Укрупненная классификация объектов недвижимости (А. Григорьев, П. Козин, П. Козин, "Финансовая газета", N 47, ноябрь 2006 г.)

Укрупненная классификация объектов недвижимости

Под объектами недвижимости (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимается совокупность недвижимых вещей с соответствующим пакетом прав и обременений. Объекты недвижимости - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, а также здания, сооружения, инфраструктура, коммуникации или насаждения, т.е. все то, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам недвижимости согласно гражданскому законодательству относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, которые могут быть не связаны прочно с землей, но подлежат особой государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости - распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.

Объекты недвижимости могут укрупненно классифицироваться по следующим основным признакам или основаниям: по типу сущности; по видам основных элементов; по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок; по составу основных элементов; по функциональному назначению; по виду жилой застройки; по виду нежилой застройки; по специализации; по доходности; по времени экспозиции. Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и может быть дополнен другими независимыми основаниями классификации.

По типу сущности объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке. По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют на землю, улучшения (застройка), права и обременения. По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями). При этом термин "застройка" может быть введен в предлагаемую укрупненную классификацию объектов недвижимости вместо термина "улучшения" как более близкий и понятный российскому читателю.

Под застройкой (в частности, здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и др.) понимается все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также то, что занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Застройка по наличию или отсутствию доработок элементов может быть готовой, требующей завершения строительства, требующей ремонта, требующей реконструкции или требующей сноса. Под готовой застройкой понимается полностью завершенная строительством (ремонтом или реконструкцией) и готовая к эксплуатации застройка.

Основные элементы юридической сущности объектов недвижимости в виде прав и обременений могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать. Свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и участков леса и некоторых других. Застройка - в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, насаждений и т.п. Права - в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и др. Обременения - в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и пр.

По функциональному назначению объекты недвижимости можно разделить на три большие группы: с жилой застройкой; с нежилой застройкой; суда, космические объекты, иное имущество. Жилая застройка - застройка соответствующих земельных участков объектами жилого назначения. Нежилая застройка - застройка земельных участков объектами нежилого функционального назначения. Жилая застройка может быть в виде жилых домов и домов специального назначения; дач, коттеджей, садоводческих домиков; гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов. Жилые дома (усадебные, одно- двухквартирные, блокированные дома типа "таун-хауз", многоквартирные), дома специального назначения (для престарелых и семей с инвалидами, общежития) предназначены для постоянного проживания. Дачи, коттеджи, садоводческие домики предназначены для сезонного проживания. Гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания туристов используются для временного проживания.

Нежилая застройка может быть административной (государственные административные, офисные, банковские, научно-исследовательские, проектные и т.п. здания и комплексы); культуры и искусства; торговой, общественного питания и бытового обслуживания; промышленной; складской; спортивно-развлекательной; медицинско-оздоровительной; религиозно-культовой (церкви, монастыри и т.п.); сельскохозяйственной; в виде инженерной, транспортной инфраструктуры и коммуникаций; в виде зеленых насаждений (парки, скверы, сады и т.п.); другой (территорией военных объектов, для складирования отходов и т.п.).

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты могут быть также вписаны в предлагаемую классификацию, но со своей спецификой. В частности, земля как основной элемент физической сущности отсутствует, но есть необходимость особой государственной регистрации этих объектов.

По специализации все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные. Неспециализированные объекты недвижимости - это такие объекты недвижимости, которые не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Неспециализированные объекты недвижимости, как правило, на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные. Специализированные объекты недвижимости - это такие объекты, которые ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок либо вообще такового не имеют. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, а также зачастую требуется их модификация или доработка.

По доходности объекты недвижимости можно условно разделить на доходные и недоходные. Доходными или недоходными объектами недвижимости могут быть объекты как с жилой, так и с нежилой застройкой, как специализированные, так и неспециализированные.

По времени экспозиции при продаже объекты недвижимости делятся на объекты недвижимости с рыночным и нерыночным временем экспозиции.

Для неспециализированных, доходных, с рыночным временем экспозиции объектов недвижимости, если не установлено другое, должна определяться, как правило, рыночная стоимость. Поэтому разделение объектов недвижимости по специализации, доходности и времени экспозиции является фундаментом для оценки стоимости недвижимости, прежде всего рыночной стоимости, а также специальной стоимости или стоимости, отличной от рыночной.

Рассмотренная укрупненная классификация может применяться при изучении и укрупненном описании объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода; разработке детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости; определении вида оцениваемой стоимости; выборе подходов, методов и техники для оценки конкретных объектов недвижимости.

А. Григорьев,

заместитель руководителя

ТУ Росимущества по г. Москве

П. Козин,

консультант Росимущества

П. Козин,

генеральный директор

ООО "РМС-Оценка"

"Финансовая газета", N 47, ноябрь 2006 г.