Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав (Э.В. Гурбанова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 7, июль 2006 г.)

Установление юридических фактов в отношении
недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав

Недвижимость - одна из актуальных и активно обсуждаемых тем современной цивилистики. Особое положение недвижимости по отношению к остальному имуществу объясняется его социальной значимостью: во-первых, к недвижимости отнесены многие природные ресурсы, во-вторых, объекты недвижимости имеют, как правило, высокую стоимость, в-третьих, осуществление прав на недвижимость в большей степени затрагивает интересы граждан и юридических лиц, нежели осуществление прав в отношении движимого имущества. Особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав обусловливают установление особого режима правового регулирования.

Как известно, права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). При этом могут появиться многочисленные проблемы, связанные с отсутствием необходимых документов, с их утратой или с несвоевременным оформлением. Если невозможно зарегистрировать право в обычном порядке, остается одно - обращаться в суд за защитой своих прав.

Возможны несколько вариантов защиты: в порядке искового производства о признании права собственности; в случае незаконного отказа в государственной регистрации прав - обращение в суд в порядке особого производства по обжалованию незаконных действий должностных лиц или государственных органов; установление юридически значимого факта владения, пользования недвижимым имуществом как своим собственным (гл. 27 АПК РФ, гл. 28 ГПК РФ).

Рассматривая первый вариант, следует отметить, что истцы часто ошибочно привлекают ответчиком Федеральную регистрационную службу (далее - ФРС). Но поскольку она не состоит с истцом в материально-правовых отношениях, не обладает правами на предмет спора, то, следовательно, не может выступать ответчиком по таким делам.

Останавливаясь подробнее на втором варианте, следует иметь в виду следующее. Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ уклонение или отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней могут быть обжалованы в суде (п. 5 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1) (далее - Закон). Соответствующее заявление подается в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе (п. 4 ст. 198 АПК, ст. 256 ГПК РФ).

Если суд признает отказ незаконным, то ФРС обязана зарегистрировать права немедленно, если иные сроки не установлены в судебном акте. Повторно оплачивать государственную пошлину не требуется.

В качестве положительного примера обжалования отказа можно привести дело, рассмотренное в арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа в январе 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обжаловало отказ в регистрации перехода и права собственности по следующим основаниям.

Право собственности учредителя на недвижимое имущество возникло в 1992 г. В 1999 г. учредитель, будучи собственником, передал в уставный капитал ООО недвижимость через свое дочернее предприятие, которое обладало правом оперативного управления. Право собственности учредителя при передаче в уставный капитал зарегистрировано не было.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимости требуется при государственной регистрации перехода прав, возникших после введения в действие вышеуказанного Закона.

Пункт 1 ст. 6 Закона указывает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим актом.

Во исполнение требований ст. 6 Закона ООО обратилось за регистрацией права собственности на основании решения учредителя о передаче имущества в уставный капитал ООО. Была проведена государственная регистрация ранее возникшего права собственности учредителя и в 2005 г. выдано соответствующее свидетельство. Таким образом, была произведена регистрация права, прекратившегося в 1999 г. в связи с передачей имущества в уставный капитал ООО. При повторном обращении ООО в Регистрационную службу Ханты-Мансийского округа в регистрации перехода права собственности к ООО было отказано. Отказ был мотивирован тем, что у дочернего предприятия не было прав на передачу объектов недвижимости, так как это право закреплено за собственником.

Арбитражный суд требования заявителя удовлетворил, признав отказ в регистрации незаконным, поскольку имущество было передано в соответствии с действующим законодательством. Но была нарушена процедура регистрации ранее возникшего права, так как в соответствии со ст. 6 Закона право собственности учредителя должно было быть зарегистрировано для регистрации перехода права собственности к ООО и без выдачи свидетельства. Суд также установил, что дочернее предприятие, выполняя обязательное для исполнения указание, реализовало волю собственника и передало имущество в уставный капитал ООО. Статьей 296 ГК РФ предусмотрено, что дочернее предприятие в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества может владеть, пользовать и распоряжаться им.

Представленным ООО документам была дана ненадлежащая правовая оценка, что и привело к незаконному отказу со ссылкой на ст. 20 Закона о несоответствии документов действующему законодательству.

Арбитражный суд обязал Федеральную регистрационную службу произвести регистрацию перехода и право собственности ООО.

Теперь рассмотрим особенности установления фактов, имеющих юридическое значение, и их роль в механизме защиты права собственности.

Установление юридических фактов относится к категории дел особого производства, которое является самостоятельным видом процессуального судопроизводства по категориям гражданских дел, отличающихся отсутствием спора о праве и применением специальных средств и способов защиты, в котором суд, устанавливая юридические факты (действия, события, состояния), защищает охраняемые законом интересы граждан и организаций.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен только один случай возникновения права собственности на недвижимость на условиях добросовестного, открытого и непрерывного владения "как своим собственным" - приобретательная давность. Во всех других случаях установление юридически значимого факта напрямую не связано с возникновением права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона право собственности на недвижимое имущество, возникающее в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления этого факта.

Таким образом, регистрация права собственности в силу ст. 234 ГК РФ возникает по решению суда об установлении факта, имеющего юридическое значение. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им "как своим собственным" в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество.

В соответствии с пп. 1, 3 п. 2 ст. 218 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела об установлении фактов владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

В отличие от АПК РФ ст. 264 ГПК РФ содержит иную, еще более неконкретную формулировку - "установление факта владения и пользования строением". Вообще без указания на право собственности.

Для всестороннего изучения проблемы установления юридических фактов рассмотрим законодательство другой страны. Интересно определение, данное в гл. 26 "Производство по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение (юридических фактов) (ст.ст. 231-234)" Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь. Согласно ст. 231 "хозяйственный суд рассматривает дела об установлении:

факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю или гражданину;

факта добросовестного, открытого и непрерывного владения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем или гражданином недвижимым имуществом либо иным имуществом как своим собственным".

Таким образом, юридическая техника в Белоруссии позволила объединить в одну статью два факта, имеющих юридическое значение, более точно отразив важность их установления. Следует отметить, что законодательство Белоруссии содержит более понятную формулировку: установление "факта принадлежности на праве собственности".

Второй пример. В 2000 г. арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа установил факт владения и пользования обществом с ограниченной ответственностью недвижимостью "как своей собственной" в г. Новый Уренгой. Заявление об установлении юридического факта было мотивировано отсутствием правоустанавливающего документа, соответствующего требованиям Закона.

А именно: не был составлен и согласован пообъектный план приватизации имущества учредителя, внесшего его в уставный капитал. Департамент федеральной, а затем и Департамент муниципальной собственности подтвердили, что запрашиваемые объекты в соответствующих реестрах не значатся. Суд установил отсутствие спора о праве и притязаний третьих заинтересованных лиц. На тот момент также не было другой возможности, кроме как в судебном порядке, получить документы, подтверждающие права собственности заявителя.

Учреждением юстиции было зарегистрировано право собственности на основании решения суда об установлении юридического факта "владения и пользования, как своим собственным".

Такая практика не соответствует действующему законодательству. Во-первых, если были применены по аналогии нормы о приобретательной давности, то оснований для этого не было, так как необходимый пятнадцатилетний срок добросовестного, открытого и непрерывного владения "как своим собственным" не истек. Во-вторых, заявитель не был лишен возможности обратиться с исковым заявлением, а не в порядке особого производства. В-третьих, решение суда не содержало оснований для государственной регистрации права собственности, поскольку суд не признал за заявителем права собственности, а регистрация фактов не предусматривается Законом о регистрации.

В связи с неоднозначным пониманием применения особого производства Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ довел до сведения арбитражных судов рекомендации в своем Информационном письме от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение"*(2). Пункт 7 вышеуказанного Обзора разъясняет, что факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства.

В упомянутом деле суд установил факт принадлежности заявителю здания на праве собственности. Отменяя это решение, кассационная инстанция обоснованно отметила, что принадлежность строения на праве собственности не может быть установлена в порядке особого производства. Тем не менее заявитель не лишен права обратиться с требованием о признании права собственности на упомянутое имущество в порядке искового или упрощенного производства.

По аналогии с приведенным выше примером 2000 г. другое общество с ограниченной ответственностью обратилось в тот же арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с такими же требованиями. Было вынесено решение об установлении факта владения и пользования ООО зданием "как своим собственным". Мотивировочные части решений похожи, исследованы такие же доказательства. Однако в резолютивной части решения суд вторым пунктом указал: "Настоящее решение не является основанием для регистрации права собственности и иных вещных прав". Вывод?

За пять лет судебная практика кардинально изменилась. Если установление факта не связано с приобретательной давностью, то возникает вопрос: каким нормативным актом, кроме ст. 234 ГК РФ, установлено возникновение прав на основании признания юридического факта? Ведь установление "факта владения, пользования как своим собственным" требует еще и оформления прав соответствующими органами, так как в соответствии со ст. 222 АПК РФ решение суда не заменяет собой документов, выдаваемых этими органами.

Например, основываясь на пп. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факт владения и пользования наследником недвижимостью в силу фактического принятия наследства. Однако в этом случае вынесенное решение отнюдь не станет основанием регистрации права собственности, а будет лишь основанием для оформления нотариусом свидетельства о праве на наследство.

Также непонятно употребление выражения "как своим": то есть, с одной стороны, признаются какие-то права, но в то же время неясны полномочия такого правообладателя - не абсолютное вещное право, не собственность. Судом устанавливаются лишь ограниченные, отдельные полномочия собственника.

Еще Г.Ф. Шершеневич*(3) высказывался о статусе подобных прав: владением называется обеспеченное объективным правом фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе. Выделяется два существенных момента в понятии о владении - субъективный и объективный.

Объективный признак заключается в том внешнем отношении лица к вещи, которое дает ему возможность действительного пользования и распоряжения ею и которое подобно отношению к вещи со стороны хозяина-собственника - "в виде собственности" (ст. 533).

Субъективный момент состоит в том, что лицо, господствуя над вещью, может быть, без всякого законного основания, тем не менее желает иметь ее для себя, пользоваться и распоряжаться ею, как будто оно имеет право собственности, - "на праве собственности" (ст. 560).

То есть еще в начале ХХ столетия отмечали различие понятия и статуса прав "в виде собственности" и "на праве собственности".

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает регистрацию такого права "как свое собственное". В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ регистрируются право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. ГК не содержит императивных норм о регистрации права владения и пользования "как собственным". У регистратора прав обязательно возникнет сомнение, какое же право подлежит регистрации - владения или пользования; так как эти вещные права также не подлежат регистрации. Не вызывает сомнений, что точно не собственности, потому что права собственности суд не признал.

И такие сомнения возникают на практике у регистраторов прав, чему уделено много внимания в выступлении заместителя руководителя управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Ю.А. Акиньшиной "О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Регистратором отмечено, что в судебных актах по делам особого производства должно быть указано вещное право на объект недвижимости, подлежащее регистрации. К сожалению, процессуальные нормы ГПК РФ и АПК РФ сформулированы так, что зачастую при вынесении таких решений в них не указывается вещное право, подтверждению которого способствует устанавливаемый факт. По ранее действовавшему ГПК РСФСР суды устанавливали факты владения строением на праве собственности (п. 6 ст. 247). В решениях судов, принятых в соответствии с новым ГПК РФ, отсутствует формулировка "на праве собственности" (пп. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ). В связи с этим из решений судов невозможно определить вид права, подлежащего регистрации.

Известный специалист в области вещных прав К.И. Скловский в работе "Об идеологии защиты владения в современном гражданском праве" пишет: "Проблема владения отнюдь не сводится к достаточно поверхностным рассуждениям о владении как "правомочии" собственника, входящем в триаду. Дело не только в том, что триадой не исчерпывается и, пожалуй, никак не охватывается сущность собственности. Проблема владения, точно говоря, возникает постольку, поскольку владение оказывается противопоставленным собственности"*(4).

Таким образом, получается, что решение суда об установлении факта, не содержащего необходимых сведений о том, какое именно вещное право должно вноситься в Единый государственный реестр прав, не может стать основанием для государственной регистрации права.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Необходимо отметить, что регистрация фактов Законом не предусмотрена, и, значит, Федеральная регистрационная служба не сможет исполнить решение суда об установлении юридического факта.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности состоит из трех правомочий: права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, устанавливая факт владения и пользования, суд лишь констатирует событие, подтверждающее два полномочия заявителя, входящих в триаду прав собственника. Судом признается основание для возникновения права собственности.

После установления юридического факта требуется оформление прав соответствующими органами, и только после получения соответствующих документов от этих органов возможна регистрация права собственности. То есть норма об установлении юридических фактов должна применяться только в случае возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

В других случаях норма об установлении юридического факта перестает выступать в роли механизма защиты прав и не может заменить собой признание собственности на недвижимость.

Права на многие объекты возникли до вступления в действие Закона, в период тотальной приватизации, и не всегда с соблюдением закона. Это привело сейчас к возникновению многочисленных споров, связанных как с приватизацией, так и с разграничением собственности. Люди опасались приобретать недвижимость, поскольку не знали, чем она может быть обременена.

В действительности регистрация права собственности на основании судебного решения, устанавливающего права на недвижимость, как ни странно, обладает большей юридической надежностью, чем свидетельство о государственной регистрации права, выданное регистрационной службой. Кроме того, п. 8 ст. 12 Закона предусматривает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ. То есть даже при запросе выписки из ЕГРП не может быть полной уверенности в достоверности указанной в ней информации.

Возможны различные ошибки при регистрации прав, а также неполное исследование документов, представленных на регистрацию. Существует риск, что и по происшествии времени возможно оспаривание прав и зарегистрированных сделок, которые в соответствии со ст. 2 Закона можно оспорить в судебном порядке.

В то же время права, зарегистрированные на основании судебного решения о признании права собственности, практически невозможно оспорить.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что при наличии всей совокупности оснований, предусмотренных ст. 234 ГК РФ, для возникновения прав в силу приобретательной давности необходимо установление факта приобретательной давности. Если же есть иные основания, целесообразнее обращаться в суд в порядке искового производства, а не в особом порядке установления юридического факта. Ведь в случае особого производства устанавливается лишь факт, а не право.

Э.В. Гурбанова,

аспирантка МГЮА, главный юрисконсульт ООО "Газторгпромстрой".

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 7, июль 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 35-94.

*(2) Вестник ВАС РФ. 2004. N 4.

*(3) Учебник русского гражданского права. Т. 1.

*(4) Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С. 114.