Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 18АП-3117/11

г. Челябинск

21 апреля 2011 г.

N 18АП-3117/2011 Дело N А07-17375/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чайка Плюс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2011 по делу N А07-17375/2010 (судья Кручинина Н.Е.).

В заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Нафикова Л.М. (доверенность от 14.01.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Чайка Плюс" - Мансурова Э.Р. (доверенность от 04.10.2009).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка Плюс" (далее - ООО "Чайка Плюс", общество, ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением суда от 14.02.2011 (резолютивная часть от 10.02.2011) заявленные требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 138-1750-08 от 24.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 02 23:0040, общей площадью 927,0 кв.м., расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ахметова, 272б, заключенный между Министерством и ООО "Чайка Плюс". Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО "Чайка Плюс" обязанности возвратить в государственную собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 02 23:0040, общей площадью 927,0 кв.м., расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ахметова, 272б. С Министерства в пользу ООО "Чайка Плюс" взысканы денежные средства в размере 622 132 руб. 88 коп. (л.д. 180-188).

В апелляционной жалобе ООО "Чайка Плюс" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда первой инстанции о несоответствии договора ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необоснованны, так как данная норма сама по себе не может рассматриваться как лишающая участника долевой собственности возможности распоряжаться своей долей, что также следует из п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Заявителем реализовано право на обращение за выкупом земельного участка в целях реализации своих прав на владение соответствующей долей земельного участка и уполномоченным органом принято решение о предоставлении земельного участка. Так как основанием для возникновения отношений в сфере землепользования является волеизъявление собственника, то требование о недействительности сделки по основаниям нарушения порядка предоставления земельного участка может рассматриваться одновременно с оценкой законности распорядительного акта собственника. Приказ Министерства о предоставлении земельного участка не оспорен в судебном порядке, не признан незаконным, в силу чего и оснований для признания ничтожным договора не имеется.

По мнению апеллянта, судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что Министерство не может являться заинтересованным лицом, так как права данного лица не нарушаются, и Министерство, по существу, обращается в защиту интересов третьих лиц.

Ссылается также на то, что суд оценил сделку формально, на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и не учёл довода ответчика о внесудебном урегулировании спора путём отчуждении части земельного участка третьим лицам.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа Министерства от 20.11.2008 N 1750 между МЗИО и ООО "Чайка Плюс" 24.11.2008 был заключен договор N 138-1750-08 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 02 23:0040, общей площадью 927,0 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 272б (л.д. 12-20).

На основании указанного договора ООО "Чайка Плюс" зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права N 04 АБ 806248, л.д. 45).

На указанном земельном участке площадью 927,0 кв.м. расположены следующие объекты недвижимости:

- нежилое строение (фруктохранилище), общей площадью 153,8 кв.м., литера А, принадлежащее на праве собственности ООО "Чайка плюс" (свидетельство о госрегистрации 02-УФ N 079540 на л.д. 45);

- нежилое помещение - складское, пристрой, общей площадью 437,4 кв.м., литеры А, А1, принадлежащее на праве хозяйственного ведения Муниципальному торгово-производственному объединению N 1 Ленинского района г. Уфы РБ (свидетельство о госрегистрации на л.д. 43);

- нежилое помещение - гараж, общей площадью 78,4 кв.м,., литера А2, принадлежащее на праве собственности Даяновой З.Р. (свидетельство о госрегистрации 02-УФ N 177237 на л.д. 44).

Согласно договору купли-продажи от 24.11.2008 N 138-1750-08 неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт продаваемого земельного участка (л.д. 20-23).

В пункте 2.1 договора сторонами согласована цена земельного участка, равная 622 132 руб. 88 коп.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи обозначенного земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке, приобретённом ответчиком по оспариваемому договору купли-продажи, располагаются иные объекты недвижимости, не принадлежащие ответчику на праве собственности. Таким образом, продажа земельного участка исключительно ответчику нарушает права иных собственников объектов недвижимости, так как в общую площадь земельного участка включены, в том числе, части земельного участка, на которых расположены указанные объекты недвижимости, что нарушает требования ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, а также федеральными законами (ч. 2 ст. 36 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи от 24.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 02 23:0040, общей площадью 927,0 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 272б, заключен между Министерством и обществом "Чайка Плюс" в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащего покупателю на праве собственности объекта недвижимого имущества - капитального гаража (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2000 серии 02-УФ N 079540), то есть в порядке ст. 36 ЗК РФ.

На основании указанного договора за ООО "Чайка Плюс" зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права N 04 АБ 806248, л.д. 45).

Вместе с тем как усматривается из обстоятельств дела и верно установлено судом первой инстанции, в границах спорного земельного участка, предоставленного ответчику, также находятся следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение - складское, пристрой, общей площадью 437,4 кв.м., литеры А, А1, принадлежащее на праве хозяйственного ведения муниципальному торгово-производственному объединению N 1 Ленинского района г. Уфы РБ (свидетельство о государственной регистрации от 01.02.2005, л.д. 43);

- нежилое помещение - гараж, общей площадью 78,4 кв.м, литера А2, принадлежащее на праве собственности Даяновой З.Р. (свидетельство о государственной регистрации 02-УФ N 177237 от 18.02.2002, л.д. 44).

Данное обстоятельство является основанием для применения положений ч. 3 ст. 36 ЗК РФ, в силу которой в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Между тем, из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи заключен только с ООО "Чайка Плюс", муниципальное торгово-производственное объединение N 1 Ленинского района г. Уфы РБ и Даянова З.Р. сторонами указанного договора не являются.

Таким образом, приобретение земельного участка в собственность исключительно ответчиком нарушает положения ч. 3 ст. 36 ЗК РФ, а договор купли-продажи нарушает исключительное право названных лиц на приобретение этого участка в собственность.

В силу указанного, суд находит установленным факт нарушения действующего законодательства при приватизации ответчиком спорного земельного участка, что влечёт несоответствие закону оспариваемого договора купли-продажи.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, является ничтожной независимо от такого признания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик, приобретая спорный земельный участок в собственность, реализовал возможность распоряжаться своей долей, что предусмотрено п. 2 ст. 246 ГК РФ, противоречит норме ч. 3 ст. 36 ЗК РФ, а также ст. 246, 247 ГК РФ, поскольку владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, допускается по общему правилу только с согласия всех сособственников, ввиду чего приобретение земельного участка в единоличную собственность ответчика противоречит указанным нормам права и существу общей собственности.

Судом дана оценка доводу ответчика о том, что сделка купли-продажи подлежит совокупной оценке вместе с распорядительным актом собственника о предоставлении земельного участка, тогда как соответствующий приказ Министерства не оспорен, не признан незаконным.

В силу положений ст.ст. 12, 13 ГК РФ вопрос о недействительности ненормативного акта органа местного самоуправления может быть оценён судом самостоятельно, в силу чего соответствующий довод апеллянта отклоняется.

С учётом изложенного, а также принимая во внимание позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, вопрос о незаконности распорядительного акта органа местного самоуправления собственника объекта недвижимого имущества может быть оценён судом в рамках настоящего дела о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного на основании такого акта.

С учётом вышеизложенных выводов суда и установленных по делу обстоятельств приказ Министерства от 20.11.2008 N 1750 о предоставлении права на приватизацию спорного земельного участка исключительно ответчику не соответствует норме ст. 36 ЗК РФ, в силу чего является незаконным.

Довод подателя жалобы о том, что оспариваемым договором купли-продажи не нарушаются права и законные интересы истца, судом апелляционной инстанции отклоняется в силу противоречия обстоятельствам дела.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как разъяснено в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом; споры о признании недействительной ничтожной сделки подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно п. 1 ст. 2 АПК РФ и п. 1 ст. 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).

Исходя из положений ст.ст. 29, 36 ЗК РФ правом на предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" предусмотрено, что земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе, распоряжается уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством (ст. 25.2 Закона).

В силу положений Указа Президента Республики Башкортостан от 07.03.2006 N УП-89 "О некоторых полномочиях Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе" Министерство является уполномоченным республиканским органом исполнительной власти в области земельных отношений, осуществляющим функции по распоряжению рассматриваемым земельным участком, государственная собственность на который не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе.

Таким образом, Министерство является уполномоченным органом власти, осуществляющим функцию по предоставлению земельных участков, что свидетельствует о наличии у обозначенного лица заинтересованности в предоставлении спорного земельного участка на основании принципа законности и прозрачности процедур предоставления земельного участка.

Учитывая основание иска, обстоятельства, установленные судом в рамках настоящего дела, принимая во внимание доказанность факта заинтересованности Министерства в оспаривании договора купли-продажи и нарушение установленного законом порядка предоставления земельного участка, лишившее третьих лиц права на приобретение этого участка в общую долевую собственность, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемая сделка не соответствует ст. 36 ЗК РФ, и требование Министерства о признании договора купли-продажи от 24.11.2008 N 138-1750-08 недействительным (ничтожным) подлежит удовлетворению (ст. 168 ГК РФ).

Мнение апеллянта о том, что суд оценил сделку формально, на основании ст. 36 ЗК РФ и не учёл довода ответчика о внесудебном урегулировании спора путём отчуждении части земельного участка третьим лицам, отклоняется апелляционной коллегией в силу следующего.

В силу п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения) (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ).

При этом норма ст. 36 ЗК РФ регулирует публичные отношения, связанные с предоставлением земельных участков.

Как ранее отмечено судом, Министерство является лицом, которому делегированы государственные полномочия в части распоряжения земельными участками, права на которые не разграничены (п. 3 ст. 125 ГК РФ).

При таких обстоятельствах разрешение настоящего судебного спора на основании соглашения хозяйствующих субъектов, то есть участников частных гражданских отношений, не представляется возможным.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание наличие возможности исполнения покупателем обязанности возвратить продавцу земельный участок, а продавцом - обязанности возвратить покупателю денежные средства, уплаченные за данный участок, а также имеющиеся в материалах дела доказательства передачи земельного участка покупателю и внесения платы за приобретённое имущество по платежному поручению N 1867 от 24.11.2008 (л.д. 17, 32), суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2011 по делу N А07-17375/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чайка Плюс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова В.В.Баканов