Комментарий к письму Минфина РФ от 2 ноября 2006 N 03-06-02-04/152 и письму Минфина РФ от 27 октября 2006 г. N 03-06-02-04/149 (Л.П. Медведева, "Нормативные акты для бухгалтера", N 23, декабрь 2006 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ от 2 ноября 2006 N 03-06-02-04/152
и письму Минфина РФ от 27 октября 2006 г. N 03-06-02-04/149

Фирма может владеть земельным участком. Как и любое право на недвижимость, право на землю она обязана зарегистрировать. Причем государственная регистрация в большинстве случаев и считается моментом возникновения права на участок.

На своем участке (право на который фирма зарегистрировала) с разрешения властей компания может построить многоквартирный дом. Как правило, для финансирования строительства она привлекает деньги граждан и заключает с ними договоры участия в долевом строительстве. По таким контрактам фирма обязана передать здание в собственность дольщикам после возведения дома и оформления разрешения на его ввод в эксплуатацию.

Одновременно с правом на жилые помещения у граждан возникает и право общей долевой собственности на совместное имущество в доме. К такому имуществу относят, в частности, земельный участок, на котором находится здание. Заметим, что возникает право общей собственности на участок, если он поставлен на кадастровый учет (ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Если участок не учтен, то права дольщиков на него появляются сразу же после внесения сведений о нем в земельный кадастр. Получается, что в данной ситуации права дольщиков на землю возникают не с момента его регистрации. Регистрировать же право на землю отдельно в этом случае и не нужно, так как госрегистрацию прав на квартиры граждан считают одновременно и регистрацией права обладания участком.

Если после возведения дома фирма не зарегистрировала прекращение своего права на участок под зданием, то он продолжает числиться за ней. Ведь факт госрегистрации - это признание не только возникновения, но и прекращения существующих прав. Получается, что в описанной ситуации землей, на которой возведен дом, владеет как фирма-застройщик, так и жильцы дома. О том, кто должен платить земельный налог с такого участка, рассказали специалисты Минфина в двух опубликованных письмах.

Основания для уплаты земналога

Земельный налог платят фирмы и граждане, если участок находится у них:

- в собственности;

- на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- на праве пожизненного наследуемого владения.

Когда право на участок возникает с момента его госрегистрации, у фирмы основанием для уплаты земналога является свидетельство о регистрации права. Его выдают после внесения записи в реестр прав на недвижимое имущество. Если записи в реестре нет, налог платят на основании других документов (например, свидетельства о праве на землю), выданных до начала действия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Названные документы имеют равную силу с записями в реестре.

При переходе права собственности на землю под многоквартирным домом к жильцам не с момента госрегистрации налог платят по тем документам, которые подтверждают права их собственности на помещения. Такими бумагами могут быть свидетельства о праве владения квартирами, передаточные акты и т.д. (письмо Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65).

Кто платит налог с застроенного участка

Если после возведения дома документы, подтверждающие право на участок под зданием, есть и у фирмы-застройщика, и у дольщиков (у компании - свидетельство о регистрации права собственности на участок, у жильцов - свидетельство о регистрации права собственности на квартиры), то, по мнению финансистов, платить налог с него должна компания. Причем перечислять его фирме нужно до того момента, пока прекращение ее права на землю не будет зарегистрировано. После такой регистрации платить земналог с участка будут уже жильцы дома.

Пример

ООО "Ультра" с 2002 года владеет земельным участком. Право на землю фирма зарегистрировала. У компании есть свидетельство, подтверждающее право.

Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

С разрешения местных властей в 2004 году ООО "Ультра" построило на земельном участке многоквартирный дом.

Для возведения здания фирма привлекала деньги граждан. При этом заключала с ними договоры участия в долевом строительстве.

В 2004 году фирма получила разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передала его в собственность дольщиков.

Одновременно с правом собственности на помещения в здании у жильцов возникло право долевой собственности на совместное имущество (в т. ч. на земельный участок, под домом).

Права жильцов на квартиры зарегистрировали в 2004 году. Что одновременно считается и госрегистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под домом.

В 2006 году в поселении, где находится участок, местные власти ввели земналог. Платить его нужно по Налоговому кодексу.

ООО "Ультра" не зарегистрировало прекращения права собственности на землю, находящуюся под домом.

Следовательно, до такой регистрации она должна перечислять земналог с участка.

Его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2006 года составила 390 000 руб.

В связи с тем что на участке находится дом, налог компания должна платить по ставке, установленной для участков, занятых жилфондом. Его ставка равна 0,2 процента.

Власти в поселении установили отчетные периоды по земналогу.

Поэтому за I квартал, полугодие, 9 месяцев 2006 года фирма должна перечислить авансовые платежи по налогу в сумме:

1/4 х 390 000 руб. х 0,2% = 195 руб.

Л.П. Медведева,

налоговый консультант

"Нормативные акты для бухгалтера", N 23, декабрь 2006 г.