Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2011 г. N 20АП-1352/11

город Тула

19 апреля 2011 г.

Дело N А23-569/10Г-10-35

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мордасова Е.В.,

судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

при участии в судебном заседании 05 апреля 2011 года:

от истца: Наволоцкой Е.В. - представителя по доверенности N 1-1 от 11.01.2011;

от ответчика - ООО "ЭКСИМАШ": Буцкой Л.И. - представителя по доверенности от 19.04.2010;

от ответчика - муниципального образования муниципального района "Боровский район": не явился, извещен судом надлежащим образом,

при участии в судебном заседании 13 апреля 2011 года:

от истца: Наволоцкой Е.В. - представителя по доверенности N 1-1 от 11.01.2011;

от ответчиков: не явились, извещены судом надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКСИМАШ", г. Балабаново Боровского района Калужской области,

(регистрационный номер - 20АП-1352/2011)

на решение Арбитражного суда Калужской области от 01 февраля 2011 года

по делу N А23-569/10Г-10-35 (судья Иванова М.Ю.),

принятое по исковому заявлению открытого акционерного общества "Боровский завод радиотехнологического оснащения", г. Ермолино Боровского района Калужской области,

к обществу с ограниченной ответственностью "Эксимаш", г. Обнинск Калужской области, администрации муниципального образования муниципального района "Боровский район", г. Боровск Калужской области,

о признании недействительным договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Боровский завод радиотехнологического оснащения" (далее - ОАО "БЗРТО"), г. Ермолино Боровского района Калужской области, обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСИМАШ" (далее - ООО "ЭКСИМАШ"), г. Обнинск Калужской области, администрации муниципального образования муниципального район а "Боровский район" (далее - администрация МО МР "Боровский район"), г. Боровск Калужской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 13 010 кв.м, с кадастровым номером N 40:03:12 05 06:0016, расположенного по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, заключенного между администрацией муниципального образования муниципального района "Боровский район" и ООО "ЭКСИМАШ", в отношении площади данного земельного участка, занятой подстанцией 2 КТП-630 и распределительным пунктом ПР-24 и необходимой для их эксплуатации.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил свои требования: просил признать недействительным указанный договор купли-продажи в полном объеме, а также признать недействительной подтвержденную регистрационной записью в ЕГРП N 40-40-03/003/2008-005 от 07.02.2008 государственную регистрацию права собственности на земельный участок, в отношении которого была произведена купля-продажа.

Определением суда от 29.06.2010 по делу назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. 01.12.2010 производство по делу возобновлено в связи с получением экспертного заключения.

Решением суда исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N 17-09-02 от 02.10.2007, применены последствия недействительности сделки. В остальной части требования истца оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с такой позицией суда, ООО "ЭКСИМАШ" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просит его отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что проведение судебной экспертизы не являлось целесообразным, поскольку она не ответила на вопрос о том, почему спорным объектам недвижимости были присвоены названия из плана приватизации: подстанция 2 КТП-630, распределительный пункт ПР-24. Апеллянт указывает на то, что экспертное заключение в настоящем случае не является дополнительным доказательством по делу, поскольку в результате проведения экспертизы лишь подтвержден факт расположения на спорном земельном участке 2 строений площадью 50,6 кв.м и 57,8 кв.м, одно из которых является трансформаторной подстанцией, а другое - распределительным пунктом.

Ответчик считает, что, заключая договор аренды N 216 от 01.12.2005, а впоследствии и соглашение от 25.05.2006 об уступке прав и обязанностей по нему, истец тем самым сначала реализовал исключительное право на приватизацию, а затем прекратил его.

По мнению ООО "ЭКСИМАШ", вывод суда о необходимости признания недействительным договора в целом является несостоятельным, поскольку в настоящем случае в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, так как можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Апеллянт также ссылается на то, что спорный договор купли-продажи заключен на основании постановления администрации МО МР "Боровский район" N 1293 от 01.10.2007, которое соответствует нормам законодательства, не было оспорено и отменено. Признание недействительным указанного договора, по мнению ответчика, не повлечет за собой правовых последствий, поскольку на основании данного постановления ООО "ЭКСИМАШ" будет обладать правом на заключение нового договора.

Истец представил отзыв, в котором не поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, а требования апелляционной жалобы - без удовлетворения.

Администрация МО МР "Боровский район" в суд апелляционной инстанции своего представителя не направила.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы не поддержал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил оставить обжалуемое решение без изменения, а требования апеллянта - без удовлетворения. Представитель ООО "ЭКСИМАШ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании, проводимом 05.04.2011, был объявлен перерыв до 13.04.2011 с целью дать возможность сторонам обсудить варианты мирового соглашения.

После объявленного перерыва представители ответчиков в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением администрации Боровского района N 51 от 20.01.1993 Боровскому заводу радиотехнологического оснащения (правопреемником которого является истец) для строительства жилых зданий в постоянное бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 12,4 га, что подтверждает свидетельство от 03.02.1993 (том 1, л.д. 48).

Истцу на праве собственности в том числе принадлежат подстанция 2-КТП-630 (нежилое одноэтажное строение площадью 50,6 кв.м, инв. N 1012-12, расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, стр. 7) и распределительный пункт ПР-24 (нежилое одноэтажное строение, площадью 57,8 кв.м, инв. N 1012-12, лит. стр. 8, расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, стр. 8), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.10.2008 (том 1, л.д. 20, 23).

01.12.2005, в соответствии с постановлением администрации МО "Город Ермолино" Калужской области N 216 от 01.12.2005 (том 1, л.д. 49), между администрацией МО "Город Ермолино" (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды N 216 (том 1, л.д. 54-55), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений, с кадастровым номером N 40:03:21 05 06:0005, находящийся по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, общей площадью 64 010 кв.м, для размещения производственных объектов, на срок аренды с 02.02.2005 по 01.12.2004. Договор прошел государственную регистрацию 12.01.2006 с присвоением регистрационного номера 40-40-03/030/2005-553.

В соответствии с соглашением от 06.03.2006 (том 1, л.д. 57) ОАО "БЗРТО" передало ООО "ЭКСИМАШ" права и обязанности по договору аренды N 216 от 01.12.2005. Соглашение прошло государственную регистрацию 25.05.2006, о чем свидетельствует отметка регистрационного органа.

Из письма N 1809 от 24.11.2006 N 1809 (том 1, л.д. 58) следует, что администрация МО "Городское поселения "город Ермолино" разрешила ООО "Эксимаш" произвести межевание арендованного земельного участка на три земельных участка, одному из которых после межевания присвоен кадастровый номер 40:03:12 05 06:0016.

29.05.2007 по соглашению, зарегистрированному в предусмотренном законом порядке, ответчики расторгли договор аренды земельного участка N 216 от 01.12.2005 (том 1, л.д. 62).

29.05.2007 на основании постановления администрации МО МР "Боровский район" Калужской области N 717 от 28.05.2007 между указанной администрацией (арендодатель) и ООО "ЭКСИМАШ" (арендатор) заключен договор аренды N 04-1/2007 земельного участка (том 1, л.д. 64-65), по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером N 40:03:12 05 06:0016, находящийся по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, общей площадью 13 010 кв. м, для размещения производственных объектов, на срок аренды с 28.05.2007 по 28.05.2056. Договором определено, что на участке имеется объект недвижимости - здание гаража на 9 автомашин. Указанный договор прошел государственную регистрацию 13.08.2007 за номером регистрации N 40-40-03/024/2007-129.

02.10.2007, на основании постановления администрации МО МР "Боровский район" N 1293 от 01.10.2007, между указанной администрацией (продавец) и ООО "ЭКСИМАШ" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 17-09-02 земельного участка (том 1, л.д. 68-69), в соответствии с условиями которого покупатель приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:03:12 05 06:0016, находящийся по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Ермолино, ул. Русиново, общей площадью 13 010 кв. м, на котором расположен гараж на 9 автомашин, принадлежащий ООО "ЭКСИМАШ" на праве собственности. Право собственности общества на спорный земельный участок зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2008 серии 40 КЯ N 226513 (том 1, л.д. 73).

03.04.2009 истец направил в адрес ООО "ЭКСИМАШ" письмо N 1-265 (том 1, л.д. 26) с просьбой разрешения вопроса о выделении части земельного участка, необходимого для использования принадлежащих ОАО "БЗРТО" на праве собственности подстанции и распределительного пункта, расположенных на указанном земельном участке. Письмо вручено адресату 09.04.2010, как следует из имеющегося в материалах дела почтового уведомления (том 1, л.д. 27).

Ссылаясь на неполучение ответа на обращение, а также на то, что права и обязанности по договору купли-продажи на земельный участок с кадастровым N 40:03:12 05 06:0016 перешли к ООО "ЭКСИМАШ" в нарушение предусмотренного земельным законодательством преимущественного права ОАО "БЗРТО" на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что передача спорного земельного участка в собственность ООО "ЭКСИМАШ" нарушает исключительное право истца на приватизацию участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости, либо приобретение права аренды на него. Отказав в удовлетворении остальной части требований истца, суд исходил из того, что ОАО "БЗРТО" выбран ненадлежащий способ защиты права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Подпункт 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ, частью 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Как следует из пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Из материалов дела, в том числе заключения экспертов N 337/2-3 от 10.11.2010 (том 3, л.д. 1-9), следует, что на земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи от 02.10.2007 N 17-09-02, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу: здания подстанции 2 КТП-630 и распределительного пункта ПР-24.

Ссылка заявителя на недопустимость принятия экспертного заключения в качестве допустимого доказательства опровергается материалами дела и не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку наличие противоречий в выводах эксперта не установлено. Истцом было представлено достаточное количество правоустанавливающих и технических документов, из которых следует, что распределительный пункт ПР-24 и подстанция 2 КТП-630 расположены на спорном земельном участке. Помимо этого, при возникновении сомнений в обоснованности заключения ответчик не был лишен права заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 АПК РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено частью 2 статьи 166 ГК РФ, суд вправе применить по своей инициативе последствия недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, учитывая, что передача в собственность ООО "ЭКСИМАШ" земельного участка, на котором расположены принадлежащее истцу на праве собственности объекты, нарушает исключительное право ОАО "БЗРТО" на приватизацию участка, занятого подстанцией и распределительным пунктом, суд первой инстанции правомерно признал договор купли-продажи N 17-09-02 от 02.10.2007 недействительным и нарушающим требования земельного законодательства.

Учитывая выявленные обстоятельства, суд первой инстанции также правомерно и обоснованно применил к договору купли-продажи N 17-09-02 от 02.10.2007 последствия недействительности ничтожной сделки.

Ссылка апеллянта на то, что истец уже реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды N 216 от 01.12.2005, не может быть признана судебной коллегией состоятельной в силу следующего.

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Как следует из ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. При этом п. 3 ст.28 того же закона устанавливает, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Аналогичная по содержанию норма содержится и в п.2.2. ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которая определяет, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С учётом системного толкования указанных норм, суд апелляционной инстанции полагает, что переоформление истцом права постоянного бессрочного пользования на право аренды, которое имело место в 2005 году, не является приватизацией спорного имущества, поскольку не произошло смены собственника, требуемого ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Следовательно, право на приобретение в собственность земли, необходимой для эксплуатации строений, за истцом сохранилось.

Суд первой инстанции также обоснованно отказал в удовлетворении заявленного истцом требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "ЭКСИМАШ" на спорный земельный участок, с указанием на избрание ОАО "БЗРТО" ненадлежащего способа защиты права, поскольку гражданское законодательство не устанавливает признание недействительным зарегистрированного права в качестве способа защиты.

По мнению ООО "ЭКСИМАШ", вывод суда о необходимости признания недействительным договора в целом является несостоятельным, поскольку в настоящем случае недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей. Указанный довод отклоняется судебной коллегией ввиду его несостоятельности, поскольку из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельные участки, занятые объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, не индивидуализированы (не прошли процедуру межевания и постановки на кадастровый учёт), то есть как таковые не выделены из состава земельного участка с кадастровым номером N 40:03:12 05 06:0016.

Апеллянт также ссылается на то, что спорный договор купли-продажи заключен на основании постановления администрации МО МР "Боровский район" N 1293 от 01.10.2007, которое соответствует нормам законодательства, не было оспорено и отменено. Указанный довод не опровергает выводы суда первой инстанции и направлен на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что не может являться основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований апеллянта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине, уплаченной за подачу апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, в сумме 2 000 рублей относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 01 февраля 2011 года по делу N А23-569/10Г-10-35 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.В. Мордасов

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова