Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2010 г. N 09АП-328/2010

г. Москва

Дело N А40-101596/09-113-789

"24" февраля 2010 г.

N 09АП-328/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 16.02.2010г.

Полный текст постановления изготовлен 24.02.2010г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Панкратовой Н.И.,

Судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Седьмой Континент" , Общества с ограниченной ответственностью "Маршрут-Развитие"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.11.2009г.

по делу N А40-101596/09-113-789, принятое судьей Коротковой Е.Н.

по иску Открытого акционерного общества "Седьмой Континент"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Маршрут-Развитие"

с участием третьих лиц: Общества с ограниченной ответственностью "СКМО", Закрытого акционерного общества "Торговая сеть "Остров"

о взыскании гарантийной суммы, штрафа , обязании заключить договор аренды нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Епифанова Н.Н. по доверенности от 01.12.2009г., Перун Т.Е. по доверенности от 01.12.2009г.;

от ответчика: Стетюха А.В. по доверенности от 29.09.2009г. N 2, Ким Н.Ю.по доверенности от 29.09.2009г.N 1;

от третьих лиц:

от ООО "СКМО": не явился (извещен);

от ЗАО "Торговая сеть "Остров": Есьман М.Н. по доверенности от 01.02.2010г.;

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Седьмой Континент" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Маршрут-Развитие" с двумя исковыми заявлениями о взыскании гарантийной суммы в размере 3 536 460 руб., штрафа в размере 3 536 460 руб., а также об обязании заключить основной договор аренды помещений первого этажа в Центре бытового обслуживания населения по адресу: Московская область, г.Люберцы, ул.Побратимов в районе д.13, площадью 1800 кв.м., на условиях, изложенных в прилагаемом проекте основного договора.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.11.2009г. объединены в одно производство дело N А40-101596/09-113-789 и дело N А40-97689/09-113-754 и объединенному делу присвоен номер А40-101596/09-113-789.

Исковые требования мотивированы необоснованным уклонением ответчика от заключения договора аренды по условиям предварительного договора аренды от 09.04.2007г. N 1/2007/1.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2009г. исковые требования ОАО "Седьмой Континент" удовлетворены частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца гарантийную сумму в размере 3 536 460 руб., штраф в размере 500 000 руб. В остальной части требований о взыскании штрафа отказал в связи с применением к нему статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Исковые требования истца в части обязания ответчика заключить с ним договор аренды отклонены судом, поскольку спорные помещения обременены договором аренды, заключенным между ответчиком и третьим лицом ООО "Торговая сеть "Остров", тогда как на одно помещение может быть заключен только один договор аренды.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ОАО "Седьмой Континент" , ООО "Маршрут-Развитие" обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

По мнению ОАО "Седьмой Континент , суд первой инстанции не учел, что договор аренды между ООО "Маршрут-Развитие" и ЗАО "Торговая сеть "Остров" был заключен на обремененные обязательствами по предварительному договору с истцом помещения , что противоречит статье 611 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей передачу в аренду имущество, свободное от обязательств, в силу чего указанный договор является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Выводы суда об отсутствии в проекте договора аренды данных , позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору , сделаны без достаточного исследования судом данного вопроса. Суд первой инстанции при уменьшении суммы штрафа до 500 000 руб. не указал, какие критерии несоразмерности неустойки были использованы им при применении ст.333 ГК РФ. При объединении дел с разным составом лиц, участвующих в деле, суд нарушил ст.130 АПК РФ. Просит решение от 27.11.2009г. отменить в части отказа во взыскании суммы штрафа в полном объеме и обязании ООО "Маршрут-Развитие" заключить договор аренды.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Маршрут-Развитие" ссылается на то, что не заключение договора аренды было вызвано виновными действиями истца, который нарушил обязательства , предусмотренные п.2.4 договора (завершить строительно-монтажные работы и оснащение арендуемого помещения технологическим оборудованием не позднее даты официального открытия Центра бытового обслуживания для посетителей), в связи с чем суд должен был применить положения ст.328 ГК РФ. Неисполнение указанной обязанности является отказом истца от предварительного договора, что в силу п.5.3. договора предоставляет право ответчику применить санкции в виде удержания гарантийной денежной суммы в полном объеме. Судом также неправомерно не применены положения ст.ст.405, 715, 717 ГК РФ, поскольку предварительный договор является смешанным договором, содержащим признаки договора подряда.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просили отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 09.04.2007г. между ООО "Маршрут-Развитие" (Арендодатель) и ООО "СКМО" (Арендатор) заключен предварительный договор N 1/2007/1 аренды нежилых помещений , по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор аренды в течение 15 календарных дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на Центр бытового обслуживания, расположенного по адресу: Московская область, г.Люберцы, ул.Побратимов, в районе д.13, но в любом случае не позднее 01.07.2009г.

Согласно п. 1 - 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 3.1. предварительного договора Арендатор в целях обеспечения исполнения своих обязательств по нему обязался уплатить Арендодателю гарантийную денежную сумму 130 980 долларов США по курсу 27 руб. за 1 доллар.

Во исполнение указанного условия договора, Арендатор (ООО "СКМО") перечислил в адрес ответчика гарантийную сумму в размере 3 536 460 руб. , что подтверждается платежным поручением N 1 от 22.05.2007г.

Согласно п.8 Соглашения Арендатор также уступил Новому Арендатору право требования с Арендодателя возврата или зачета внесенной арендатором гарантийной денежной суммы в счет базовой арендной платы за четыре последних месяца срока аренды по основному договору.

Как установлено судом первой инстанции, 03.04.2009г. Арендодателем зарегистрировано право собственности на здание площадью 36565,7 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Люберцы, ул.Побратимов, д.7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Однако, как следует из материалов дела, 01.08.2009г. между ООО "Маршрут-Развитие" (Арендодатель) и ЗАО "Торговая сеть "Остров" (Арендатор) заключен договор аренды N 58-к-2009 , по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору нежилое помещение площадью 1754,5 кв.м., находящееся в Центре бытового обслуживания на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: Московская область, г.Люберцы, ул.Побратимов,д.7.

Исходя из смысла статей 606-609 , 611 Гражданского кодекса РФ , суд первой инстанции установил, что на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды .

Как установлено судом , в настоящее время помещения первого этажа здания, являющегося предметом предварительного договора, являются объектом аренды по договору с ЗАО "Торговая сеть "Остров", в связи с чем исковые требования истца о понуждении ответчика заключить с ним договор аренды правомерно отклонены судом как необоснованные.

Доводы ОАО "Седьмой Континент" о ничтожности договора аренды от 01.08.2009г. N 58-к-2009 , отклоняются судебной коллегией , так как истцом избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права на заключение договора аренды, поскольку в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ Арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства , предусмотренные предварительным договором , прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен .

При наличии договора аренды , заключенного ответчиком с ЗАО "Торговая сеть "Остров", у суда первой инстанции не имелось оснований для понуждения ответчика к заключению договора с ОАО "Седьмой Континент" , следовательно не имеется правовых оснований для удержания ответчиком гарантийной суммы в размере 3 536 460 руб.

Поскольку действие Предварительного договора от 09.04.2007г. N 1/2007/1 прекращено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании гарантийной суммы в размере 3 536 460 руб. и неустойки в размере 500 000 руб., так как законные основания для удержания ответчиком гарантийной суммы отсутствуют.

Доводы ОАО "Седьмой Континент" о неправомерном уменьшении размера взыскиваемого штрафа до 500 000 руб. не принимаются судебной коллегией в силу следующего.

В соответствии с частью первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

То есть , применение названной нормы является правом, а не обязанностью суда первой инстанции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть : чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Вопреки доводам заявителя, суд применяя положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ , проверял обстоятельства соразмерности заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и учитывая чрезмерно высокий размер штрафа, равный размеру гарантийной суммы по договору, а также длительность неисполнения обязательства, правомерно уменьшил размер штрафа.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки обоснованности размера взысканного с ответчика штрафа.

Ссылка ОАО "Седьмой Континент" на нарушение статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ , поскольку суд объединил дела с разным составом лиц, участвующих в деле, является необоснованной, поскольку указанное нарушение не является безусловным основанием для отмены законного решения , не нарушило законных прав и интересов третьего лица ЗАО "Торговая сеть "Остров" и не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.

Доводы ООО "Маршрут-Развитие" о неправомерном неприменении судом первой инстанции положений ст.ст. 405, 715, 717 ГК РФ, поскольку предварительный договор является смешанным договором, содержащим признаки договора подряда , подлежат отклонению , поскольку как следует из Главы 37 Гражданского кодекса РФ "Подряд" , к существенным условиям договора подряда действующее законодательство относит предмет договора ( выполнение работ по заданию заказчика) а также сроки выполнения работ.

Поскольку предварительный договор аренды не содержит перечня выполняемых подрядчиком работ, а также сроков их сдачи заказчику, судебная коллегия приходит к выводу о не заключенности договора подряда в указанной ответчиком части.

Учитывая изложенное, неисполнение истцом обязательств, предусмотренных п.2.4 договора (завершить строительно-монтажные работы и оснащение арендуемого помещения технологическим оборудованием не позднее даты официального открытия Центра бытового обслуживания для посетителей) нельзя квалифицировать как отказ истца от предварительного договора , влекущий применение санкции в виде удержания гарантийной денежной суммы в полном объеме.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2009г. по делу N А40-101596/09-113-789 оставить без изменения, апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Седьмой Континент" , Общества с ограниченной ответственностью "Маршрут-Развитие" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Н.И.Панкратова

Судьи

Е.Н.Барановская Е.Е.Кузнецова