Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2010 г. N 09АП-28205/2009

03 февраля 2010 г.

Дело N А40-16297/09-6-189189

г. Москва

N 09АП-28205/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме03 февраля 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Седова С.П.

судей Банина И.Н., Яремчук Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ГУП Управляющая компания "Преображенское"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2009 г. по делу N А40-16297/09-6-189, принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

по иску ООО "Фирма "Квадро-Трейд" к ГУП Управляющая компания "Преображенское"

третьи лица: ГУ "Инженерная служба района "Преображенское", ЖСК "Углич"

об обязании заключить договоры

при участии в судебном заседании:

от истца: Попова А.И. по доверенности от 16.12.2009 г., Ермакова А.Р. по доверенности от 27.01.2010 г.,

ответчика: Зарицкая С.В. по доверенности от 16.12.2009 г.,

от третьих лиц:

ГУ "Инженерная служба района "Преображенское" - Зиновская Т.В. по доверенности от 07.12.2009 г. N 02-1795,

ЖСК "Углич" - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ

ООО "Фирма "Квадро-Трейд" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о понуждении ГУЛ "Управляющая компания "Преображенское" (далее - ответчик) заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам:

- г. Москва, ул. Просторная, д. 8,

- г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГУ "Инженерная служба района Преображенское" и ЖСК "Углич".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 октября 2009 года требования истца удовлетворены, суд обязал ответчика заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу помещений в многоквартирных домах на условиях, предусмотренных проектами договоров управления в редакции дополнительных соглашений.

С решением не согласился ответчик и подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В апелляционной жалобе указано, что суд первой инстанции при вынесении решения о понуждении заключить договор управления нежилым помещением по адресу ул. Просторная д. 8, не принял во внимание, что Ответчик не отказывается от заключения договора, а Истец просит заключить договор на условиях, отличных от условий договоров управления, заключенных с иными собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва ул. Просторная д. 8. При вынесении решения о понуждении ответчика заключить договор управления нежилым помещением по адресу ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1 арбитражный суд не принял во внимание, что многоквартирный дом относится к Жилищно-строительному кооперативу "Углич". Между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич" заключен договор на оказание услуг в управлении многоквартирным домом ЖСК "Углич" N ЖСК-2 от 01.01.2008 года на основании, которого ЖСК "Углич" взял на себя обязательства заключить с собственниками жилых и нежилых помещений, не являющихся членами ЖСК, Соглашения о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию, принимая на себя (частично) обязанности по управлению их долей в общей собственности дома. Суд первой инстанции должен был согласно п. 2 ст. 129 АПК РФ вернуть исковое заявление по причине соединении нескольких требований к одному или нескольким ответчикам, так как эти требования не связаны между собой.

В отзыве на жалобу истец возражает против ее доводов и просит оставить решение без изменения.

В судебном заседании апелляционного суда ответчик поддержал доводы жалобы, а истец возражал против ее удовлетворения и просил оставить решение без изменения.

Третье лицо - ГУ "Инженерная служба района "Преображенское" пояснило, что согласно с требованиями истца, а после заключения договора, готово начислять плату за коммунальные и эксплуатационные услуги, оказанные ответчиком и выставлять истцу соответствующие платежные документы.

ЖСК "Углич", который в соответствии со ст. 123 АПК РФ был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения суда от 12 октября 2009 г. и удовлетворения апелляционной жалобы.

К указанным выводам апелляционный суд пришел на основании следующих обстоятельств и норм права.

ООО "Фирма "Квадро-Трейд" является собственником нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам г. Москва, ул. Просторная д. 8, что подтверждается свидетельством праве собственности 77 АЖ 343572 от 25.12.2007, и ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1, что подтверждается свидетельством о праве собственности 77 НН 019601 от 08.06.2001.

Управление многоквартирными домами, помещения в которых принадлежат истцу, осуществляет ГУП УК "Преображенское".

Факт управления многоквартирным домом по адресу г. Москва, ул. Просторная д. 8 подтвержден Протоколом общего собрания собственников помещений по выбору ими способа управления многоквартирным домом от 27.11.2006. Ответчик данное обстоятельство не отрицает.

Довод ГУП УК "Преображенское" о том, что оно не является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1, а управление данным домом осуществляет ЖСК "Углич" является несостоятельным в связи со следующим.

Наличие в многоквартирном доме ЖСК не означает, что только жилищный кооператив может осуществлять управление данным многоквартирным домом.

В части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать один из следующих способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом,

3) управление управляющей организацией.

При этом согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ, сторонами по договору управления являются управляющая организация и собственники помещений или органы управления жилищного кооператива.

Следовательно, управление многоквартирным домом, в котором создано ЖСК, может осуществлять управляющая организация. В таком случае ЖСК от имени его членов заключает с управляющей организацией договор управления. Остальные собственники помещений, не являющиеся членами ЖСК, заключают с управляющей организацией самостоятельные договоры управления.

Между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич" заключен договор N 13-ЖСК от 09.01.2008. Согласно пункту 1.1. данного договора, ГУП УК "Преображенское" оказывает ЖСК "Углич" следующие виды услуг: содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги, обеспечение частичного управления многоквартирным домом. Среди обязанностей ГУП УК "Преображенское" названа обязанность "выполнять иные виды услуг, предусмотренные законодательством об управлении многоквартирным домом" (пункт 2.1.5.20 договора N 13-ЖСК от 09.01.2008).

Услуги, оказываемые ГУП УК "Преображенское" по данному договору, соответствуют услугам, оказываемым управляющей организацией по договору управления в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ: услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги, иная направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В связи с изложенными обстоятельствами Арбитражный суд г. Москвы пришел к правильному выводу о том, что ГУП УК "Преображенское" является управляющей организацией в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.

Указанное обстоятельство также подтверждается перепиской сторон по вопросу заключения договора в отношении помещения по адресу г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1 (т. 1 л.д. 13-14, 16, 20).

Неправомерен довод ГУП УК "Преображенское" о том, что договор управления между истцом и ответчиком в отношении нежилого помещения по адресу ул. Хромова д. 7/1 корп. 1 не может быть заключен, поскольку в силу пункта 2.2.8 договора N 13-ЖСК от 09.01.2008 вместо договора управления ООО "Фирма "Квадро-Трейд" обязано заключить с ЖСК "Углич" Соглашение о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Следовательно, договор N 13-ЖСК от 09.01.2008 между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич" не может создавать для ООО "Фирма "Квадро-Трейд" обязанность заключить с ЖСК "Углич" соглашение, которое бы заменило договор управления.

Положение, содержащееся в пункте 2.2.8 договора N 13-ЖСК от 09.01.2008, заключенного между ГУП УК "Преображенское" и ЖСК "Углич", не может отменять право истца, как собственника помещения в доме, на заключение договора управления с управляющей организацией.

Кроме того, в пункте 2.2.8 договора N 13-ЖСК от 09.01.2008 речь идет о Соглашении о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию, но не о договоре управления. Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил в суд доказательств того, что данное соглашение является договором управления или может заменить его.

Также является несостоятельным довод ГУП УК "Преображенское" о том, что договоры управления между истцом и ответчиком не могут быть заключены, поскольку на момент рассмотрения спора отношения сторон урегулированы Договорами на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг N 181 и 182 от 01.04.2001.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2001 между ГУП ДЕЗ района "Преображенское" и ООО "Фирма "Квадро-Трейд" заключены договоры управления N 181 и 182 в отношении нежилых помещений по адресам г. Москва, ул. Просторная д. 8 и г. Москва, ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.

Договоры N 181 и 182 от 01.04.2001 являются договорами возмездного оказания услуг. Положения Главы 39 ГК РФ позволяют расторгнуть договор возмездного оказания услуг в одностороннем порядке.

Согласно пунктам 8.1. договоров N 181 и 182 от 01.04.2001 в случае одностороннего отказа от исполнения обязательств, заинтересованная сторона обязана письменно уведомить об этом другую сторону не позднее, чем в тридцатидневный срок.

ООО "Фирма "Квадро-Трейд" направило по почте в адрес ответчика письма от 10.08.2004 о расторжении договоров. Данные письма получены ответчиком 17.08.2004, о чем свидетельствует отметка на почтовом уведомлении о вручении писем (т. 1 л.д. 39). В пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 указано, что надлежащими мерами, которые гарантировали бы получение контрагентом уведомления, является вручение письма под расписку, направление заказного письма или письма с уведомлением о вручении.

В связи с вышеизложенным, договоры N 181 и 182 от 01.04.2001г. расторгнуты.

Таким образом, на момент обращения ООО "Фирма "Квадро-Трейд" с исковым заявлением в суд отношения между ООО "Фирма "Квадро-Трейд" как собственником помещений в многоквартирных домах и управляющей организацией ГУП УК "Преображенское" не урегулированы в договорном порядке.

Раздел VIII Жилищного кодекса РФ предусматривает порядок управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений в доме. Согласно статье 162 ЖК РФ, собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией заключается договор управления многоквартирным домом. При этом договор управления заключается с каждым собственником помещения в таком доме.

Следовательно, ООО "Фирма "Квадро-Трейд" как собственник помещений в многоквартирных домах имеет право на заключение договоров управления с ГУП УК "Преображенское".

Договоры, которые ГУП УК "Преображенское" заключает с собственниками помещений в многоквартирных домах, являются публичными. ГУП УК "Преображенское" как организация, созданная специально в целях оказания услуг по управлению домами, обязано заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении ГУП УК "Преображенское".

Пунктом 3 статьи 426 ГК РФ предусмотрено, что отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. В пункте 55 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.06.1996 указано, что при разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению договора необходимо учитывать, что бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги, возложено на коммерческую организацию.

ГУП УК "Преображенское" не представило доказательств отсутствия возможности оказывать услуги по договору управления ООО "Фирма "Квадро-Трейд".

Несостоятельным является довод ГУП УК "Преображенское" о том, что договор управления принадлежащим истцу на праве собственности нежилым помещением по адресу ул. Просторная, д. 8 должен быть заключен с даты проведения общего собрания собственников и избрания ГУП УК "Преображенское" в качестве управляющей организации (27.11.2006).

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространение условий договора на ранее возникшие правоотношения может иметь место лишь при наличии добровольного волеизъявления сторон на придание договору обратной силы.

В суд не представлено соглашение истца и ответчика о распространении действия договоров управления на отношения сторон с 27.11.2006. Суд не вправе принудительно придать договору обратную силу при отсутствии соглашения сторон по данному вопросу.

На основании изложенного, исследовав фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО "Фирма "Квадро-Трейд" обоснованны, досудебный порядок соблюден.

Довод ответчика о том, что арбитражный суд г. Москвы согласно п. 2 ст. 129 АПК РФ должен был вынести определение о возвращении искового заявления ООО "Фирма "Квадро-Трейд" не соответствует закону.

Обращаясь в суд с иском, истец руководствовался пунктом 3 статьи 445 ГК РФ, который предусматривает следующее:

"Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".

Согласно пункту 8 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагается проект договора, если заявлено требование о понуждении заключить договор.

Тексты договоров представлены истцом (л.д. 117-148 т. 1, л.д. 1-35 т. 2).

Статьей 173 АПК РФ предусмотрено, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

По условиям указанных выше договоров стороны спора не имеют, суд первой инстанции указал в резолютивной части о необходимости заключить договоры именно на этих условиях. В соответствии со ст. 179 АПК РФ в случае неясности решения арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания. Стороны за разъяснением решения в Арбитражный суд г. Москвы не обращались.

Рассматривая требование о понуждении к заключению договора, арбитражный суд в обязательном порядке определяет условия, на которых должен быть заключен договор.

Таким образом, истцом было заявлено одно требование: обязать ответчика заключить договор. Рассматривая данное требование, Арбитражный суд г. Москвы установил обязанность ответчика заключить договор управления и исследовал вопрос о том, на каких условиях должны быть заключены договоры управления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2009 г. по делу N А40-16297/09-6-189 оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП Управляющая компания "Преображенское" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.П. Седов

Судьи

И.Н. Банин Л.А. Яремчук