Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2009 г. N 19АП-5628/09

"08" декабря 2009 г.

Дело N А36-2080/2009

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Поротикова А.И.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ОАО "Домостроительный комбинат": Игнаткина Г.В., начальник юридического отдела, доверенность N 8 от 30.12.2008 г.;

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Овчинникова О.С., консультант правового управления администрации Липецкой области, доверенность N 6087-01 от 27.07.2009 г., удостоверение N 3380 выдано администрацией Липецкой области 05.08.2008 г.

от Администрации г. Липецка: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009 года по делу N А36-2080/2009, по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ОАО "Домостроительный комбинат", при участии в качестве третьего лица: Администрации города Липецка о взыскании 114 823 340 руб. 14 коп.

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - истец) на основании закона Липецкой области N 138-ОЗ от 16.04.2008г. "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Домостроительный комбинат" (далее - ответчик) с иском о взыскании 105 555 564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008-2009 г.г. и 9 267 776, 14 руб. неустойки (пени).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Липецка.

Решением от 28.07.2009 г. Арбитражный суд Липецкой области исковые требования удовлетворил в части, взыскав с ответчика в пользу истца 105 555 564 руб. задолженности и 2 000 000 руб. неустойки (пени) за период с 21.01.2008 г. по 24.04.2009 г., отказав в остальной части иска.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований.

При этом заявитель жалобы указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

Так, несмотря на сделанный судом в решении вывод о не имеющих юридического значения подписанных сторонами договора аренды земельного участка от 31.12.2006 г. протокола разногласий к нему и протокола согласования разногласий, суд посчитал этот договор заключенным и с внесенными в него изменениями в отношении возможности раздела земельного участка.

По мнению же заявителя жалобы, договором не предусматривался порядок образования новых земельных участков путем выделения из земельного участка, являвшегося предметом договора аренды, а с учетом п. 3 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре" в связи с образованием двух новых земельных участков прежний участок, как он считает, "прекратил свое существование".

Не соответствует, по мнению заявителя жалобы, и вывод суда о том, что условиями конкурсной документации была предусмотрена возможность выделения из земельного участка, предоставленного в аренду по результатам торгов иных участков, а также перерасчета величины арендной платы на основании проекта межевания по мере сдачи объектов строительства в эксплуатацию, полагая, что договор этого не предусматривал, а фактически объекты в эксплуатацию и не вводились.

Как считает ответчик, договор аренды прекратил свое действие, а поэтому требование о взыскании арендной платы и неустойки могли быть предъявлены только за период аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов с 31.12.2006 г. по 17.12.2007 г., однако за этот период требование о взыскании арендных платежей истцом не заявлялось.

В обоснование жалобы заявитель указывает также на то, что суд не дал оценки его доказательствам о существенно изменившихся условиях обязательства, изложенных в дополнениях к отзыву на иск, в силу которых арендные обязательства, по его мнению, прекратились на основании статей 416 и 417 ГК РФ.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить оспариваемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на жалобу истца, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 26.12.2006 г. о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией г. Липецка, выступившей по договору арендодателем, и ОАО "Домостроительный комбинат" (арендатор) 31.12.2006 г. был оформлен договор N 17-06-А аренды земельного участка.

В соответствии с договором арендодатель предоставлял, а арендатор принимал в аренду земельный участок площадью 189638 кв.м. с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119, относящийся к категории земель поселения и расположенный в 29 микрорайоне Октябрьского округа г. Липецка, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок действия договора установлен с 01.01.2007 года по 31.12.2013 года.

Размер арендной платы за право одного года аренды составлял 64 856 196 руб., а размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади (за 1 кв.м) - 342 руб. и оставался неизменным на весь срок действия договора.

Арендная плата должна была уплачиваться арендатором равными долями ежегодно не позднее 20 числа первого месяца календарного года в период с 01.01.2007 г. по 31.12.2013 г. (п.п. 4.1., 2.1. договора).

Согласно пункту 4.5. договора по мере сдачи объектов в эксплуатацию на основании проекта межевания должен был проводиться перерасчет величины арендной платы с учетом изменения площади земельного участка.

Договор аренды арендатором был подписан с протоколом разногласий, спорные условия которого в последующем были согласованы в отдельном протоколе (протоколе согласования разногласий) от 01.02.2007 г.

По акту приема-передачи от 01.01.2007 г. администрация г. Липецка передала, а ОАО "ДСК" приняло земельный участок, а 02.07.2007 г. договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 48-48-01/038/2009-266.

Распоряжением главы города Липецка N 2028-р от 10.09.2007 г. были утверждены проекты планировки и межевания 29 микрорайона, а 08.11.2007 г. постановлением главы города Липецка N 4431 был утвержден проект границ земельного участка, предназначенного для комплексного жилищного строительства 29 микрорайона.

В соответствии с данным постановлением земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв.м был разделен на земельный участок N 1 площадью 154321 кв.м и земельный участок N 2 площадью 35317 кв.м. с присвоением участкам кадастровых номеров 48:20:04 36 01:0175 и 48:20:04 36 01:01:0176 соответственно.

При этом земельный участок N 1 площадью 154321 кв.м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 остался в фактическом пользовании ОАО "ДСК".

Земельный участок N 2 с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0176 (л.д. 59) по акту приема-передачи от 10.11.2007 г. ОАО "ДСК" возвратило Администрации г. Липецка.

Этим же постановлением муниципальному учреждению "Земельные ресурсы города Липецка" было поручено подготовить проект соглашения о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ОАО "ДСК", а ОАО "ДСК" обратиться в уполномоченный орган для постановки на кадастровый учет земельного участка N 1.

18.03.2008 г. ОАО "ДСК" обращалось в МУ "Земельные ресурсы города Липецка" с просьбой подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 17-06-А от 31.12.2006 г. и направляло в адрес указанного учреждения текст соглашения.

03.04.2008 г. и 20.05.2008 г. ОАО "ДСК" повторно просило указанное учреждение рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды от 31.12.2006 г.

В ответе на письмо от 20.05.2008 г. МУ "Земельные ресурсы города Липецка" указало, что на основании закона Липецкой области N 138-ОЗ от 16.04.2008г. "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк" органом уполномоченным принимать решения о распоряжении земельными участками является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, в связи с чем ответчику необходимо обратиться к указанному лицу для внесения изменений в договор аренды от 31.12.2006 г.

Письмом от 30.07.2008 г. ответчик обратился в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с просьбой подписать соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 31.12.2006 г., однако вопрос об изменении условий договора аренды так и не был разрешен.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению установленных договором арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за 2008 и 2009 годы и неустойки.

Удовлетворяя требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что оно основано на законе и подтверждается материалами дела.

В отношении требования о взыскании неустойки суд, установив, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшил размер взыскиваемой суммы неустойки до 2 000 000 руб.

Апелляционная инстанция считает решение по существу правильным, соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

При этом суд исходит из наличия между сторонами по делу арендных правоотношений, возникших на основании договора, заключенного с ОАО "ДСК" как с единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 189638 кв.м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество (земельный участок) во временное владение и пользование ответчику как арендатору был предоставлен, а поэтому он был обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки определенные договором аренды.

В ходе рассмотрения дела установлено, подтверждено и по существу не оспаривается и ответчиком, что им не уплачивались арендные платежи за 2008 и 2009 годы за пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 площадью 154 321 кв.м., который оставался в пользовании ответчика после раздела земельного участка площадью 189 638 кв.м и кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119.

Размер взыскиваемой с ответчика задолженности соответствует размеру арендных платежей за право одного года аренды, как это предусмотрено п. 4.1 договора, а размер неустойки подтверждается расчетом, с учетом установленной п. 6.2 договора процентной ставки за каждый день просрочки платежа.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате сделан, исходя из площади земельного участка 154321 кв.м. и ставки арендной платы 342 руб. за кв.м, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды от 31.12.2006 г.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендных платежей в установленном порядке, задолженность по ним, составляющая 105555564 руб., правомерно и обоснованно взыскана судом.

Истец также просил взыскать неустойку (пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате за период с 21.01.2008 г. по 24.04.2009 г. в размере 9267776,14 руб.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму.

Согласно пункту 6.2. договора от 31.12.2006 г. в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п. 6.2. договора от 31.12.2006г.).

Представленный истцом расчет неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 21.01.2008 г. по 24.04.2009 г. с учетом размера ставок рефинансирования ЦБ РФ, действовавших на день истечения срока оплаты и суммы задолженности, соответствует размеру задолженности, ставке рефинансирования и периоду просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Принимая во внимание размер задолженности, период просрочки, компенсационный характер неустойки апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что в рассматриваемом случае усматривается явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем размер неустойки был правомерно снижен судом до 2 000 000 рублей.

При этом ни размер задолженности, ни размер неустойки по иску ответчиком не оспорены.

Доводы ответчика по иску и заявителя жалобы в судах первой и апелляционной инстанций по существу сводятся к тому, что он не считает себя обязанным уплачивать арендные платежи.

При этом первоначально ответчик утверждал, что не мог и не может использовать земельный участок по вине Администрации г. Липецка, не осуществившей строительство магистральных инженерных сетей по периметру микрорайона застройки. Это обстоятельство ответчик считает существенно изменившим условия пользования, что позволяет ему в силу п. 4 статьи 614 ГК РФ требовать уменьшения арендной платы.

В последующем ответчик ссылался на то, что в процессе пользования площадь первоначально предоставленного ему земельного участка изменилась вследствие принятия главой администрации г. Липецка постановления от 8.11.2007 г. N 4431 об отмене п. 7 распоряжения того же главы N 2309-р от 28.04.2006 г. об утверждении проекта границ земельного участка. Это обстоятельство, по его мнению, указывает на невозможность исполнения обязательства, что в силу п. 1 статьи 417 ГК РФ прекращает обязательство на основании указанного акта государственного органа.

При этом ответчик ссылался также на прекращение существования объекта недвижимости - земельного участка площадью 189638 кв.м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 в связи с чем на основании статей 407 и 416 ГК РФ прекратилась и его обязанность по внесению арендных платежей.

Апелляционный суд считает указанные доводы ответчика по иску и заявителя жалобы необоснованными.

Прежде всего, не усматривается вины Администрации г. Липецка якобы не осуществившей строительство магистральных инженерных сетей по периметру микрорайона застройки, так как такой обязанности по договору (с учетом протокола разногласий и протокола согласования разногласий) на администрацию и не возлагалось.

Не усматривается апелляционным судом и противоречий в выводах суда первой инстанции о не имеющих юридического значения подписанных сторонами договора аренды земельного участка протоколов разногласий, согласования разногласий, но признавшего договор заключенным.

Законодательство однозначно и не запрещает дополнительное согласование условий заключенных по итогам торгов договоров на право аренды земельных участков, а разногласия к договору и последующее их согласование не касались существенных условий аукциона, договор подлежит исполнению с учетом согласованных названными документами дополнительных его условий.

В отношении довода заявителя жалобы о прекращении обязательства по договору аренды апелляционный суд исходит из следующих обоснований.

В соответствии с п. 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Указанные заявителем статьи 416 и 417 п. 1 ГК РФ предусматривают возможность прекращения обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (статья 416 п. 1), а также, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, что влечет прекращение обязательства полностью или в соответствующей части (статья 417 п. 1).

Однако указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства в данном случае неприменимы.

Так, условием применения п. 1 статьи 416 ГК РФ является невозможность исполнения обязательства, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, то есть внешними обстоятельствами.

В данном же случае, изменение площади арендуемого земельного участка было вызвано самими участниками правоотношений, и более того, было предусмотрено условиями конкурсной документации и заключенного сторонами договора аренды.

При этом договор предусматривал возможность перерасчета величины арендной платы на основании проекта межевания по мере сдачи объектов в эксплуатацию.

Что касается прекращения обязательства в результате издания акта государственного органа, то подлежит выяснению - полномочным ли органом власти издан акт и полностью или частично становится невозможным исполнение обязательства.

В данном случае правомерно говорить, что в результате принятия органом местного самоуправления (в п. 1 статьи 417 ГК РФ - акт государственного органа) постановления об изменении границ земельного участка обязательство по аренде прекратилось в соответствующей части земельного участка, что подтверждается и ответчиком, передавшим другой участок арендодателю.

На допустимость и законность раздела земельного участка и сохранения обязательства по аренде в отношении земельного участка вследствие раздела прежнего, находившегося в аренде, на два и более участков указывается и в пункте 18 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно этому пункту Вводного закона до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Следовательно сохранение предмета аренды влечет продолжение арендных обязательств в отношении земельного участка в измененных границах.

Не усматривается судом и нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 112, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009 года по делу N А36-2080/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

В.И. Федоров

Судьи

А.И. Поротиков Л.М. Мокроусова