Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 18АП-3057/11

г. Челябинск

21 апреля 2011 г.

N 18АП-3057/2011 Дело N А76-21096/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр кредитования населения" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2011 по делу N А76-21096/2010 (судья Михайлова Е.А.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа - Буданов О.Г. (доверенность от 11.01.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Центр кредитования населения" - Мусс И.А. (директор).

Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр кредитования населения" (далее - ООО "Центр кредитования населения", общество, ответчик) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 5875 от 20.07.2009, заключенного между муниципальным образованием "Миасский городской округ" и обществом, в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:34:2508001:405, общей площадью 41147 кв.м., для строительства сельскохозяйственной фермы, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, выезд из с. Черновское в направлении с. Кундравы; применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязании общества возвратить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:34:2508001:405, общей площадью 41147 кв.м. для строительства сельскохозяйственной фермы, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Миасс, выезд из с. Черновское в направлении с. Кундравы, Администрации по акту приема-передачи; погашении регистрационной записи от 04.09.2009 об ограничениях (обремениях) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:2508001:405 (с учётом уточнения основания исковых требований, т. 2 л.д. 80-84).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области (далее - ФГУ "ЗКП"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), Сельскохозяйственный кооператив "Черновской".

Решением суда от 11.02.2011 (резолютивная часть от 10.02.2011) заявленные требования удовлетворены в части, признан недействительным (ничтожным) заключенный между муниципальным образованием "Миасский городской округ" в лице Администрации и обществом договор аренды N 5875 от 20.07.2009 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 41147 кв.м., с кадастровым номером 74:34:2508001:405, расположенного в г. Миассе, на выезде из с.Черновское в направлении с.Кундравы. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 4 л.д. 46-54).

В апелляционной жалобе ООО "Центр кредитования населения" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на недоказанность материалами дела того обстоятельства, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие иным лицами - силосные ямы.

Полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства правопреемства совхоза "Черновской" и СХПК "Черновской", что свидетельствует об отсутствии правопреемства в части права постоянного бессрочного пользования на земельный участок и ранее возникшего права собственности на силосные ямы. Факт создания СХПК "Черновской" в 2002 году, по мнению апеллянта, свидетельствует о том, что право постоянно бессрочного пользования ему не могло быть предоставлено в силу ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности оспариваемого договора ввиду наличия в отношении земельного участка права постоянного бессрочного пользования ошибочен.

Общество в апелляционной жалобе также ссылается на то, что суд не применил специальные нормы права, в частности Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", так как спорный земельный участок имеет статус земель сельскохозяйственного назначения, и отношения, связанные с его владением, пользованием и распоряжением регулируются нормой ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Установленная данной нормой процедура в части проведения торгов была соблюдена. С учётом приведённого обоснования полагает, что применение положений общих норм ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации не требуется.

Апеллянт также ссылается на то, что постановление органа местного самоуправления об отмене постановления о предоставлении ответчику земельного участка незаконно, так как не соответствует нормам Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", и данное постановление обжалуется ответчиком в самостоятельном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на несоответствие оспариваемого договора нормам земельного законодательства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. ФГУ "ЗКП" просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области от 20.07.2009 N 837-42 обществу "Центр кредитования населения" предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок с кадастровым номером 74634:25 08 001:405, площадью 41147 кв.м., для строительства сельскохозяйственной фермы из с.Черновское в направлении с.Кундравы г.Миасса (т. 1 л.д.33).

На основании указанного постановления 20.07.2009 между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка N 5875 (т. 1 л.д. 10-12).

В соответствии с условиями договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74634:25 08 001:405, площадью 41147 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г.Миасс, на выезде из с.Черновское в направлении с.Кундравы, - для строительства сельскохозяйственной фермы.

Согласно п. 2.1 договор аренды срок аренды участка устанавливается с 20.07.2009 по 20.07.2058.

По акту сдачи-приемки земельного участка от 20.07.2009 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 13).

13.02.2009 земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:34:2508001:405, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 16.02.2009 (т. 2 л.д. 23).

Договор аренды земельного участка от 20.07.2009 N 5875 зарегистрирован надлежащим образом 04.09.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 74-74-34/116/2009-352 (т. 2 л.д. 3).

Постановлением Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области от 17.12.2010 N 3780 постановление Главы администрации Миасского городского округа Челябинской области от 20.07.2009 N 837-42 отменено со дня его издания.

Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 20.07.2009 N 5875 был заключен с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, что является основанием для признания договора недействительным (ничтожным), истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что при предоставлении земельного участка нарушена установленная нормами ст. 30-31 Земельного кодекса Российской Федерации процедура ввиду отсутствия утверждённого акта выбора земельного участка. Судом также учтено наличие не прекращённого установленном порядке (ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации) права постоянного бессрочного пользования СХПК "Черновской" на спорный земельный участок, а также наличие на земельном участке принадлежащих иным лицам на праве собственности объектов (силосных ям).

В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки судом отказано в связи с тем, что погашение записи о регистрации договора аренды не является последствием недействительности сделки и кроме того, отсутствует отказ регистрирующего органа в совершении регистрационных действий.

Требование о возврате земельного участка оставлено без удовлетворения, поскольку возврат земельного участка является односторонней реституцией, а требования о передаче всего полученного по сделке от Администрации к ответчику истцом не заявлено.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании статьи 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Частью 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

Из материалов настоящего дела усматривается, что земельный участок по оспариваемому договору предоставлен ответчику под строительство сельскохозяйственной фермы.

Согласно положениям ст. 30, 31 ЗК РФ, предоставление земельных участков под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в соответствии с установленной законодательством процедурой.

Данная процедура включает в себя стадии: 1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

По этому заявлению орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (ч. 2 ст. 31 ЗК РФ).

На основании ч. 6 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка, утверждаемого решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (ч. 8 ст. 31 ЗК РФ).

В соответствии с названными нормами ЗК РФ решение об утверждении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта является первичным этапом по предоставлению земельного участка для строительства.

Между тем, как усматривается из материалов настоящего дела, уполномоченным органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, общей площадью 41147 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Миасс, выезд из с. Черновское в направлении с. Кундравы, в порядке ч. 6 ст. 31 ЗК РФ не принималось.

Имеющийся в деле акт выбора земельного участка от 22.07.2008 (т. 1 л.д. 116-117) не может быть принят судом в качестве доказательства принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку обозначенный акт выбора содержит лишь результаты его обследования для целей предоставления земельного участка для строительства сельскохозяйственной фермы, тогда как указанный акт выбора в установленном законом порядке не утверждён (ч. 6 ст. 31 ЗК РФ).

С учётом изложенного, как верно указано судом первой инстанции, порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта соблюден не был, доказательств проведения торгов на право заключения договора аренды в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта не представлено (ст. 30, 31 ЗК РФ), таким образом, совокупность условий, необходимых для предоставления земельного участка ответчику в аренду под строительство, отсутствует.

При таких обстоятельствах суд находит установленным факт нарушения действующего законодательства при предоставлении ответчику спорного земельного участка, что влечёт несоответствие закону оспариваемого договора аренды

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, является ничтожной независимо от такого признания, следовательно, довод подателя жалобы, что ответчик не заявлял требование о ничтожности договора, не имеет правового значения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не применил специальные нормы права, в частности ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 9 названного закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем в рассматриваемом случае спорный земельный участок на момент начала процедуры его предоставления не был поставлен на кадастровый учёт, и постановка его на кадастровый учёт исключается нормами ст. 30 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению о том, что сторонами был избран предусмотренный законодательством способ предоставления земельного участка под строительство - путём предварительного согласования места размещения объекта, в силу чего применение судом для оценки договора аренды норм ст. 30-31 ЗК РФ является обоснованным.

Ссылка апеллянта на то, что постановление органа местного самоуправления об отмене постановления о предоставлении ответчику земельного участка незаконно и обжалуется им в самостоятельном порядке, также не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции.

На основании п. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон о местном самоуправлении) муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, указанному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 48 Закона о местном самоуправлении муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими их.

Реализация в порядке самоконтроля органами местного самоуправления названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону и не нарушать законных прав и интересов граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права.

Из указанного, в частности, следует вывод о том, что отмена органом местного самоуправления вынесенных им ранее актов возможна в случае вынесения этих актов в противоречие с действовавшим на момент их вынесения нормам и правилам.

Постановление главы администрации Миасского городского округа N 837-42 от 20.07.2009 (т. 1 л.д. 33) вынесено с нарушением норм ст. 30-31 ЗК РФ по ранее изложенным судом мотивам, в силу чего орган местного самоуправления в порядке самоконтроля был вправе отменить данное постановление (т. 3 л.д. 8).

Судом первой инстанции также правомерно установлено, что на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, расположены объекты недвижимости - три силосные ямы, принадлежащие сельскохозяйственному производственному кооперативу "Черновской", что подтверждается техническими паспортами ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области от 21.12.2010 (т. 2 л.д. 87-108), справкой начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации Миасского городского округа (т. 2 л.д. 109), актом обследования земельного участка от 16.09.2010 (т. 1 л.д. 15), балансовым счетом N 01 1976 г., 1977 г. (т. 3 л.д. 32-33), балансовым счетом 01.01.1980, 1981 г. (т. 3 л.д. 34-36), балансовым счетом 1983 г., 1984 г. (т. 1 л.д. 18-21; т. 3 л.д. 37-38).

Ссылки апеллянта на отсутствие у данного лица зарегистрированного права собственности на данные объекты отклоняются в силу ст. 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Принимая во внимание, что исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду обладает собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, рассматриваемый договор также не соответствует ст. 36 ЗК РФ.

Указанная совокупность обстоятельств является необходимой и достаточной для признания оспариваемого договора аренды недействительным.

Ввиду этого, доводы апеллянта относительно недоказанности факта правопреемства в части права постоянного бессрочного пользования на земельный участок у СХПК "Черновской" не влияют на выводы суда по существу спора и не подлежат оценке.

Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Как верно указано судом первой инстанции возможность применения последствий недействительности сделки, отсутствует, поскольку погашение регистрационной записи об аренде земельного участка не является последствием недействительности сделки, а применение односторонней реституции в виде возврата земельного участка не соответствует требованиям п. 2 ст. 167, ст. 168 ГК РФ.

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2011 по делу N А76-21096/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр кредитования населения" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова В.В.Баканов