Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 11АП-3765/11

21 апреля 2011 г.

Дело N А55-25780/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Холодной С.Т., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - Деева О.В., доверенность от 20 апреля 2011 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился;

от третьих лиц:

от Департамента управления имуществом городского округа Самара - извещен, не явился;

от муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 марта 2011 г.

по делу N А55-25780/2010 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению закрытого акционерного общества "КоммунЭНЕРГО" (ИНН 6318160254, ОГРН 1076318001561), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал", г. Самара,

о признании незаконным решения, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "КоммунЭНЕРГО" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения, выраженного в сообщении от 26 октября 2010 г. N 01/365/2010-617, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 301, 8 кв.м., литера Й, кадастровый (условный) номер 63-63-01/340/2007-356, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, д. 7 б, и обязании произвести регистрацию перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 марта 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что реализация указанного нежилого здания путем заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от 31 августа 2010 г. N 493 не нарушает норм действующего законодательства и соответствует уставной деятельности муниципального предприятия.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, предусмотренным ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", требованиям использования имущества для извлечения прибыли, обеспечения его сохранности, осуществления собственником имущества контроля за его использованием и сохранностью.

При наличии у собственника муниципального образования цели реализовать имущество физическому или юридическому лицу, отчуждение такого имущества должно осуществляться в соответствии с законодательством о приватизации, одним из способов, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и с соблюдением принципа равенства покупателей муниципального имущества, установленного ст. 2 данного Закона.

Однако документы, подтверждающие, что ЗАО "КоммунЭНЕРГО", являющееся покупателем по представленному на государственную регистрацию договору купли-продажи от 31 августа 2010 г. N 493, приобрело указанный объект недвижимого имущества одним из способов, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", на государственную регистрацию заявителем не представлены.

Действия муниципальных органов по передаче спорного нежилого помещения муниципальному предприятию, которое не использует его в уставной деятельности, и последующая с согласия собственника продажа муниципальным предприятием этого имущества арендатору, были направлены на отчуждение в частную собственность арендатора в нарушение способов приватизации, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и такие действия в их взаимосвязи фактически прикрывают сделку приватизации муниципального имущества.

Отчуждение государственного или муниципального имущества без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", или без проведения торгов (конкурсов, аукционов), является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной преференции, предусмотренного ст. 20 Федерального закона "О защите конкуренции".

Документы, подтверждающие одновременное отчуждение в собственность Общества земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, на государственную регистрацию не были представлены.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 25 мая 2010 г. N 1883 "О передаче объектов недвижимого имущества в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал" передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество - нежилое здание, площадью 301, 8 кв.м., литера Й, кадастровый (условный) номер 63-63-01/340/2007-356, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, д. 7 б.

Регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию права хозяйственного ведения на указанное имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12 июля 2010 г. серии 63-АЕ N 063408, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 июля 2010 г. сделана соответствующая запись регистрации (т. 1 л.д. 27-28).

ЗАО "КоммунЭНЕРГО" на основании договора от 31 августа 2010 г. N 493 приобрело у муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" указанное нежилое здание (т. 1 л.д. 27-32).

09 сентября 2010 г. муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал" и закрытое акционерное общество "КоммунЭНЕРГО" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 301, 8 кв.м., литера Й, кадастровый (условный) номер 63-63-01/340/2007-356, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, д. 7 б.

26 октября 2010 г. сообщением N 01/365/2010-617 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на нежилое здание (т. 1 л.д. 80-88).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Аналогичная норма содержится в ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 3.5 Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара (далее - Положение), утвержденного постановлением Самарской городской Думы от 01 июня 2001 г. N 76, предусмотрено, что для получения письменного согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом, крупной сделки, сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом Предприятия, иной сделки, Предприятие представляет в Департамент управления имуществом городского округа Самара документы по перечню, утверждаемому Департаментом.

В течение тридцати дней с момента получения необходимых документов, указанных в п. 3.5. настоящего Положения, Департамент принимает решение о согласовании соответствующих сделок по распоряжению имуществом, закрепленным за Предприятием на праве хозяйственного ведения, либо об отказе в их согласовании (п. 3.6 Положения).

В ответ на обращение муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" Департамент управления имуществом городского округа Самара письмом от 26 августа 2010 г. N 15-07-04/45105 дал согласие на реализацию объекта недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 301, 8 кв.м., литера Й, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Гагарина, д. 7 б (т. 1 л.д. 68).

Довод регистрирующего органа о том, что отчуждение путем заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия, возможно не только с согласия собственника имущества, но и при обязательном согласовании сделки с территориальным органом Федеральной антимонопольной службы, так как данная сделка по своей сути является муниципальной преференцией, арбитражный апелляционный суд признает несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", п. 1.3 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы (далее - ФАС России) от 16 декабря 2009 г. N 841, ФАС России и его территориальные органы осуществляют государственную функцию по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Согласно п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Анализ положений действующего законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что преференция представляет собой помощь, льготу, предоставляемую исключительно федеральным или государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что нежилое здание было реализовано муниципальным предприятием по цене, установленной независимым оценщиком, и не является льготной, что подтверждается отчетом об оценке N 92/1-ФИ-10 (т. 1 л.д. 109-141).

При таких обстоятельствах реализация муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи, не является муниципальной преференцией.

При осуществлении сделки от 31 августа 2010 г. N 493 между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждение имущества произведено по рыночной цене и стоимость нежилого здания оплачена покупателем.

Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена с учетом требований ГК РФ и Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод регистрирующего органа о том, что сделка противоречит Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Арбитражным апелляционным судом также не принимается довод регистрирующего органа о том, что целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, т.к. ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" прямо закреплено право унитарного предприятия распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника.

Довод регистрирующего органа о нарушении предусмотренного п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов является несостоятельным по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ и его толкованию, данному в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

В материалы дела не представлено доказательств, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, сформирован как объект права и принадлежит одному и тому же лицу - продавцу объектов недвижимости - муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал", либо Департаменту управления имуществом городского округа Самара.

Статьей 36 ЗК РФ определено исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на приобретение прав на земельный участок.

С учетом указанных обстоятельств арбитражный апелляционный суд считает, что представленный договор купли-продажи не нарушает требований ст.ст. 1, 35 ЗК РФ.

Довод регистрирующего органа о том, что 13 ноября 2010 г. собственником отозвано согласие на реализацию спорного объекта, в связи с чем сделка не может являться законной, правильно отклонен судом первой инстанции в связи со следующим.

Как указывалось выше, реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.

Данное требование установлено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а также п. 3.5 постановления Самарской городской Думы от 01 июня 2001 г. N 76 "Об утверждении Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании положений ст.ст. 8, 131, 550 ГК РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.

Государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ подлежит только переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

На момент подписания договора и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объекта недвижимого имущества имелось и отозвано собственником не было, кроме того, законом не предусмотрена возможность отмены собственником своего согласия впоследствии.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 31 августа 2010 г. N 493 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствует уставной деятельности муниципального предприятия и, соответственно, правомерно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 марта 2011 г. по делу N А55-25780/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

С.Т. Холодная В.В. Кузнецов