Ежеквартальная отчетность застройщиков по долевому строительству (С. Соколов, "Финансовая газета", N 42, 43, октябрь 2006 г.)

Ежеквартальная отчетность застройщиков по долевому строительству

В целях контроля и надзора за долевым строительством ст. 23 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ (в ред. от 18.07.06 г. N 111-ФЗ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена обязанность застройщика составлять ежеквартальную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (юридических и физических лиц) для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Отчетность представляется уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее - контролирующий орган), на территории которого осуществляется данное строительство.

Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации по государственному контролю и надзору в области долевого строительства установлены Федеральным законом от 6.10.99 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (п.п. 42.1 п. 2 ст. 26.3 в ред. Закона N 111-ФЗ).

До определения в установленном порядке федерального органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства, его правомочия по получению от застройщиков ежеквартальной отчетности осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). Такой порядок установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 11.05.06 г. N 282 "О представлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".

Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.05 г. N 645 (далее - Правила).

Правила устанавливают состав, формы и порядок представления указанной отчетности. Согласно п. 2 постановления N 645 отчетность представляется застройщиками начиная с итогов за I квартал 2006 г.

В состав отчетности включается следующая информация.

1. Отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение N 1 к Правилам).

2. Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение N 2 к Правилам). Согласно п. 8 Правил указанная форма заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. При наличии расторгнутых за отчетный период договоров (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора. При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам (графа 11 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств.

3. Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства (приложение N 3 к Правилам). Согласно п. 9 Правил указанная форма содержит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости. При наличии прочих расходов (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием направления расходования денежных средств в соответствии с проектной документацией, предусматривающей это направление расходования.

4. Сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (приложение N 4 к Правилам).

5. Ежеквартальная бухгалтерская отчетность застройщика (по итогам IV квартала - годовая), составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года (т.е. на 31 марта, 30 июня, 30 октября, 31 декабря). Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Отчетность представляется в уполномоченный орган (ФСФР России) не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала. Отчетность за IV квартал представляется не позднее 90 дней после окончания IV квартала. Датой представления отчетности считается дата ее поступления в уполномоченный орган. Отчетность представляется в письменной форме, форме электронного документа или форме электронного сообщения. Страницы формы отчетности, представляемой в письменном виде, нумеруются и сшиваются. Документы, входящие в состав отчетности, подписываются руководителем организации-застройщика или лицом, исполняющим обязанности, а также лицом, ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью застройщика.

Застройщики несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недостоверность сведений, представляемых в отчетности, и нарушение сроков ее представления.

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными приказом ФСФР России от 12.01.06 г. N 06-2/пз-н (далее - Методические указания).

Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:

индивидуальных данных застройщика;

данных о создаваемых объектах недвижимости;

данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.

Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее - формы отчетности). Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.

Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно приложениям N 1 - 4 к Правилам.

Отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной
с привлечением денежных средств участников долевого строительства
за _____ г. (квартал, год)

(Приложение N 1 к Правилам)

1.	Полное (фирменное) наименование застройщика (для индивидуальных предпринимателей - фамилия, имя, отчество, паспортные данные) на русском языке
2.	Сокращенное наименование застройщика - юридического лица на русском языке
3.	Место нахождения застройщика (юридический адрес, место жительства)
4.	Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)
5.	Сведения о лицензии на осуществление строительной деятельности (номер лицензии, дата выдачи, орган, выдавший лицензию, срок действия)*
*(1) Сведения представляются в случае, если наличие лицензии на осуществление данного вида строительной деятельности предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Индивидуальные данные о застройщике (о полном или сокращенном фирменном наименовании, его местонахождении) отражаются в указанной форме отчетности (графы 1 - 3) на основании данных, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц.

Сведения об ИНН налогоплательщика (графа 4 формы отчетности) должны соответствовать идентификационному номеру застройщика, присвоенному налоговым органом.

По графе 5 формы отчетности отражаются сведения о лицензии на осуществление строительной деятельности, если наличие лицензии на осуществление данного вида строительной деятельности предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,
строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств
участников долевого строительства

(Приложение N 2 к Правилам)

1.	Наименование объекта недвижимости (функциональное назначение, количество этажей и т.п.)
2.	Местоположение объекта недвижимости (строительный адрес)
3.	Информация о зарегистрированном праве собственности или праве аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости (государственный регистрационный номер, дата регистрации)
4.	Информация о разрешении на строительство (создание): номер, дата выдачи, кем выдано
5.	Информация об опубликовании или размещении проектной декларации (дата и место публикации или размещения)
6.	Общее количество самостоятельных частей в составе объекта недвижимости, в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве
7.	Информация о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости: дата заключения первого договора общее количество заключенных договоров с начала строительства (создания) количество договоров, заключенных за отчетный период количество договоров, расторгнутых за отчетный период общая сумма обязательств по договорам (млн руб.)
8.	Информация о привлечении кредитных (заемных) средств на строительство (создание) объекта недвижимости (привлекались или не привлекались) Если кредитные (заемные) средства привлекались, указывается общий объем привлеченных средств (млн руб.), в том числе: до начала привлечения денежных средств участников долевого строительства после начала привлечения денежных средств участников долевого строительства
9.	Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договорами
10.	Информация о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, завершенного строительством: номер, дата выдачи разрешения кем выдано дата передачи разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
11.	Информация об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве: количество исполненных договоров количество неисполненных договоров общая сумма неисполненных обязательств по договорам (млн руб.)

В указанной форме отчетности должны отражаться индивидуальные сведения о:

каждом создаваемом застройщиком объекте недвижимости;

получении застройщиком разрешительной документации на осуществление строительства данного объекта;

привлечении и использовании денежных средств участников долевого строительства;

привлечении и использовании заемных средств.

Показатели формы отчетности заполняются в следующей очередности.

1. Данные о наименовании объекта недвижимости, его местоположении, а также информация о зарегистрированном праве собственности или праве аренды на земельный участок (графы 1 - 3 формы отчетности) отражаются на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Данные о разрешении на строительство (графа 4 формы отчетности) отражаются на основании разрешения на строительство, выданного в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

органом местного самоуправления.

3. Данные об опубликовании или размещении проектной декларации (графа 5 формы отчетности) отражаются на основании договора о размещении проектной декларации в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях. В случае опубликования или размещения изменений в проектную декларацию соответствующая информация отражается также в форме отчетности.

4. Сведения о количестве самостоятельных частей в составе объекта недвижимости, в отношении которых могут заключаться договоры участия в долевом строительстве (графа 6 формы отчетности), отражаются на основании данных, содержащихся в проектной документации.

5. Сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве (графа 7 формы отчетности) отражаются на основании данных застройщика.

6. Сведения о привлечении кредитных средств на строительство объекта недвижимости (графа 8 формы отчетности) отражаются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика.

7. Данные о сроке передачи объекта долевого строительства (графа 9 формы отчетности) отражаются на основании срока передачи, указанного в договорах.

8. Данные о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (графа 10 формы отчетности) отражаются на основании разрешения на ввод, полученного застройщиком у федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, выдавшего ранее разрешение на строительство. В форме отчетности также отражается дата передачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для дальнейшей государственной регистрации прав собственности участников на объекты долевого строительства.

9. Данные об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве (графа 11 формы отчетности) отражаются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика.

Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств
участников долевого строительства

(Приложение N 3 к Правилам)

1.	Остаток привлеченных денежных средств участников долевого строительства на начало отчетного периода
2.	Количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком в отчетном периоде
3.	Общее количество денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком (сумма показателей граф 1 и 2)
4.	Количество денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде для приобретения строительных материалов
5.	Количество денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков
6.	Количество денежных средств, возвращенных в отчетном периоде застройщиком участникам долевого строительства в связи с расторжением договоров
7.	Прочие расходы
8.	Общее количество денежных средств, израсходованных застройщиком за отчетный период (сумма показателей граф 4 - 7)
9.	Остаток привлеченных денежных средств участников долевого строительства на конец отчетного периода (разница между показателями граф 3 и 8)

Сведения о количестве денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком в отчетном периоде, а также об остатке привлеченных денежных средств на начало и на конец отчетного периода отражаются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика.

Данные о количестве денежных средств, использованных застройщиком в отчетном периоде для приобретения строительных материалов, а также на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков, отражаются в форме отчетности на основании первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве (Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденный постановлением Госкомстата России от 11.11.99 г. N 100).

Данные о количестве денежных средств, возвращенных застройщиком участникам долевого строительства в связи с расторжением договоров в отчетном периоде, указываются в форме отчетности на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

Данные о прочих расходах застройщика отражаются в форме отчетности на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

Сведения о размере собственных средств и нормативах оценки
финансовой устойчивости деятельности застройщика

(Приложение N 4 к Правилам)

Наименование установленного показателя (норматива)	Значение показателя
1. Собственные средства (млн руб.)
2. Норматив обеспеченности обязательств (Н1)
3. Норматив целевого использования средств (Н2)
4. Норматив безубыточности (Н3)

Данная форма отчетности заполняется в соответствии с Положением о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.06 г. N 233 (далее - Положение), а также инструкциями, утверждаемыми ФСФР России по согласованию с Минфином России, о порядке расчета:

размера собственных денежных средств застройщика;

норматива обеспеченности обязательств;

норматива целевого использования средств;

норматива безубыточности.

Постановлением N 233 установлены для применения с 1 января 2007 г. следующие нормативы.

1. Минимальный размер собственных денежных средств застройщика - 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

2. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

норматив обеспечения обязательств - не менее 1;

норматив целевого использования средств - не более 1;

норматив безубыточности - не менее 1.

Согласно п. 3 Положения норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Норматив целевого использования средств определяется путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Норматив безубыточности определяется как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых отсутствовали убытки.

В соответствии с п. 5 Положения расчет размера собственных денежных средств, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно.

Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкциями, которые согласно п. 4 постановления N 233 утверждаются ФСФР России по согласованию с Минфином России.

Застройщик согласно п. 6 Положения несет ответственность, предусмотренную Законом N 214-ФЗ, за несоблюдение установленных требований к размеру собственных денежных средств и к нормативам оценки финансовой устойчивости его деятельности. Так, к застройщику, не соблюдающему установленные Правительством Российской Федерации нормативы финансовой устойчивости его деятельности, применяются санкции, предусмотренные частью 7 ст. 23 Закона N 214-ФЗ (в ред. Закона N 111-ФЗ). В этом случае контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Указанные санкции применяются к застройщику также в других, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, случаях:

при задержке более чем на 30 дней представления ежеквартальной отчетности;

в случае неудовлетворения требований участников долевого строительства по возврату полученных по договору денежных средств;

при нарушении порядка уплаты денежных средств участнику долевого строительства в виде возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С. Соколов,

ООО "Информбюро"

"Финансовая газета", N 42, 43, октябрь 2006 г.