К вопросу о правах собственника жилья при изъятии земельного участка (Д.А. Формакидов, "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2006 г.)

К вопросу о правах собственника жилья при изъятии земельного участка

После принятия Жилищного кодекса РФ серьезной критике подверглась статья 32 этого нормативного акта, определяющая порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный, для государственных или муниципальных нужд. О достоинствах и недостатках указанной статьи ЖК РФ пойдет речь в настоящей статье.

В соответствии с ч. б ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Ранее действовавшее законодательство, а именно ст. 137-139 Жилищного кодекса РСФСР, предоставляло некоторые гарантии жилищных прав собственников жилья. В соответствии с указанными нормами в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживавшим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивалась стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставлялось право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию граждан исполкомы должны были обеспечивать им вместо предоставления квартир возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир.

Как видно, приведенные правила давно перестали соответствовать требованиям современного гражданского оборота и нуждались в серьезном реформировании.

Статья 32 действующего ЖК РФ предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что плательщиком по обязательству, возникающему перед собственником жилья в результате изъятия помещения, может выступать только Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. То есть данное обязательство не может быть переложено указанными субъектами на иных участников гражданского оборота, например, на застройщика земельного участка для которого данный участок был изъят.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную цену жилого помещения включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Казалось бы, права собственника жилья максимально защищены. Собственнику изымаемого жилого помещения возмещаются, в том числе, расходы на переезд; услуги риелтора по поиску нового жилья; недополученные доходы, если изымаемое помещение сдавалось внаем и т.п.

Однако указанные правила не разрешают главную проблему. Цена изымаемого жилого помещения (даже рыночная), как правило, не может покрыть расходов на приобретение лицом нового жилого помещения. Чаще всего изымаемые жилые помещения находятся в старых домах, в плохом, а иногда и ветхом, аварийном состоянии. Естественно, что их рыночная цена невысока, несоразмерна со стоимостью жилья даже на вторичном рынке.

При этом под убытками в целях ст. 32 ЖК РФ не может пониматься разница между стоимостью изымаемого жилья и жилья необходимого собственнику для приобретения.

В части 8 ст. 32 ЖК РФ установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

На наш взгляд, нормы ст. 32 ЖК РФ следовало бы изложить несколько иным образом, а именно предоставить собственнику изымаемого помещения самостоятельно определить вид подлежащего ему возмещения. Следует установить три варианта возмещения:

выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков;

выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договору социального найма по нормам предоставления;

предоставление на праве собственности равнозначного по площади и количеству комнат благоустроенного жилого помещения в том же районе населенного пункта с выплатой причиненных убытков.

Отсутствие подобного права выбора приведет во многих случаях к отсутствию у таких граждан возможности приобрести иное жилое помещение или иное необходимое по площади жилое помещение.

Выход из данной ситуации видится только один. Такие граждане будут вынуждены на протяжении длительного времени, а быть может, и всей жизни, нанимать жилое помещение в фонде коммерческого использования по договорам коммерческого найма. При чем из содержания ч. 7 ст. 32 ЖК РФ вытекает обязанность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования оплачивать таким гражданам их расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением.

Такое положение дел приведет к большому количеству судебных споров, так как публично-правовые образования вряд ли смирятся с подобными ситуациями. Однако суды, на наш взгляд, должны будут исходить из того, что в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную цену жилого помещения включаются "все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с ... временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения". На выплаченную стоимость изъятого жилья приобрести новое жилое помещение не представляется возможным. Следовательно, необходимо оплачивать расходы по пользованию иным жилым помещением. При этом необходимо учитывать, что не могут оплачиваться расходы по пользованию гостиницей, так как ст. 32 говорит о временном пользовании иным жилым помещением, а номера в гостиницах к таковым не относятся.

Наибольшее число дискуссий вызвало содержание ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса, в соответствии с которой признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

Данная норма рассчитана на те случаи, когда земельный участок, на котором расположен аварийный дом, представляет собой определенную ценность для его собственников (собственниками такого участка являются собственники жилых помещений в доме). В этом случае они могут быть заинтересованы в сохранении за собой прав на этот участок и тогда собственники должны снести дом за свой счет. Если же это не так, участок вместе с жилыми помещениями будет изъят у них для муниципальных нужд, которые в данном случае заключаются в том, чтобы жизнь и здоровье граждан не подвергались опасности из-за проживания в аварийном доме.

Сказанное позволяет сделать следующие выводы. Содержание ст. 32 ЖК РФ по существу развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников. Нормы, содержащиеся в данной статье, удачно сочетаются с нормами ст. 239, 279-282 ГК РФ. Однако ЖК РФ не в полной мере обеспечивает соблюдение экономических, а не жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений. Недостатком рассмотренной статьи 32 ЖК РФ является отсутствие у собственников изымаемых жилых помещений возможности выбора различных вариантов возмещения (компенсации) причиненных выселением убытков.

Д.А. Формакидов,

старший преподаватель кафедры гражданского права

и процесса Пермского государственного университета,

кандидат юридических наук

"Российская юстиция", N 9, сентябрь 2006 г.