Порядок оценки стоимости жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 9 сентябрь 2006 г.)

Порядок оценки стоимости жилья, принадлежащего гражданам
на праве собственности

Приобретение или продажа жилых помещений, их дарение, залог, налогообложение или страхование, определение фактической стоимости наследства, взимание госпошлины за удостоверение и регистрацию сделок, а также совершение собственником жилого объекта иных, не противоречащих закону действий в отношении принадлежащего ему имущества сопряжены, как правило, с вопросом оценки стоимости жилищной недвижимости. Цена жилого помещения во многом зависит от его качественных характеристик, поэтому стоимость одного квадратного метра даже однотипных квартир значительно различается. Установление действительной стоимости жилья с помощью независимой оценочной экспертизы становится все более необходимым.

В настоящее время оценка недвижимости основана на развернутой и устойчивой законодательной и нормативно-правовой базе. Такими актами являются:

- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности);

- постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, утвердившее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (далее - Стандарты оценки);

- методики оценки жилых помещений и другие правовые нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в жилищной сфере.

Права граждан на проведение
независимой оценки жилого помещения

Право на проведение оценки жилищной недвижимости является безусловным. Оно не зависит от установленного законодательством порядка осуществления государственного статистического учета, бухгалтерской отчетности и от данных органов технической инвентаризации жилищного фонда. Названное право распространяется и на проведение повторной оценки жилого помещения, являющегося предметом сделки или налогообложения.

Результаты проведенной оценки могут быть использованы для корректировки данных органов технической инвентаризации (бюро технической инвентаризации - БТИ) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одновременно допускаются случаи, когда в спорах о стоимости жилья суд назначает в обязательном порядке проведение стоимостной оценки жилых помещений. Это происходит, если в сделку вовлечены полностью или частично объекты Российской Федерации, субъектов РФ либо муниципальных образований, и в их числе нижеследующие.

1. При ипотечном кредитовании граждан в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки. Такого рода споры могут возникнуть между гражданином (залогодателем) и банком (залогодержателем) при передаче уполномоченному банку в качестве залога для получения ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

В другом случае получатель ипотечного кредита за счет бюджетных средств, получаемых через уполномоченный банк, заключает с банком договор, по которому предоставленная гражданину квартира остается в залоге у банка до полного погашения ее стоимости. Вопрос о рыночной стоимости квартиры может быть предметом спора между кредитором (банком) и залогодержателем (гражданином) при заключении договора. Для его разрешения суд назначает проведение обязательной оценки предмета ипотеки независимой профессиональной организацией (п. 2 ст. 3 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

2. При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества. Заключение брачного договора (контракта), устанавливающее правовое положение имущества супругов, определяется нормами Семейного кодекса РФ. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) при его расторжении. В случае спора проведение независимой оценки стоимости жилищной недвижимости, принадлежащей каждому из супругов, является обязательной.

3. При выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. В основном споры по оценке такого имущества связаны с изъятием земельных участков путем выкупа их у собственников. При изъятии земельных участков оценивается не только земля, но и стоимость находящихся на ней жилой недвижимости, хозяйственно-бытовых строений, многолетних насаждений (ст. 239, 279-283 ГК РФ; ст. 49, 55 ЗК РФ). Учитывая многопредметность объекта оценки, суд не сможет разрешить спор между организацией, которой отведен земельный участок, и его собственником без проведения объективной оценочной экспертизы. Если стороны не приходят к соглашению о субъекте оценочной деятельности (конкретное юридическое лицо или оценщик - индивидуальный предприниматель), суд самостоятельно назначает соответствующего эксперта.

4. При проведении оценки объекта жилищной недвижимости в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой считается инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, а в отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан, - размер земельного налога.

Оценщик по требованию гражданина, выступающего в качестве заказчика по оценке жилищной недвижимости, обязан представить заказчику нормативные и иные документы об оценочной деятельности и документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценки жилищной недвижимости.

Заказчиками работ по оценке объектов обложения налогом могут быть также органы Министерства по налогам и сборам РФ.

Исполнителями работ по оценке объекта обложения налогом являются местные бюро технической инвентаризации, которые при необходимости привлекают на договорной основе страховые, проектные, строительные и иные организации. Оценка жилых домов, квартир, дач и иных объектов жилищной недвижимости производится на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующими нормами технической инвентаризации и регистрации.

Инвентаризация объектов жилищной недвижимости в натуре производится не реже одного раза в пять лет. Если гражданин уклоняется от проведения инвентаризации принадлежащего ему объекта жилищной недвижимости, бюро технической инвентаризации обязано в месячный срок проинформировать об этом органы исполнительной власти и налоговую инспекцию по месту нахождения объекта.

Виды стоимости оценки жилых
помещений и методы оценки

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и Стандартами оценки видами стоимости оценки жилья являются:

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом должны соблюдаться следующие условия:

- сторонам сделки не навязана извне обязательность ее совершения, т.е. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения о заключении договора);

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения сторон к совершению сделки сторон не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Бывает, что ни в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, ни в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В таких случаях объект оценивается по рыночной стоимости. Указанное правило применяется и тогда, когда в нормативном правовом акте используются непредусмотренные Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки термины: "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

2. Виды стоимости оценки жилых помещений, отличные от рыночной стоимости:

- балансовая стоимость жилья - стоимость жилья по нормативным сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с коэффициентами перевода в современную систему цен либо стоимость строительства жилья в настоящее время, по которой объект от строителей передается его владельцу. По балансовой стоимости жилье учитывается на балансе юридических лиц;

- восстановительная стоимость жилья - сумма денежных средств, необходимых на момент оценки для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот вид стоимости в Стандартах оценки определяется как стоимость замещения объекта оценки. Она состоит из затрат на создание (восстановление) аналогичного объекта, выраженных в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом физического износа объекта оценки;

- остаточная (действительная) стоимость жилья - восстановительная стоимость за вычетом стоимостного выражения физического износа жилья;

- инвентаризационная стоимость жилья равна остаточной стоимости, приведенной к нынешним ценам через коэффициенты перерасчета. Такие коэффициенты устанавливаются для приближения инвентаризационной стоимости к рыночной стоимости, поэтому соответственно увеличивается и сумма налога на недвижимое имущество физических лиц.

При инвентаризационной оценке стоимости жилья не учитываются все критерии, по которым с наибольшей полнотой показателей рассчитывается рыночная стоимость. Поэтому совершенно не исключено, что оценка органов технической инвентаризации будет необоснованно завышена или занижена. Например, при сделке купли-продажи квартиры бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта сделки выдает справку о его инвентаризационной стоимости. Но следует учесть, что БТИ при определении стоимости жилого объекта использует методику, основанную на себестоимости строительства, нормативах естественного износа здания и функциональных свойствах жилого помещения (общая и жилая площадь, размер кухни, этажность, высота потолков, количество проходных комнат, наличие балконов или лоджий). Реальное физическое состояние недвижимости (качество внутренней отделки помещения, повреждения вследствие воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и т.п.) во внимание не принимается.

Перечень таких качеств достаточно велик: соответствие уровня освещенности установленным нормативам; содержание в воздухе вредных для здоровья веществ в результате использования при строительстве токсичных теплоизоляционных и отделочных материалов; негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит, перекрытий; зыбкость полов и др. Перечисленные дефекты могут быть вообще неустранимыми или это будет связано со значительными материальными затратами. Следовательно, стоимость, рассчитанная БТИ, может в 3-10 раз отличаться от реальной цены жилого помещения, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Если такое положение не устраивает одну из сторон сделки, возникает следующий этап - обращение к независимому оценщику и получение заключения о рыночной стоимости объекта купли-продажи.

Следует иметь в виду, что, если речь идет о незавершенном строительстве, его стоимость может рассчитать только независимый оценщик, так как БТИ занимается оценкой уже введенных в эксплуатацию строений.

По этой же причине граждане порой вынуждены прибегать к услугам независимого оценщика при получении в наследство жилищной недвижимости. При оформлении свидетельства о праве на наследство следует представить нотариусу два документа: справку БТИ и заключение независимого оценщика. Нотариус, скорее всего, сочтет возможным указать в свидетельстве не инвентаризационную, а рыночную стоимость наследства, а она, как уже говорилось, может быть не только выше, но и ниже инвентаризационной.

В оценке жилищной недвижимости особое место занимают жилые дома (жилые помещения), признанные непригодными для проживания. Это дома и помещения, находящиеся в ветхом и аварийном состоянии, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Существуют и другие специальные виды стоимости оценки жилого объекта. Они определяются в договоре об оценке или в нормативном правовом акте, в котором оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной, указанной в Стандартах оценки стоимости, например кадастровая оценка земельных участков.

Оценка земельного участка с находящейся на нем жилищной
недвижимостью и кадастровая оценка земельных участков,
находящихся в собственности граждан

Оценка земельного участка отнесена к существенным условиям договора об ипотеке. Кроме того, пункт 3 ст. 67 Закона об ипотеке требует обязательно прилагать к договору об ипотеке копию плана (чертежа границ) земельного участка, выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения банковского кредита под залог земли устанавливается их рыночная стоимость. Она определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. При этом в Земельном кодексе РФ (ст. 66) не упоминается так называемая нормативная цена земли, которая, по существу, находилась в пределах ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка используется и для определения его выкупной цены при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд. Согласно ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Оно содержит обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами; упущенная выгода. Если с собственником земельного участка не будет достигнуто соглашение о выкупной цене или о других условиях выкупа, орган, принявший решение об изъятии участка, может обратиться в суд.

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель производится органами Росземкадастра.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

При оценке предоставляемых гражданам земель принимаются во внимание следующие факторы: доступность областного центра, крупного города или районного центра, других благоустроенных населенных пунктов, природно-рекреационная ценность территории (лес, водоем и т.д.), состояние окружающей среды, уровень развития сети местных дорог и автобусного сообщения, качество почвы, грунтов, гидрология.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Сведения государственного земельного кадастра об оценке, равно как и другие содержащиеся в кадастре сведения об определенном участке, предоставляются в виде выписок за плату или бесплатно. Правообладателям земельных участков и лицам, имеющим право на его наследование (по закону или завещанию), такие сведения предоставляются бесплатно. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Подходы к оценке жилых помещений

Исходя из мировой и отечественной практики, применяется несколько подходов к оценке стоимости жилищной недвижимости.

Надо заметить, что далеко не всегда приобретателю жилого помещения требуются специальные знания для установления его достоинств или дефектов. Тщательный визуальный осмотр квартиры или дома позволяет в целом определить их техническое состояние и возможность устранения явных дефектов. Но выявить дефекты - значит не только обнаружить какие-либо негативные особенности данного жилого помещения, но и признать их таковыми и определить стоимость их устранения. Это может сделать только эксперт (оценщик), который должен описать дефект, сформулировать вывод о его характере (явный или скрытый). В ряде случаев такое возможно только с помощью специальных методов и средств, применение которых является прерогативой эксперта.

При обмене жилых помещений их качество обычно оценивается неспециалистами, процесс оценки не регламентирован и не предполагает использования каких-либо специальных средств и методов. Но ответ на вопрос, дефект какого рода существует (явный или скрытый), определяет судьбу сделки. При скрытых дефектах жилого помещения суд, как правило, признает сделку недействительной, ибо это позволяет судить о заблуждении участника сделки относительно качества жилого помещения.

В квалификации недостатка (дефекта) как скрытого присутствует, несомненно, и субъективный момент, зависящий от осведомленности, опыта, физических данных потерпевшего, его индивидуальной возможности обнаружить и оценить значительность дефекта. Устанавливает это целиком и полностью суд, так же как и объективную возможность увидеть дефект "невооруженным глазом", - для этого достаточно житейского опыта.

Применяются следующие подходы к оценке стоимости жилья:

- затратный подход - совокупность методов оценки*(1) стоимости жилья, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления (замещения) объекта оценки, с учетом его естественного износа. Однако этот подход не учитывает такие важные факторы, определяющие рыночную стоимость, как месторасположение здания, состояние окружающей среды, развитость сети социальной инфраструктуры, индивидуальные свойства оцениваемого жилого помещения (этажность, высота жилых помещений, площадь кухни и т.п.);

- сравнительный подход состоит из совокупности методов оценки стоимости жилого объекта, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Аналог объекта оценки - это сходность по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам оцениваемого жилого помещения с другим жилым объектом, цена которого известна из сделки, состоявшейся на исходных условиях. При применении аналогового метода (метод сравнительного анализа продаж) изучается рынок жилья и высчитывается, сколько стоит одна средняя кухня, спальня, гостиная и т.п. Затем из этих сумм определяется стоимость конкретного жилья с учетом поправочных коэффициентов, учитывающих его индивидуальность;

- доходный подход состоит из совокупности методов оценки стоимости жилого объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Смысл этого подхода заключается в следующем:

собственник квартиры сдает ее внаем на достаточно продолжительный срок и подсчитывает сумму дохода. Эту сумму освобождают от затрат на обслуживание и ремонт жилья, от недоборов с арендаторов, от процентов по банковским кредитам и т.п. Остается чистая прибыль, которую приводят к системе цен настоящего дня. Эту сумму якобы вкладывают в банк или в ценные бумаги и определяют, какой доход она приносит. Полученная цифра и будет стоимостью жилья, определяемой по доходному методу.

Основания для проведения оценки стоимости жилого помещения
и условия ее осуществления

Основанием для проведения оценки объекта служит договор между оценщиком и заказчиком. Он заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей), денежное вознаграждение за проведение оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договором между оценщиком и гражданином (заказчиком) может быть предусмотрено проведение оценки не только конкретного жилого объекта, но и ряда других объектов как принадлежностей к главной вещи - земельного участка, на котором расположено жилое строение, а также различных хозяйственных построек (гараж, баня, бассейн, хозблок и т.п.).

Договор должен содержать точное указание на объект оценки и его описание. Надлежащим исполнением оценщиком возложенных на него договором обязанностей является своевременное представление заказчику письменного отчета об оценке стоимости жилого помещения. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта жилищной недвижимости, используемые оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости жилого объекта

Отчет может также содержать другие сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки. В случае спора о достоверности стоимости объекта, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, дело подлежит рассмотрению в суде.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта жилищной недвижимости.

Необходимым условием деятельности оценщиков является страхование их гражданской ответственности, что обеспечивает защиту прав потребителей. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда.

Страхование гражданской ответственности может осуществляться в форме заключения договора страхования по определенному виду оценочной деятельности либо по договору об оценке конкретного жилого объекта.

Г.П. Макаров

"Гражданин и право", N 9 сентябрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Метод оценки - способ расчета стоимости жилищной недвижимости в рамках одного из подходов к оценке.