Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2011 г. N 09АП-6422/11

г. Москва

Дело N А40-128984/10-60-829

19 апреля 2011 г.

N 09АП-6422/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, Департамента имущества города Москвы и Общества с ограниченной ответственностью "Алмаз"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2011г. по делу N А40-128984/10-60-829,

принятое судьей Дунаевой Н.Ю.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Алмаз" (ИНН 7715790656, ОГРН 1097746854776)

к Департаменту имущества города Москвы (ИНН 7707058720 , ОГРН 1027700149410)

3-е лицо: Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы

о расторжении договора и взыскании 1 765 460 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: Каретникова Е.Н. по доверенности от 11.04.2011 г. N 1668, Герейханова З.А. по доверенности от от 11.04.2011 г. N 1670, Ширина М.Б. по доверенности от 11.04.2011 г. N 1675

от ответчика: Лукьянов М.Г. по доверенности от 21.02.2011 г. N 00-11/003173

от 3-го лица: Горелышева Е.А. по доверенности от 11.01.2011 г. N 11/08-7

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Алмаз" (далее - ООО "Алмаз") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 10.06.2010 г. N 06-00127/10, взыскании 882 730 руб. долга и процентов за неправомерное удержание чужих денежных средств за период с 01 июня 2010 г. до момента фактического перечисления денежных средств, исходя из ставки банковского рефинансирования на день оплаты, исходя из суммы задолженности 882 730 руб.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и просит взыскать проценты за период с 01 июня 2010 г. по 20.01.2011г. в сумме 43 707 руб. 40 коп, а также проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств за период с момента вынесения решения суда до момента фактического перечисления денежных средств, исходя из ставки банковского рефинансирования на день вынесения решения. Данное заявление истца судом было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2011 года по делу N А40-128984/10-60-829 исковые требования ООО "Алмаз" удовлетворены в части расторжения договора аренды, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением Департамент имущества города Москвы, Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже г.Москвы) и ООО "Алмаз" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Департамент имущества города Москвы в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Алмаз".

В обоснование жалобы ответчик указывает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то, что Департаментом имущества города Москвы 16 и 28 сентября 2010 года направлялись истцу дополнительные соглашения о расторжении договора аренды, которые истцом не были подписаны.

По мнению ответчика, истец не мог не знать и знал о технических характеристиках арендуемого им помещения, поскольку распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р были определены условия заключения договора, а лотовая документация N 12-Ю(па-2010) содержала сведения о состоянии помещения, в связи с чем истец должен был выполнить все требования Управлений Роспотребнадзора и МЧС России по г.Москве, указанные в соответствующих заключениях по условиям использования помещения.

СГУП по продаже г.Москвы в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение изменить, исключив из его мотивировочной части вывод суда о неполучении ответчиком 882 730 руб. задатка, поскольку указанный вывод опровергается платежным поручением N 002314 от 16.06.2010 г.

ООО "Алмаз" в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик не получил сумму задатка, так как получение денежных средств ответчиком от СГУП по продаже г.Москвы, которому задаток был перечислен истцом, подтверждается платежным поручением N 002314 от 16.06.2010 г.

Заявитель жалобы также полагает, что требование о возврате задатка подлежит удовлетворению в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части передачи имущества пригодного для его использования в целях, установленных договором.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон доводы поданных ими апелляционных жалоб поддержали, при этом представитель истца отклонил доводы апелляционных жалоб ответчика и 3-его лица, а представители ответчика и 3-го лица отклонили доводы апелляционной жалобы истца.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, 3-го лица и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 июня 2010 года между СГУП по продаже имущества г.Москвы и ООО "Алмаз" был заключен договор N 10469-АР о задатке, в соответствии с которым претендент (истец) для участия в торгах по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды объекта нежилого фонда (лот N 12-Ю(па)-2010) общей площадью 623, 4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, обязался перечислить на расчетный счет СГУП задаток в счет арендной платы в размере 882 730 руб.

В соответствии с п.2.1 договора о задатке претендент обеспечивает поступление задатка в размере 882 730 руб. на счет СГУП по продаже имущества г.Москвы, указанный в настоящем Договоре, не позднее 03.06.2010г.

Во исполнение условий указанного выше соглашения, истец перечислил на расчетный счет СГУП по продаже имущества г. Москвы денежные средства в сумме 882 730 руб., что подтверждается платежным поручением N 00002 от 01.06.2010 г.

Впоследствии, 10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО "Алмаз" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623, 4 кв.м., расположенный помещ.I (Торговые)-подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.

Согласно п.2.1 договора аренды срок его действия определен с 10.06.2010г. по 09.06.2015г., государственная регистрация договора в установленном порядке произведена 12 июля 2010 года.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 14 дней с момента подписания договора сторонами.

Как видно из материалов дела, 24.06.2010 г. Департаментом имущества города Москвы и ООО "Алмаз" был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, к которому Арендатором было составлено приложение - анкета состояния объекта недвижимого имущества, из содержания которого усматривается, что в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.

Между тем, в соответствии с п.1.1. приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р "Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение", в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.

Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В связи с установленными недостатками истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 24.06.2010г. N 2406/09, в которой Арендодатель требовал расторгнуть спорный договор аренды с 24.06.2010г. и возвратить денежную сумму в размере 882 730 руб.

К указанной претензии истцом были приложены акт приема-передачи от 24.06.2010 г. с Приложением N 1 к нему и акт возврата помещения от 24.06.2010 г.

Претензии аналогичного содержания были получены ответчиком 10.08.2010 г. 23.08.2010 г., 10.09.2010 г., письмом истца от 09.09.2010 г. ответчику были переданы ключи от помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п.1 ст.611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п.1 ст.612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п.2 ст.452 этого же Кодекса, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ООО "Алмаз" в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20.

Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания суммы, уплаченной истцом в размере 882 730 руб. по договору задатка от 01.06.2010 г. 10469-АР, по следующим основаниям:

Так, в соответствии с п.п.1, 2 ст.380 ГК РФ под задатком понимается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как было указано выше, из условий договора о задатке от 01.06.2010 г. 10469-АР следует, что данный договор был заключен для участия в торгах по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды, задаток перечислялся в счет арендной платы.

В связи с тем, что факт участия истца в торгах по определению ставки арендной платы не может свидетельствовать о возможности заключения договора аренды, ввиду наличия лишь одной воли ответчика, апелляционная коллегия, приходит к выводу о том, что договор о задатке от 01.06.2010 г. 10469-АР по своей правой природе не может быть отнесен к договорам задатка в смысле ст. 380 ГК РФ, а является заключенным в порядке п.4 ст. 448 ГК РФ.

После заключения договора аренды вследствие выигранных торгов, перечисленную сумму в размере 882 730 руб. подлежит расценивать как авансовые арендные платежи.

Исходя из изложенного, поскольку истец фактически не пользовался нежилым помещением, спорный договор аренды расторгнут, а договорные отношения прекращены, основания для удержания суммы 882 730 руб., подлежащей зачету в счет будущих арендных платежей, у ответчика отсутствуют, в связи с чем указанная сумма, перечисленная истцом, подлежат возврату.

Так как получение Департаментом имущества города Москвы указанной выше суммы, уплаченной ООО "Алмаз" по договору о задатке от 01.06.2010 г. N 10469-АР, от СГУП по продаже г.Москвы подтверждается платежным поручением N 002314 от 16.06.2010 г., требование истца о взыскании с ответчика суммы 882 730 руб. подлежит удовлетворению.

Оспаривая состоявшийся судебный акт, Департамент имущества города Москвы ссылается на то, что истец знал и не мог не знать о технических характеристиках арендуемого им помещения, поскольку распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р были определены условия заключения договора, а лотовая документация N 12-Ю(па-2010) содержала сведения о состоянии помещения, в связи с чем истец должен был выполнить все требования Управлений Роспотребнадзора и МЧС России по г.Москве, указанные в соответствующих заключениях по условиям использования помещения.

Апелляционная коллегия, исследовав данные доводы ответчика, считает их подлежащими отклонению, поскольку вышеназванное распоряжение Департамента имущества города Москвы и лотовая документация N 12-Ю(па-2010), помимо сведений о характеристиках спорного помещения, в том числе - его оснащенности водопроводом, канализацией, горячей водой, отоплением центральным от ТЭЦ, электричеством, содержат информацию о необходимости разработки проекта переустройства данного нежилого помещения и выполнения комплекса мероприятий по обеспечению пожарной безопасности в соответствии с требованиями Управлений Роспотребнадзора и МЧС России по г.Москве.

Ссылка ответчика на направление им истцу 16 и 28 сентября 2010 дополнительных соглашений о расторжении договора аренды судом не принимается, так как данное обстоятельство к правовым последствиям не привело и, с учетом изложенного выше, не способно повлиять на правильность разрешения настоящего спора.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необоснованными требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 10.06.2010 г. N 06-00127/10 был расторгнут в судебном порядке и денежное обязательство по возврату перечисленной истцом денежной суммы у ответчика возникло вследствие расторжения данного договора.

Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии оснований полагать неправомерным удержание ответчиком перечисленных истцом денежных средств до даты расторжения указанного выше договора, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 269 п.2, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2011 г. по делу N А40-128984/10-60-829 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Алмаз" о взыскании с Департамента имущества города Москвы денежных средства в сумме 882 730 руб.

Взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу ООО "Алмаз" долг в сумме 882 730 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Е. Кузнецова