Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2011 г. N 09АП-3206/11

г. Москва

20 апреля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13.04.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.04.2011

Дело N А40-66023/10-85-537

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2010, принятое судьей Беловой А.Р. по делу N А40-66023/10-85-537 по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация" к закрытому акционерному обществу производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" (ИНН 7704013714 ОГРН 1027739064605) третье лицо: Росимущество о внесении изменений в договор аренды от 01.08.1997 N01-3/866 при участии в судебном заседании представителей: от истца: Гуваков В.Ю. по доверенности от 29.06.2010.

от ответчика: Великжанин Т.Г. по доверенности от 01.09.2010 от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центррестраврация" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" (далее - ответчик) о внесении изменений в договор аренды от 01.08.1997 N 01-3/866, ссылаясь на статьи 423, 451, 452, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Решением суда от 21.12.2010 иск удовлетворен полностью; в названный договор: в преамбулу договора, пункты 1.1, 1.7, 1.8, 1.9, 3.1, 3.2, 4.2.2, подпункт 2.2.7, в последний абзац договора внесены изменения, и указанные разделы договора изложены в редакции, предложенной истцом.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Довод ответчика о том, что размер арендной платы при заключении спорного договора аренды стороны определили с учетом возложения на арендатора обязанности восстановления сдаваемых нежилых помещений, суд отклонил со ссылкой на то, что в период восстановления здания арендатор освобождался от уплаты арендных платежей.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части внесения изменений в пункт 3.1 договора и изложения Приложения N 3 к договору в новой редакции, принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований по внесению изменений в договор.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на неправильное применение судом норм материального права, неверное истолкование и неправильное применение положений ФЗ "Об оценочной деятельности", статьи 451 ГК РФ, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. По мнению заявителя жалобы, не достижение между сторонами сделки согласия по вопросу изменения ставки арендной платы не является основанием для ее изменения в судебном порядке; установление судом размера ежемесячной арендной платы основано на недостоверных отчетах об оценке рыночной стоимости здания; судом не выяснена воля сторон при заключении договора аренды.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по правилам, предусмотренным ч.5 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.08.1997 г. между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель), ГУП "Центрреставрация" (балансодержатель) и ЗАО производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" (арендатор) был заключен договор на передачу Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью N 01-3/866 с приложениями к нему, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок по 31.12.2017 года было передано отдельно стоящее здание 1875 года постройки, общей площадью 504 кв.м., расположенные в здании по адресу: 109544, г. Москва, ул. Школьная, д. 15 для использования в уставных целях, что подтверждается Приложением N 1 к договору (т.1, л.д.18).

Названный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует регистрационная запись от 24.04.2000 N 77-01/00-16/2000-25624.

По условиям сделки (пункт 3.1, 3.3 договора) с учетом Указа Президента РФ от 04.08.1997 N 822 сумма договора составляет 368 958 руб. в год; арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном пунктами 5.1.,5.2 договора в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон.

Указанное здание принадлежит истцу на хозяйственного ведения, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.04.2010 г. (т.1, л.д. 20).

26.01.2009 г. истец направил в адрес ответчика Уведомление об изменении суммы арендной платы N 34 (л.д. 24, т. 1), которым сообщил ответчику об увеличении арендной платы до 18.703 руб. за 1 кв.м. в год, без учета НДС и коммунальных платежей.

В ответ на указанное уведомление, ответчик письмом от 27.02.2009 г. N 37 фактически отказался от внесения изменений в указанный договор аренды.

27.04.2009 г. истец направил в адрес ответчика Уведомление N 168, в котором сообщил о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в связи с уведомлением ТУ Росимущества по г. Москве о необходимости пересмотра ставок арендной платы в соответствии с ее рыночной величиной по всем договора аренды.

Ответчик письмом от 08.05.2009 г. N 98 от подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы отказался.

Полагая, что размер арендной платы, не превышающий стоимости содержания имущества, фактически делает договор аренды безвозмездным, что противоречит ст.ст.423, 606 ГК РФ и влечет для арендатора неосновательное сбережение, а от внесения изменений в условия договора аренды истец отказался, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о внесении изменений в спорный договор аренды.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части, в части внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды и изложения Приложения N 3 к названному договору в новой редакции в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 3,4 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу п.1 ст. 421, пункты 1, 2 ст.450 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством; изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 3.3, 5.1 спорного договора возможность пересмотра размера арендной платы в судебном порядке условиями договора аренды не предусмотрена. Судом первой инстанции не учтено, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключали соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор правилами подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 4 ст.451 ГК РФ предусмотрено, что по решению суда изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменяя договор в части пункта 3.1, устанавливающего размер подлежащей уплате арендатором арендной платы, суд первой инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что увеличение рыночной стоимости арендных услуг привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.

Между тем, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения долгосрочного договора аренды.

Следовательно, резкое повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания имущества, реальной (рыночной) стоимости арендных услуг на момент рассмотрения спора в суде не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04. 2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, определении ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616.

Таким образом, вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ истцом не доказано наличие оснований, предусмотренных пунктом 4 ст. 451 ГК РФ, и судом первой инстанции наличие данных оснований не установлено. При таких обстоятельствах спорный договор аренды не подлежал изменению судом по правилам, предусмотренным статьей 451 ГК РФ.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не могли предвидеть и не могли исходить из того, что произойдет изменение порядка определения арендной платы и проведение оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, будет признано законодателем обязательным (ст.8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998).

Между тем, требование истца о приведении условий спорного договора в соответствии с действующими в настоящий период рыночными ценами на основании Отчета от 30.07.2010 N 45/10-О независимого оценщика, ЗАО "Аудиторская фирма "Уральский союз" неправомерно.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст.8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

По смыслу п.2 ст.422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие из ранее заключенных договоров.

В рассматриваемой ситуации согласно ст. 25 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящий федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования и обратной силы не имеет.

Поскольку на момент заключения договора от 01.08.1997 г. стороны не могли знать о законодательном требовании проведения оценки в отношении арендуемого имущества, в связи с чем в договоре предусмотрели иной способ индексации (изменения) арендной платы, то указанное обстоятельство, уже существовавшее на момент заключения договора, не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию и влекущее возможность изменения стоимости аренды при несоблюдении установленного п. 5.1 и п. 5.2 порядка изменения условий договора и его досрочного расторжения.

При таких обстоятельствах правовых оснований для внесения изменений в Приложение N 3 к договору и изложение его в редакции истца не имеется.

Ссылка истца на то обстоятельство, что арендодатель является коммерческой организацией, а исполнение спорного договора без изменения его условий в сторону увеличения арендной платы нарушает соотношение имущественных интересов и не повлечет извлечение прибыли не является основанием для одностороннего принудительного изменения условий обязательства, которое в силу ст.ст.309, 310 ГК РФ должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ЗАО "Громос-ЛТД" по заявленным в ней основаниям признается судебной коллегией обоснованной и подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 21.12.2010 по делу N А40-66023/10-85-537 в части внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды от 01.08.1997 N 01-3/866 и изложения Приложения N 3 к названному договору в новой редакции отменить.

В удовлетворении иска Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация" в указанной части отказать.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Центрреставрация" в пользу закрытому акционерному обществу производственно-строительная фирма "Громос-ЛТД" (ИНН 7704013714 ОГРН 1027739064605) 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

А.П. Тихонов О.В. Савенков