Вопрос: Организация получила в качестве вклада в уставный капитал от учредителя объекты недвижимости и сразу ввела их в эксплуатацию, а также отразила в бухгалтерском учете их стоимость на счете 08. Права на эти объекты были зарегистрированы только через три месяца, и после государственной регистрации данное имущество было учтено в составе основных средств на счете 01. Такая же ситуация сложилась и со зданием, которое мы приобрели и начали фактически эксплуатировать, не дожидаясь завершения государственной регистрации прав. В каком порядке эти объекты недвижимости подлежат учету и обложению налогом на имущество? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 9, сентябрь 2006 г.)

1. Организация получила в качестве вклада в уставный капитал от учредителя объекты недвижимости по акту приема-передачи и сразу ввела их в эксплуатацию, а также отразила в бухгалтерском учете их стоимость на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Права на эти объекты были зарегистрированы в установленном законодательством порядке только через три месяца, и после государственной регистрации данное имущество было учтено в составе основных средств на бухгалтерском счете 01.

2. Такая же ситуация сложилась и со зданием, которое мы приобрели по договору купли-продажи и начали фактически эксплуатировать, не дожидаясь завершения государственной регистрации прав.

В каком порядке эти объекты недвижимости подлежат учету и обложению налогом на имущество?

1. В соответствии с ПБУ 6/01 "Учет основных средств" актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01, по которым объект:

- предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

- предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организация не предполагает в последующем перепродать;

- способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Амортизация на объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы приемки-передачи, документы переданы на государственную регистрацию и которые фактически эксплуатируются, начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Такие объекты недвижимости допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Решение об этом принимает руководитель организации (п. 38 Методических указаний...).

Указанные нормы также определяют, что объект недвижимого имущества сформирован в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств, что является основанием для признания его объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.

Следует иметь в виду, что согласно ПБУ 9/99 "Доходы организации" поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете так же, как выручка, т.е. при наличии следующих условий:

организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

сумма выручки может быть определена;

имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При этом вопрос о переходе права собственности решается исходя из норм гражданского законодательства.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" устав общества, который представляется при государственной регистрации создаваемого юридического лица (ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальный предпринимателей"), должен содержать сведения о размере уставного капитала общества.

Изменения в учредительные документы общества подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона N 129-ФЗ, и приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных этим Законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию обществ.

Учитывая изложенное, а также факт ведения хозяйственной деятельности организации на объектах недвижимого имущества (ввод в эксплуатацию), первоначальная стоимость которых сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, по мнению автора, объект, полученный в качестве вклада в уставный капитал, обладает всеми признаками основного средства, установленными п. 4 ПБУ 6/01.

Вопрос о включении основных средств в объект налогообложения не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта.

2. Совершая сделку купли-продажи объекта недвижимого имущества, следует учитывать, что в соответствии с ПБУ 9/99 "Доходы организации" продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухгалтерском учете до перехода прав на объект недвижимого имущества.

Следовательно, факт государственной регистрации прав является основанием для перевода в состав основных средств объекта недвижимого имущества при условии сформированной первоначальной стоимости основного средства (в том числе объектов незавершенного строительства, объектов, требующих капитальных вложений на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение).

В то же время организация может перевести в состав основных средств объект недвижимого имущества, приобретенный по договору купли-продажи, согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, т.е. при условии ввода в эксплуатацию и передачи документов на государственную регистрацию прав на объект недвижимости.

Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, однако она носит заявительный характер.

В связи с этим, если учитываемые на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, то они облагаются налогом на имущество организаций. Иначе, по мнению автора, такие факты будут рассматриваться как уклонение от налогообложения.

Обратите внимание! Налоговым органам даны указания привлекать к уплате налога на имущество организаций (по решению суда) уклоняющихся от государственной регистрации объектов недвижимого имущества, если это будет выявлено при проведении контрольных мероприятий налогоплательщиков, и применять меры ответственности при совершении умышленного (по неосторожности) налогового правонарушения, предусмотренные ст. 122 НК РФ.

Меры административной ответственности за уклонение от регистрации соответствующих прав на недвижимое имущество предусмотрены ст. 19.21 Административного кодекса РФ.

Н. Гаврилова,

заместитель начальника отдела имущественных и прочих налогов

Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

1 сентября 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 9, сентябрь 2006 г.