Вопрос: Мы живем в приватизированной квартире. Однако в счет на оплату жилья, который нам присылают, включен платеж за капитальный ремонт нашего дома. За последние 10 лет, что мы живем в этом доме, капитальный ремонт не делался ни разу. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) у нас не создано. Разве справедливо взыскивать с нас деньги за ремонт, который не производился? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 10, октябрь 2006 г.)

Мы живем в приватизированной квартире. Однако в счет на оплату жилья, который нам присылают, включен платеж за капитальный ремонт нашего дома. За последние 10 лет, что мы живем в этом доме, капитальный ремонт не делался ни разу. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) у нас не создано. Разве справедливо взыскивать с нас деньги за ремонт, который не производился?

Обязанность собственников жилых помещений в многоквартирных домах вносить в установленном порядке плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (в составе платы за жилое помещение) предусмотрена в подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ.

Согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ конкретный размер платы за содержание и ремонт для собственников квартир, которые не приняли решение о выборе способа управления своим домом, должен быть установлен соответствующим органом местного самоуправления*1.

При этом состав общего имущества и порядок определения платы за его содержание и ремонт определены соответственно - в п. 2 и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).

Так, собственники помещений (квартир) в доме, управление которым осуществляется непосредственно самими собственниками*2 помещений, несут бремя расходов на содержание общего имущества (в том числе за капитальный ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (подп. "а" п. 28 Правил). Причем согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ эти доли должны быть пропорциональны размеру общей площади указанного помещения (квартиры).

В свою очередь, в силу подпунктов "а - д" п. 2 и подп. "з" п. 11 Правил к общему имуществу многоквартирного дома, которое подлежит капитальному ремонту, относятся:

- помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование); крыши;

- ограждающие несущие конструкции (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции и т.п.);

- ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции и т.п.);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- элементы благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Обратите внимание! До введения в действие (с 1 марта 2005 г.) действующей редакции Жилищного кодекса РФ федеральное законодательство не устанавливало обязанность собственников жилых помещений в домах, где не созданы объединения собственников жилья, вносить плату за капитальный ремонт такого дома. Поэтому если указанные платежи с вас взыскивали в период до 1 марта 2005 г., то вы вправе требовать проведения перерасчета за этот период или обратиться с иском в суд.

Если же вы приватизировали свою квартиру в доме, который на момент приватизации подлежал в установленном порядке капитальному ремонту в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, то вы вправе требовать от бывшего наймодателя исполнения им обязанности произвести капитальный ремонт такого дома. Ведь в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома в случае, если на момент приватизации жилого помещения и после нее в данном жилом доме, требовавшем капитального ремонта, такой ремонт не производился.

1 октября 2006 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 10, октябрь 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

*(2) Равно как и управляющей организацией.