Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 18АП-11652/10

г. Челябинск

21 апреля 2011 г.

N 18АП-11652/2010 Дело N А76-14067/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А76-14067/2010 по заявлению индивидуального предпринимателя Таракановой Ирины Петровны

к Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области и Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области

о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи и обязании заключить договор купли-продажи.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Таракановой Ирины Петровны - Буяльская Т.В. (доверенность от 10.08.2010),

Администрации Юрюзанского городского поселения - Мохначев Е.А. (доверенность б/н от 05.03.2011),

Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения - Мохначев Е.А. (доверенность б/н от 08.04.2011).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тараканова Ирина Петровна (далее - ИП Тараканова И.П., заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Юрюзанского городского поселения Катав - Ивановского муниципального района Челябинской области (далее - Администрация, ответчик 1), 2. Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Юрюзанского городского поселения (далее - Отдел, ответчик 2) о признании незаконным отказа в заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Юрюзань, ул. Ильи Тараканова, дом N 3, помещение N 25, общей площадью 18,7 кв.метров; обязании Отдела заключить договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Юрюзань, ул. Ильи Тараканова, дом N 3, помещение N 25, общей площадью 18,7 кв.метров, по цене 133 000 руб., взыскании расходов по оплате услуг оценщика в сумме 4 000 руб. и расходов по оплате услуг представителя в сумме 10 000 руб. (с учётом уточнения требований, т. 1 л.д. 121-122, т. 2 л.д. 1).

Решением суда от 06.10.2010 (резолютивная часть от 06.10.2010) требования удовлетворены в части. Признан недействительным отказ Администрации в заключении с ИП Таракановой И.П. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Юрюзань, ул.Ильи Тараканова, дом 3, помещение N 25, площадь 18,7 кв.м., изложенный в письме от 15.06.2010 N 462; на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя посредством заключения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Юрюзань, ул.Ильи Тараканова, дом 3, помещение N 25, площадь 17,7 кв.м, по цене, равной 133 000 руб. (т. 2 л.д. 59-60).

В апелляционной жалобе Отдел (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и её податель ссылается на то, что вынося обжалуемое решение, суд не принял во внимание норму ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как отчёт оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной, если в судебном порядке не определено иное. Таким образом, оспаривание акта оценки возможно в порядке предъявления самостоятельного иска с назначением экспертизы и с привлечением оценщика в качестве третьего лица по делу.

Ссылается также на то, что отчёт оценщика, предоставленный истцом, не может быть принят судом во внимание, так как выполнен позже оценки, предоставленной ответчиками.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле) в силу следующего.

Как следует из письменных материалов дела заявителем оспариваются действия органа местного самоуправления, выразившиеся в отказе в заключении договора купли-продажи, по основанию несогласия с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, определённой на основании отчёта оценщика Лахтачева М.Ю.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.06.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), в силу чего имеет преимущественное право на приватизацию помещения площадью 17,7 кв.м, тогда как доказательств аренды помещения площадью 18,7 кв.м не имеется.

Судом критически оценён отчёт оценщика Лахтачева М.Ю., ввиду чего суд обязал Администрацию заключить договор купли-продажи по цене, предложенной истцом, на основании предоставленного им отчёта оценщика Маргасовой Г.Г.

Апелляционная коллегия полагает, что, давая оценку отчетам, выполненным оценщиками Лахтачевым М.Ю. и Маргасовой Г.Г., и оценив отчёт оценщика Лахтачева М.Ю. как недостоверный, суд первой инстанции сделал вывод о правах и обязанностях указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции при этом руководствуется следующим.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно п. 2 названного Информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путём оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу указанного, разрешение вопроса о достоверности оценки, произведённой оценщиком Лахтачевым М.Ю., а также возможности оценки в качестве доказательства результатов оценки, представленной оценщиком Маргасовой Г.Г., означает принятие судебного акта о правах и обязанностях указанных лиц, что невозможно без привлечения их к участию в деле.

Принимая обжалуемое решение и удовлетворяя исковые требования ИП Таракановой И.П., суд первой инстанции сделал вывод о недостоверности отчета от 26.03.2010 N 5-2010 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного независимым оценщиком Лахтачёвым М.Ю., при этом суд принял во внимание отчёт, выполненный независимым оценщиком Маргасовой Г.Г., и удовлетворил исковые требования, исходя из стоимости объекта недвижимости, указанного в данном отчёте.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченных к участию в деле лиц, - Лахтачева М.Ю. и Маргасовой Г.Г.

Определениями суда от 06.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены оценщики Лахтачев Максим Юрьевич и Маргасова Гульнур Галимьяновна.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности отчёта от 26.03.2010 N 5-2010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного оценщиком Лахтачевым М.Ю., а также на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 25 площадью 18, 7 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Юрюзань, ул. Ильи Тараканова, д. 3, в цокольном этаже, по состоянию на 26.03.2010 (определение суда от 01.02.2011). Проведение экспертизы поручено эксперту Сухониной Ю.В.

Определением суда от 11.04.2011 производство по делу возобновлено, суд с учётом мнения лиц, участвующих в деле, перешёл к рассмотрению дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. Лахтачев М.Ю. просит рассмотреть дело без его участия.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся третьих лиц.

В судебном заседании 11.04.2011 заявитель ходатайствовал об уточнении исковых требований в следующей редакции:

1. Признать незаконным отказ Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Юрюзань, ул. И.Тараканова, д. 3, помещение N 25 общей площадью 18,7 кв.м., изложенный в письме от 15.06.2010 N 462.

2. Обязать Администрацию Юрюзанского городского поселения Челябинской области в лице Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области устранить допущенные нарушения прав заявителя посредством заключения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Юрюзань, ул. И.Тараканова, д. 3, помещение N 25 общей площадью 18,7 кв.м., по цене, равной 172 000 рублей.

3. Взыскать с Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 27 000 рублей, государственной пошлине в сумме 200 рублей и экспертизы 5000 рублей.

Представитель заявителя также пояснил, что от требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг по выполнению отчёта об оценке оценщика Маргасовой Г.Г. в сумме 4000 рублей отказывается.

Уточнение требований на основании ст. 49 АПК РФ принято судом (протокол судебного заседания 11.04.2011).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, дополнительно пояснив, что по существу заявлены требования в порядке обжалования незаконных действий органа местного самоуправления на основании главы 24 АПК РФ.

Представитель ответчиков против удовлетворения требований по существу не возражал, критических доводов относительно заключения судебной экспертизы не указал, однако возражал относительно взыскания судебных расходов в заявленном размере, ссылаясь на их чрезмерность. Кроме того, пояснил, что указание в договоре аренды площади помещения 17, 7 кв.м. является технической ошибкой, не соответствующей сведениям технической инвентаризации помещения, факт использования заявителем по договору аренды помещения 18, 7 кв.м. не оспаривает.

При рассмотрении дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства.

01.06.2005 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и ИП Таракановой И.П. заключен договор N 146 аренды нежилого помещения, общей площадью 17,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Юрюзань, ул. Ильи Тараканова, д. 3

01.05.2007 между сторонами в отношении этого же помещения заключен договор аренды N 16 (т. 1 л.д. 16-19).

15.05.2008 между сторонами в отношении этого же помещения заключен договор аренды N 40 (т. 1 л.д. 22-26).

22.05.2009 между сторонами в отношении этого же помещения заключен договор аренды N 24 (т. 1 л.д. 9-12).

Помещение принято во владение заявителя по актам (т. 1 л.д. 14, 21, 27).

ИП Тараканова И.П. обратилась в Отдел с заявлением о выкупе нежилого помещения N 25 по адресу: ул. Ильи Тараканова, 3, площадью 18,7 кв.м.

Письмом от 06.04.2010 N 39 Отдел сообщил предпринимателю о принятии положительного решения по указанному заявлению, также заявителю предложено ознакомиться с отчетом об определении рыночной стоимости спорного помещения и заключить договор купли-продажи (т. 1 л.д. 30).

Согласно отчету об оценке N 5-2010, осуществленному оценщиком Лахтачевым М.Ю. по заявлению Отдела, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 242 000 руб. (т. 2 л.д. 6-54).

Заявитель, не согласившись с отчетом об оценке N 5-2010, обратился к индивидуальному предпринимателю Маргасовой Г.Г., которой был составлен отчет оценки N 013/01/2010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения N 25 общей площадью 18,7 кв.м, расположенного по ул. Ильи Тараканова, 3, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта составляет 133 000 руб. (т. 1 л.д. 39-97).

Предпринимателем в Отдел 04.05.2010 направлены разногласия по заключению договора, в котором просит направить в ее адрес проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 133 000 руб. (т. 1 л.д. 31)

Администрацией в адрес заявителя направлено уведомление от 15.06.2010 N 462, которым предприниматель извещался об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, в соответствии с пп. 2 ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку договор не заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении (т. 1 л.д. 32).

Полагая, что указанным письмом орган местного самоуправления незаконно отказывает предпринимателю в реализации преимущественного права на приватизацию помещения, а также полагая, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости, указанная в отчёте N 5-2010, выполненном оценщиком Лахтачёвым М.Ю., является недостоверной ввиду несоответствия отчёта законодательству об оценочной деятельности, ИП Тараканова И.П обратилась с рассматриваемыми требованиями в арбитражный суд.

Исследовав представленные по делу письменные доказательства, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объёме.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения может быть признано за предпринимателем при соответствии предпринимателя одновременно условиям, указанным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Соответствие предпринимателя указанным требованиям подтверждается материалами настоящего дела и не оспаривается ответчиками. Заявитель по настоящее время занимает помещения, поименованные в договоре аренды, поскольку договор аренды от 22.05.2009, заключенный сроком по 27.04.2010, не прекращён, доказательств наличия возражения арендодателя на прекращение арендных отношений суду не представлено, в силу чего суд считает, что договор возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом суд принимает по внимание то обстоятельство, что фактически площадь арендуемого заявителем помещения составляет согласно данным технической инвентаризации 18, 7 кв.м. (кадастровый паспорт от 05.05.2009 (т. 1 л.д. 29). Суд также учитывает пояснения заявителя и ответчиков о том, что в договорах аренды площадь 17, 7 кв.м. является ошибкой, воспроизведённой из прежних сведений о технической инвентаризации объектов недвижимости (протокол судебного заседания 11.04.2011).

Указанные обстоятельства суд считает признанными на основании ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, кроме того, учитывает положительное решение органа местного самоуправления относительно приватизации помещения (т. 1 л.д. 30), ввиду чего полагает, что предприниматель имеет право на приватизацию помещения площадью 18, 7 кв.м.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Из материалов дела следует, что в целях реализации преимущественного права арендатора на приватизацию арендуемого недвижимого имущества ИП Тараканова И.П. обратилась в Отдел с заявлением о выкупе нежилого помещения N 25 по адресу: ул. Ильи Тараканова, 3, площадью 18,7 кв.м.

Письмом от 06.04.2010 N 39 Отдел сообщил предпринимателю о принятии положительного решения по указанному заявлению, также заявителю предложено ознакомиться с отчетом об определении рыночной стоимости спорного помещения и заключить договор купли-продажи (т. 1 л.д. 30). Цена объекта определена в размере 242 000 руб. согласно отчету об оценке N 5-2010, выполненной оценщиком Лахтачёвым М.Ю. (т. 2 л.д. 6-54).

Заявитель, не согласившись с установленной ценой объекта, обратился к индивидуальному предпринимателю Маргасовой Г.Г., которой был составлен отчет оценки N 013/01/2010 об определении рыночной стоимости объекта в размере 133 000 руб. (т. 1 л.д. 39-97). Разногласия относительно цены направлены предпринимателем в Отдел (т. 1 л.д. 31).

Отдел письмом N 462 от 15.06.2010 (т. 1 л.д. 32) сообщил предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Таким образом, приняв положительное решение о приватизации арендуемого помещения, орган местного самоуправления отказался от заключения договора ввиду того, что между сторонами возник спор относительно цены продаваемого приобретаемого предпринимателем объекта недвижимости.

Из содержания ч. 1 ст. 198 АПК РФ следует, что ненормативный акт (действие) уполномоченного органа могут быть признаны недействительными при условии их несоответствия закону и нарушения прав заявителя в сфере экономической и предпринимательской деятельности.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая, что орган местного самоуправления принял положительное решение относительно права заявителя на выкуп помещения (т. 1 л.д. 30), принимая во внимание отсутствие между сторонами иных разногласий по условиям договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции считает возможным определить способ восстановления нарушенного права заявителя в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 201 АПК РФ путём разрешения спора о цене продаваемого имущества.

От разрешения указанного вопроса также зависит квалификация действий органа местного самоуправления по отказу от заключения договора как правомерных либо неправомерных.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из заключения эксперта Сухониной Ю.В. в рамках проведённой по делу судебной экспертизы (т. 3 л.д. 3) следует частичное несоответствие отчёта об оценке N 5-2010, выполненного оценщиком Лахтачевым М.Ю. Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (т. 3 л.д. 9-19) и определена рыночная стоимость объекта оценки на 26.03.2010 в размере 172 000 рублей (т. 3 л.д. 47).

Ответчиками не дана критическая оценка указанным выводам эксперта, иными доказательствами по делу выводы эксперта не опровергнуты, представитель ответчиков в судебном заседании признал требования заявителя в части заключения договора по цене, определённой в результате судебной экспертизы.

Оснований для критической оценки указанного заключения эксперта у суда также не имеется.

Таким образом, отчёт N 5-2010 об оценке величины рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком Лахтачевым М.Ю., согласно которому стоимость объекта составляет 242 000 рублей, не может быть принят во внимание для определения выкупной цены объекта недвижимости, ввиду чего у суда не имеется оснований полагать, что действия органа местного самоуправления по заключению договора на указанных условиях являются законными.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи подлежит заключению по цене 172 000 рублей, определённой по результатам судебной экспертизы.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объёме.

Предпринимателем также заявлено о возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины, на оплату экспертизы в сумме 5000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме 27000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Доказательства несения судебных расходов по государственной пошлине (т. 1 л.д. 8), на оплату услуг представителя (т. 1 л.д. 103, приложение к заявлению об уточнении требований), на экспертизу (т. 2 л.д. 128) суду представлены.

Судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины по заявлению подлежат возложению на ответчиков на основании ст. 110 АПК РФ.

Ответчики заявили возражения относительно разумности размера предъявленных к взысканию судебных расходов на проведение экспертизы и на оплату услуг представителя.

Между тем по смыслу разъяснений п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", обязанность доказывания чрезмерности понесённых стороной судебных расходов возлагается на противоположную сторону, тогда как соответствующих доказательств ответчиками в обоснование данного довода не представлено.

При этом суд вправе снижать размер судебных расходов только в случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 N 6284/07), между тем таковых оснований суд не установил.

При таких обстоятельствах судебные расходы, понесённые заявителем по настоящему делу, подлежат взысканию с ответчиков.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.10.2010 по делу N А76-14067/2010 отменить.

Требования индивидуального предпринимателя Таракановой Ирины Петровны к Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области и Отделу по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области в заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Юрюзань, ул. И.Тараканова, д. 3, помещение N 25 общей площадью 18,7 кв.м., изложенный в письме от 15.06.2010 N 462.

Обязать Администрацию Юрюзанского городского поселения Челябинской области в лице Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области в течение 15 дней с момента вынесения настоящего постановления заключить с индивидуальным предпринимателем Таракановой Ириной Петровной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Юрюзань, ул. И.Тараканова, д. 3, помещение N 25 общей площадью 18,7 кв.м., по цене 172 000 рублей.

Взыскать с Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Таракановой Ирины Петровны судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 100 рублей, судебные расходы на экспертизу в сумме 2500 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 13 500 рублей, всего 16 100 рублей.

Взыскать с Отдела по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Юрюзанского городского поселения Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Таракановой Ирины Петровны судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 100 рублей, судебные расходы на экспертизу в сумме 2500 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 13 500 рублей, всего 16 100 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева