК РФ о снижении неустойки по причине несоразмерности.

Согласно представленным истцом данным ответчиком уплачена неустойка в размере 49 952 рубя. Поскольку апелляционный суд не может выходить за пределы заявленных истцом требований, взысканию подлежит неустойка в размере 10 657 рублей 30 копеек.

Поскольку суд первой инстанции не применил подлежащие применению нормы материального права, регулирующие определение арендной платы за владение и пользование неразграниченными земельными участками, выводы суда об отсутствии у ответчика задолженности не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2010 г. по делу N А53-5069/2010 отменить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Балабинское" в пользу Муниципального учреждения "Администрация Семикаракорского района" 198 747 рублей 07 копеек основного долга по договору аренды N 5 от 14 марта 2006 г. за 2009 г., 10 657 рублей 30 копеек неустойки по состоянию на 21 декабря 2009 г., всего 209 404 рубля 37 копеек. В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Балабинское" в доход федерального бюджета 6 148 рублей 38 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина